Uno di tanti problemi correlati alla redazione delle dichiarazioni dei redditi riguarda la sorte delle detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio e per la riqualificazione energetica degli immobili in caso di trasferimento dei fabbricati sia per atto tra vivi che mortis causa.Esaminando dapprima il trasferimento tra vivi, sia a titolo oneroso che gratuito dell’immobile residenziale, occorre distinguere a seconda che l’atto di vendita sia stipulato prima del 17 settembre 2011, oppure tra tale data e il 31 dicembre 2011, o, infine, a partire dal 1° gennaio 2012.
Per le cessioni avvenute prima del 17 settembre 2011, vale la disciplina dell’art. 1 comma 7 della L. 449/97, nella formulazione anteriore alle modifiche del DL 138/2011, convertito con L. 148/2011: pertanto, a seguito di tali trasferimenti, le quote di detrazione non ancora utilizzate vengono automaticamente trasferite all’acquirente o donatario, per i rimanenti periodi d’imposta senza possibilità di deroga.
Agli atti effettuati nella finestra temporale compresa tra il 17 settembre e il 31 dicembre 2011, invece, si applica il disposto dell’art. 2 comma 12-bis del DL 138/2011, inserito in sede di conversione, che prevede, alternativamente, la possibilità di trasferire la detrazione al nuovo acquirente oppure di mantenerla al venditore, soluzione quest’ultima non consentita della precedente normativa.
La norma non precisa a chi spetti la detrazione in assenza di esplicite previsioni contrattuali e non chiarisce – in particolare – se rimanga in capo al venditore oppure si trasferissca in modo automatico all’acquirente. Al riguardo, è intervenuta la circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2012 n. 19, precisando che, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, la parte di detrazione residua compete all’acquirente.
Infine, dal 1° gennaio 2012 si applica la nuova disciplina prevista a regime dall’art. 16-bis comma 8 del TUIR, che ha inteso superare sul piano normativo le problematiche sollevate dalla precedente normativa. In tal caso, infatti, il diritto alla detrazione non utilizzata in tutto o in parte si trasferisce automaticamente, per le rate residue, in capo all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti.
La norma non indica quali siano le modalità di esteriorizzazione o formalizzazione dell’accordo volto a conservare il diritto alla detrazione delle rate residue in capo al venditore. Al riguardo sarebbe opportuno indicare tale pattuizione nel rogito di trasferimento; ciò nonostante,
nel silenzio della norma, potrebbe essere sufficiente anche un atto separato, quale ad esempio lo stesso contratto preliminare di compravendita oppure un accordo a latere del rogito stesso.
Peraltro, sarebbe anche opportuno, in caso di trasferimento delle residue rate all’acquirente, che le stesse venissero “certificate” nel rogito di trasferimento, al fine di avere un supporto documentale in caso di successiva verifica da parte degli organi competenti.
Per quanto riguarda la rata relativa all’anno in cui avviene il trasferimento, la circ. Agenzia delle Entrate n. 19/2012 (§ 1.8) ha affermato che essa spetta al soggetto cui il diritto è trasferito, ovvero, l’acquirente in ogni caso per le cessioni di immobili avvenute prima del 17 settembre 2011. Viceversa,
per le cessioni avvenute successivamente, sarà sempre l’acquirente se le parti hanno assunto un accordo negoziale volto a trasferire in capo a quest’ultimo il diritto a detrarre le rate residue, ovvero non hanno assunto alcun accordo in materia; viceversa, continuerà a beneficiarne il venditore.
Invece, in caso di decesso del contribuente, la detrazione si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. In tal senso, la circ. Agenzia delle Entrate 10 giugno 2004 n. 24 (§ 1.1) ha precisato che tale modalità di subentro nel diritto alla detrazione si verifica solo rispetto all’erede assegnatario che abbia l’immediata e libera disponibilità del bene, a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia destinato o meno ad abitazione principale. Se la detenzione dell’immobile viene esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione può essere ripartita tra gli stessi in parti uguali.
In pratica, il diritto alla detrazione si mantiene in capo all’erede anche se questi utilizza l’immobile come “seconda casa” mentre viene meno qualora l’immobile sia concesso in locazione o in comodato.
nel silenzio della norma, potrebbe essere sufficiente anche un atto separato, quale ad esempio lo stesso contratto preliminare di compravendita oppure un accordo a latere del rogito stesso.
Peraltro, sarebbe anche opportuno, in caso di trasferimento delle residue rate all’acquirente, che le stesse venissero “certificate” nel rogito di trasferimento, al fine di avere un supporto documentale in caso di successiva verifica da parte degli organi competenti.
Per quanto riguarda la rata relativa all’anno in cui avviene il trasferimento, la circ. Agenzia delle Entrate n. 19/2012 (§ 1.8) ha affermato che essa spetta al soggetto cui il diritto è trasferito, ovvero, l’acquirente in ogni caso per le cessioni di immobili avvenute prima del 17 settembre 2011. Viceversa,
per le cessioni avvenute successivamente, sarà sempre l’acquirente se le parti hanno assunto un accordo negoziale volto a trasferire in capo a quest’ultimo il diritto a detrarre le rate residue, ovvero non hanno assunto alcun accordo in materia; viceversa, continuerà a beneficiarne il venditore.
Invece, in caso di decesso del contribuente, la detrazione si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. In tal senso, la circ. Agenzia delle Entrate 10 giugno 2004 n. 24 (§ 1.1) ha precisato che tale modalità di subentro nel diritto alla detrazione si verifica solo rispetto all’erede assegnatario che abbia l’immediata e libera disponibilità del bene, a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia destinato o meno ad abitazione principale. Se la detenzione dell’immobile viene esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione può essere ripartita tra gli stessi in parti uguali.
In pratica, il diritto alla detrazione si mantiene in capo all’erede anche se questi utilizza l’immobile come “seconda casa” mentre viene meno qualora l’immobile sia concesso in locazione o in comodato.