/ Cecilia PASQUALE Mercoledì, 13 giugno 2018
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Il notaio davanti al quale il costruttore dell’edificio e il consumatore stipulino un contratto di compravendita deve verificare, caso per caso, che il regolamento contrattuale di condominio sia stato effettivamente consegnato al compratore prima della stipula; l’avvenuta consegna andrà menzionata nell’atto, così da provare che l’acquirente ha avuto modo di conoscerne il contenuto.
Questo è quanto ha chiarito il Consiglio nazionale del Notariato nello Studio n. 7-2018/C, pronunciandosi su vincolatività e opponibilità di tale tipologia di regolamento ed esemplificandone le clausole.
Il regolamento di condominio “contrattuale” è quello predisposto unilateralmente dal costruttore dell’edificio che decida di vendere le singole unità immobiliari. Tale regolamento si differenzia da quello assembleare in quanto non è emanato a seguito di una delibera dell’assemblea di condominio e per il fatto che può contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad altri.
Riporta il Notariato che costituiscono clausole come quelle sopra descritte:
- le clausole che stabiliscono il divieto di una o più specifiche destinazioni per le unità immobiliari dell’edificio (ad esempio, il divieto di destinazione dell’immobile a studio professionale, ad ambulatorio medico, ad albergo) o che impongono una o più specifiche destinazioni;
- le clausole che vietano di esercitare determinate attività (ad esempio, la clausola che vieta di battere tappeti alle finestre);
- le clausole che attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri (quale l’uso esclusivo del cortile o del lastrico solare).
In virtù dell’incidenza sui diritti dei proprietari delle singole unità immobiliari, il regolamento contrattuale deve essere approvato da tutti i condomini: la vincolatività di detto regolamento nei confronti di tutti i futuri acquirenti delle unità immobiliari presuppone, dunque, che esso sia accettato nei singoli atti di acquisto della proprietà. Mediante tale strumento è, dunque, possibile superare il limite dell’art. 1138 comma 4 c.c., secondo cui le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino: la partecipazione unanime del condominio alla sua approvazione fa sì che esso possa prevedere limitazioni ai diritti dei singoli condomini sulle cose comuni e sulla proprietà esclusiva.
Proprio in tema di approvazione del regolamento contrattuale, lo Studio rileva che la vendita dell’immobile dal costruttore all’acquirente privato è sottoposta, in virtù del carattere delle parti contraenti, alla disciplina della vendita al consumo (DLgs. 206/2005). Da ciò consegue che il consenso dell’acquirente al contratto di vendita deve essere conforme a tale normativa e a quanto in essa previsto in tema di clausole vessatorie.
In particolare, ai sensi dell’art. 36 comma 2 lett. c) del DLgs. 206/2005, sono sempre nulle le clausole che prevedono l’adesione del consumatore a condizioni che egli non ha avuto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto: è, dunque, di primaria importanza che, in tale ipotesi, il regolamento sia consegnato al compratore anteriormente alla stipula, cosicché questo possa conoscerne il contenuto prima della conclusione del contratto di vendita e formulare un consenso.
Secondo il Notariato, quindi, ai fini della vincolatività non sarebbe sufficiente, per il notaio, richiamare nell’atto il regolamento di condominio contrattuale: tale modalità, pure ritenuta idonea da alcune pronunce della Corte di Cassazione (Cass. n. 10523/2003 e Cass. n. 17886/2009), non assicurerebbe il rispetto del codice del consumo. Le decisioni riportate, infatti, non hanno ad oggetto contratti di compravendita tra “professionista” e “consumatore”, come definiti all’art. 3 lett. a) e c) DLgs. 206/2005.
Una clausola che si limiti a richiamare il regolamento di condominio, ad esempio riferendosi ad altro atto cui era stato allegato, sarebbe, allora, passibile di nullità, operante a vantaggio del consumatore e rilevabile d’ufficio dal giudice. Il contratto resterebbe valido, ma il regolamento contrattuale non potrebbe dirsi accettato dall’unanimità dei condomini con conseguente inoperatività delle clausole di limitazione di altrui diritti.
L’opponibilità mediante trascrizione è complessa
Infine, i notai, aderendo all’orientamento giurisprudenziale prevalente, ritengono che l’opponibilità di tali regolamenti possa ottenersi mediante la trascrizione degli stessi ai sensi dell’art. 2643 n. 4 c.c. Precisano, tuttavia, che la complessità del meccanismo pubblicitario (per il quale tutti gli acquirenti dovrebbero trascrivere il regolamento ai fini dell’opponibilità dello stesso nei confronti della totalità dei condomini) rende preferibile assicurarne la vincolatività mediante il meccanismo di verifica, da parte del notaio, dell’effettiva conoscenza del regolamento da parte dell’acquirente.