/ Stefano SPINA
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Ai sensi del provv. dell’Agenzia delle Entrate n. 283847/2020, § 4.2, il soggetto tenuto alla presentazione della “Comunicazione” per l’esercizio delle opzioni di “fruizione alternativa” delle detrazioni “edilizie”, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, è:
- per gli interventi eseguiti su unità immobiliari e su parti comuni di edifici relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, il beneficiario stesso della detrazione;
- per gli interventi eseguiti su parti comuni degli edifici relativamente alle quali sussiste una proprietà di tipo condominiale, l’amministratore di condominio (in caso di “condomini minimi” la comunicazione può essere inviata da uno dei condòmini).
I “condomìni minimi”, si ricorda, sono, ai sensi dell’art. 1129 c.c., quelli composti da un numero non superiore a 8 condòmini e anche ad essi si applicano le norme civilistiche sui condomini, ad eccezione di quelle concernenti l’obbligo di nominare un amministratore (e quindi di dover aprire un apposito conto corrente intestato al condominio) e di quelle riguardanti il regolamento condominiale.
L’unico caso in cui è il singolo condòmino ad essere il soggetto competente a presentare la “Comunicazione” per l’esercizio di opzioni relative a interventi che hanno avuto per oggetto parti comuni di edifici condominiali, è quello dell’esercizio “differito” dell’opzione, ossia dell’esercizio dell’opzione relativamente alle quote annuali residue non ancora utilizzate di una detrazione relativamente alla quale il beneficiario ha già utilizzato almeno una quota annuale della detrazione medesima “direttamente” a scomputo della propria imposta lorda.
Il punto 4.1 del provv. dell’Agenzia delle Entrate n. 283847/2020 stabilisce infatti che, sempre con riferimento alle spese sostenute nel biennio 2020/2021, l’opzione per la cessione della detrazione (non si tratta dell’opzione per il c.d. “sconto sul corrispettivo”) può essere esercitata anche dopo aver fruito direttamente di una o più quote annuali della detrazione spettante.
Ovviamente, in questo caso l’opzione può riguardare soltanto le quote annuali di detrazione residue non fruite dal beneficiario in sede di determinazione della propria imposta netta.
Sul punto, il provvedimento in esame (§ 1.4) e la circ. Agenzia delle Entrate n. 24/2020 (§ 7) ribadiscono che l’opzione deve riferirsi “a tutte le rate residue ed è irrevocabile”.
La competenza del condominio, non del singolo condomino, a presentare la “Comunicazione”, senza la quale le opzioni sono inefficaci nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, quando gli interventi sono relativi a parti comuni di edifici sulle quali insiste una proprietà di tipo condominiale, non mette in alcun modo in discussione la natura prettamente individuale del “diritto di opzione”.
Nel senso che ciascun singolo condòmino, con riguardo alla propria quota di spese, rimane titolare del diritto di decidere a livello individuale se esercitare l’opzione per lo sconto sul corrispettivo, quelle per la cessione del credito, oppure nessuna delle due.
Anzi, come confermato dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate (ris. n. 49/2020), in presenza di interventi che rientrano nell’ambito di applicazione di due diverse detrazioni “edilizie”, il “diritto individuale” del singolo condomino comprende anche la possibilità di scegliere “a monte” di quale detrazione “edilizia” si intende fruire, tale per cui alcuni condòmini possono scegliere per l’una e altri per l’altra.
Tuttavia, con esclusivo riguardo alle spese relative a interventi che beneficiano del superbonus al 110%, il comma 9-bis dell’art. 119 del DL 34/2020, introdotto dall’art. 63 comma 1 del DL 104/2020, convertito con modificazioni nella L. 126/2020, stabilisce che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
L’espressa inclusione delle decisioni di opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art. 121 del DL 34/2020, quando relative a benefici fiscali spettanti in misura superbonus al 110%, sembra significare che, in questi casi, il diritto individuale del singolo condomino cede il passo a una decisione assembleare che, assunta con le maggioranze ivi previste, diviene vincolante per tutti i condòmini, ivi inclusi quelli che non hanno espresso voto favorevole.
L'accesso all'associazione temporanea di imprese non causa decadenza dal regime agevolato (minimi o forfettari) se l'associazione è di tipo verticale, ossia comporta l'autonoma responsabilità dei singoli associati nell'esecuzione dei lavori che si qualificano, quindi, come divisibili e scorporabili. La ATI, associazione temporanea d'imprese, è un'aggregazione occasionale e appunto temporanea per lo svolgimento di un'opera specifica, che si scioglie o per la mancata realizzazione dell'opera o per la sua compiuta esecuzione. Tipicamente l'ATI nasce per aggiudicarsi un'opera che i soggetti singolarmente non riuscirebbero ad espletare, come per esempio nelle gare di appalto, senza tuttavia costituire una società ad hoc. I singoli mandatari devono conferire mandato alla “capogruppo” per presentare un'offerta unica e tali contratti devono essere registrati mediante scrittura privata autenticata o atto notarile; inoltre, per regolare i rapporti ...