/ Arianna ZENI Martedì, 18 febbraio 2020
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I commi da 219 a 223 dell’art. 1 della L. n. 160/2019 hanno introdotto una detrazione dall’imposta lorda del 90% per gli interventi di rifacimento delle facciate degli edifici (c.d. “bonus facciate”).
Con riguardo ai soggetti beneficiari, la norma stabilisce genericamente che l’agevolazione consiste in una detrazione dall’imposta lorda.
Al riguardo, la circ. Agenzia delle Entrate n. 2/2020 ha chiarito che la detrazione spetta a tutti i contribuenti che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati:
- residenti e non residenti in Italia;
- a prescindere dalla tipologia di reddito cui essi sono titolari;
- siano essi soggetti all’IRPEF o all’IRES.
Rientrano tra i soggetti beneficiari del bonus facciate, quindi, le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa (società di persone – snc e sas – società di capitali – spa, sapa e srl – ed enti a essi equiparati).
I sopraindicati soggetti devono possedere l’immobile oggetto dell’intervento (a titolo di piena proprietà, nuda proprietà o altri diritti reali di godimento quali l’usufrutto, l’uso, l’abitazione o il diritto di superficie), ovvero detenerlo in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di un contratto di comodato, regolarmente registrato (in questi casi, inquilino e comodatario devono ottenere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario).
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che per poter beneficiare della detrazione in questione è necessario che i soggetti beneficiari posseggano o detengano l’immobile:
- al momento di avvio dei lavori,
- ovvero al momento di sostenimento delle spese, se antecedente all’avvio dei lavori.
Anche il titolo di detenzione dell’immobile (locazione o comodato), quindi, deve risultare da un atto registrato:
- alla data di inizio lavori,
- oppure alla data del pagamento delle spese se i lavori non sono ancora iniziati, ma si è provveduto già a effettuare il pagamento (ad esempio a titolo di acconto).
Nella circolare, l’Agenzia delle Entrate afferma che il diritto alla detrazione è precluso per coloro che provvedono alla successiva regolarizzazione dei contratti che non erano registrati alla data di inizio lavori o al momento del pagamento se anteriore.
Detrazione preclusa con successiva regolarizzazione dei contratti
Con riguardo al contratto di comodato (art. 1803 c.c.) si osserva che, dal punto di vista civilistico, non sussiste l’obbligo di utilizzare la forma scritta ed è possibile stipularlo indifferentemente in forma scritta o in forma verbale (il contratto immobiliare non rientra in alcuna delle fattispecie indicate dall’art. 1350 c.c. – “Contratti che devono farsi per iscritto”). L’obbligo di registrazione, invece, sussiste soltanto se il contratto di comodato immobiliare è redatto per iscritto: in questo caso è soggetto a registrazione in termine fisso, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (200 euro) ai sensi dell’art. 5 n. 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
Nella circ. n. 2/2020, l’Agenzia non solo obbliga alla registrazione dei contratti di comodato, siano essi in forma scritta o in forma verbale, ma afferma anche che la detrazione fiscale non spetta se si provvede alla successiva registrazione rispetto al momento di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente.
In virtù del fatto che la detrazione spettante per il rifacimento delle facciate compete se le spese sono state sostenute nel 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi, il chiarimento fornito dall’Amministrazione finanziaria con riguardo alla registrazione del contratto di comodato induce a fare qualche considerazione.
Potrebbe accadere, infatti, che alla data di inizio degli interventi – ad esempio nel corso dell’anno 2019 – il contratto di comodato verbale non fosse stato registrato. Secondo la posizione dell’Agenzia anche ove si provvedesse alla sua registrazione nel 2020 (anche prima del sostenimento delle spese) la detrazione fiscale non spetterebbe e il comodatario dovrebbe far valere il proprio diritto a beneficiare dell’agevolazione fiscale soltanto in sede contenziosa.
Diversamente, si potrebbe prendere in considerazione l’ipotesi che sia il proprietario dell’immobile (e non il comodatario) a sostenere, nel 2020, le spese per il rifacimento della facciata.