Niente cedolare secca se il conduttore è lavoratore autonomo

L’Agenzia ha chiarito che tale esclusione vale anche nel caso in cui gli immobili vengano utilizzati dal conduttore per finalità abitative

Nel corso di Telefisco 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito l’ambito applicativo della “cedolare secca”, confermando quanto già illustrato nella circolare n. 26/2011, ossia l’esclusione da tale regime del contratto di locazione stipulato con i conduttori che operano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

È opportuno ricordare che la possibilità di optare per l’applicazione della “cedolare secca”, che sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione, è riconosciuta ai possessori di immobili locati ad uso abitativo (art. 3 del DLgs. 14 marzo 2011 n. 23).
Inoltre, l’art. 3 comma 6 del DLgs. n. 23/2011 prevede che le disposizioni in materia di “cedolare secca” non si applichino ai contratti di locazione ad uso abitativo conclusi nell’esercizio di un’attività di impresa o di lavoro autonomo.
Sul punto, l’Ufficio si era “pronunciato” con la circolare n. 26/2011, affermando che, per l’applicazione della cedolare secca, si deve tenere conto anche dell’attività del conduttore, restando, pertanto, “fuori” dal regime i contratti conclusi con i locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dalla circostanza che gli immobili oggetto della locazione vengano utilizzati, di fatto, dai conduttori per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, nel corso di Telefisco 2016, ha confermato il principio espresso con la predetta circolare, anche alla luce degli interventi normativi introdotti recentemente in materia.
In particolare, l’Ufficio ha fatto riferimento all’art. 9, comma 2 del DL 28 marzo 2014 n. 47, che ha esteso l’ambito applicativo della “cedolare secca” anche ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, a condizione che gli immobili oggetto del contratto venissero sublocati a studenti universitari; infatti, in tale caso – ha sottolineato l’Agenzia – assume rilevo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, pertanto, è possibile estendere l’ambito applicativo della cedolare secca.
Secondo l’Agenzia, la circostanza che il legislatore abbia individuato le ipotesi in cui è possibile applicare il regime della cedolare secca, e le relative condizioni, esclude, di fatto, che detta estensione possa essere svolta in via interpretativa.

Si rileva che le indicazioni fornite dalle Entrate si contrappongono con quanto sostenuto dalla giurisprudenza tributaria di merito, secondo la quale, invece, alla luce della lettera normativa (che non fa alcun riferimento alla qualifica del conduttore), sussiste la possibilità di optare per il regime sostitutivo della “cedolare secca”, ove il titolare del diritto di proprietà dell’immobile sia una persona fisica, anche se il conduttore dell’immobile è una società ( C.T. Prov. Milano 17 aprile 2015 n. 3529/25/15).

L’Amministrazione finanziaria, inoltre, ha fatto una precisazione circa l’applicazione, per il quadriennio 2014-2017, dell’aliquota ridotta del della cedolare secca ai contratti a “canone concordato” (art. 9, comma 1 del DL n. 47/2014). In particolare, si afferma che, ove nei Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile fare riferimento all’Accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione, secondo i principi stabiliti dall’art. 1 comma 2 del decreto Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle finanze, del 14 luglio 2004.

Esente da registro e bollo la riduzione del canone per un periodo limitato

Nel corso di Telefisco, l’Amministrazione si è soffermata anche sull’art. 19, comma 1 del DL 12 settembre 2014 n. 133 (conv. L. 11 novembre 2014 n. 164), relativo all’esenzione, dall’imposta di registro e di bollo, dell’atto con cui le parti dispongono la riduzione del canone. Più precisamente, l’Agenzia chiarisce che tale beneficio spetta anche nel caso in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un limitato periodo di durata del contratto (ad esempio un anno).
L’agevolazione, invece, non spetta nell’ipotesi in cui, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, venga riportato il canone al valore inizialmente pattuito, poiché la citata norma agevolativa trova applicazione limitatamente all’accordo di riduzione.