Obbligo di Polizza Catastrofale per Immobili Locati: Dubbi e Interpretazioni

Tra 20 giorni scade il termine per le imprese di stipulare polizze assicurative a copertura dei danni causati da calamità naturali (terremoti, alluvioni, frane, ecc.), come previsto dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023). Tuttavia, uno degli aspetti più controversi riguarda l’obbligo di assicurazione per gli immobili locati: chi deve stipulare la polizza, il proprietario o il conduttore?

Il Problema

L’articolo 1, comma 101 della L. 213/2023 fa riferimento all’art. 2424 del Codice Civile, che elenca le immobilizzazioni materiali (terreni, fabbricati, impianti, macchinari) da assicurare. La norma sembrerebbe applicarsi solo ai beni di proprietà dell’impresa, lasciando dubbi su chi debba assicurare gli immobili locati.

Tuttavia, il DL 155/2024 (convertito in L. 189/2024) e il DM 18/2025 precisano che l’obbligo assicurativo riguarda i beni “a qualsiasi titolo impiegati” per l’attività d’impresa, inclusi quindi quelli in locazione. Questo implica che il conduttore (l’impresa che utilizza l’immobile) potrebbe essere tenuto a stipulare la polizza, anche se il bene non è di sua proprietà.

Chi Deve Assicurare l’Immobile Locato?

Se l’immobile locato è l’unico bene aziendale, la questione è cruciale: l’impresa potrebbe essere esentata dall’obbligo se non è proprietaria.

Se invece l’immobile è solo uno dei beni aziendali, includerlo nella polizza influenzerà il premio assicurativo.

Interpretazione e Conseguenze

L’interpretazione più coerente con il testo normativo è che il conduttore debba stipulare la polizza in nome proprio ma nell’interesse del proprietario, secondo l’art. 1891 del Codice Civile. Questo perché è il conduttore a beneficiare dell’uso dell’immobile, e la copertura assicurativa garantirebbe la continuità dell’attività in caso di danni.

Tuttavia, il proprietario potrebbe comunque trarre vantaggio dalla polizza, ad esempio attraverso una riduzione del canone di locazione per compensare l’onere assicurativo sostenuto dal conduttore.

Rischi per il Proprietario

Se il conduttore non assicura l’immobile, il proprietario rischia di essere escluso dall’accesso a contributi pubblici in caso di calamità, come previsto dall’art. 1, comma 102 della L. 213/2023.

Conclusioni

La questione degli immobili locati rimane incerta e richiede chiarimenti normativi. Nel frattempo, le imprese conduttrici dovrebbero valutare attentamente se stipulare la polizza, considerando i rischi e i benefici per entrambe le parti. Una soluzione potrebbe essere quella di regolare l’onere assicurativo nel contratto di locazione, garantendo equità e trasparenza.