/ Anita MAURO Lunedì, 5 agosto 2019
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Il regolamento contrattuale convenzionale che disponga il divieto di adibire le proprietà dei singoli condomini all’attività di affittacamere non preclude l’attività di bed and breakfast. Lo afferma il Tribunale di Roma, con la sentenza 10 luglio 2019 n. 14559.
Il tema è quello, approfondito anche nello Speciale Eutekne.info “Le locazioni turistiche”, della compatibilità tra regolamento di condominio ed attività ricettiva.
Si ricorda, preliminarmente, che, sebbene il regolamento di condominio c.d. “assembleare” (approvato a maggioranza dall’assemblea) non possa imporre restrizioni ai diritti goduti sui propri immobili dai singoli condomini (cfr. l’art. 1138 comma 4 c.c.), invece, il c.d. regolamento “convenzionale” (approvato con il consenso di tutti i condomini) può contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad altri, superando la previsione dell’art. 1138 comma 4 primo periodo c.c.
Nel caso di specie, il Tribunale di Roma esamina gli effetti di un regolamento di tipo convenzionale, che vietava di “destinare le unità immobiliari ad usi o attività che comportino afflusso eccessivo di estranei, di gabinetti di cura o ambulatori per malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad esercizio di affittacamere, pensioni, scuole, di musica, di canto e di ballo ed a qualsiasi altro uso conforme alla destinazione urbanistica assentita dal Comune di Roma, ovvero che possa turbare la tranquillità dei Condomini o sia contrario all’igiene, al decoro ed al buon nome del Condominio, salvo quanto già in essere”.
In particolare, posto che uno dei condomini aveva adibito il proprio immobile ad attività saltuaria di bed and breakfast, il Tribunale di Roma era stato a chiamato a decidere se tale attività violasse la citata disposizione del regolamento di condominio. Gli altri condomini, infatti, sostenevano che l’attività di bed and breakfast fosse sovrapponibile a quella di affittacamere e, come tale, vietata.
Il Tribunale di Roma si interroga, quindi, sulla possibilità di ricondurre il servizio di B&B nel concetto di affittacamere e risponde negativamente a tale quesito.
In primo luogo, esaminando la normativa regionale, che disciplina tali attività dal punto di vista urbanistico e amministrativo, il Tribunale rileva molte differenze tra le due tipologie: in particolare, la normativa evidenzia il “carattere (normativamente) non professionale e saltuario del servizio di «bed and breakfast», le dimensioni più ridotte (al massimo tre camere) rispetto a quello di affittacamere (dono a sei camere ubicate in due appartamenti) e lo svolgimento nell’ambito dell’ordinaria organizzazione familiare”.
Non basta, però, rilevare le differenze – precisa il Tribunale – ma è necessario verificare se esse siano rilevanti in relazione alle motivazioni che hanno giustificato il divieto contenuto nel regolamento condominiale. Solo ove si accerti che l’attività di B&B possa avere un minor impatto sugli interessi tutelati, si può escludere che anche tale attività risulti vietata dal regolamento, atteso l’obbligo di interpretazione rigorosa delle clausole che implicano vincoli al libero esercizio dei poteri e delle facoltà spettanti ai condomini sulle loro proprietà esclusive.
La presenza del proprietario rende l’attività “familiare”
Così, appurato che l’attività di bed and breakfast si caratterizza proprio per la “limitatezza della capacità ricettive e la «familiarità» della struttura” e appurato che essa richiede la presenza del proprietario, che opera una “forma di controllo sui comportamenti degli avventori”, il Tribunale conclude che gli ospiti di un B&B possano essere in qualche modo assimilati agli ospiti di un nucleo familiare e siano, quindi, diversi dagli ospiti di una attività ricettiva “classica” come quella di affittacamere.
Alla luce di tali differenze – qualitative e quantitative – tra attività di affittacamere e di bed and breakfast, il Tribunale ritiene che essa sia formalmente compatibile con il regolamento condominiale citato, non avendo le parti fornito altre prove idonee a dimostrare che gli ospiti avessero in concreto turbato la tranquillità dei condomini o pregiudicato l’igiene, il decoro o il buon nome del condominio (come vietato da altre clausole del suddetto regolamento).