/ Enrico ZANETTI
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Le spese condominiali sostenute pro quota per interventi di miglioramento sismico e le spese sostenute dal singolo condomino per la sostituzione dei serramenti interni alla propria unità immobiliare costituiscono spese incrementative di cui è possibile tener conto in sede di determinazione della plusvalenza imponibile ex art. 68 del TUIR, in caso di cessione “infraquinquennale” dell’unità immobiliare, di cui all’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, a nulla rilevando che relativamente a dette spese si sia potuto beneficiare del superbonus al 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020, nella forma di detrazione dall’IRPEF lorda, oppure anche nelle forme opzionali dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito di imposta ex art. 121 del DL 34/2020.
Questa, in sintesi, la conclusione cui perviene la risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 204, diffusa ieri.
Ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, le cessioni a titolo oneroso di immobili, effettuate al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, possono dare luogo a plusvalenze imponibili come redditi diversi (nell’ambito del reddito complessivo o con applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% ex art. 1 comma 496 della L. 266/2005) se riguardano immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Ai sensi dell’art. 68 comma 1 del TUIR, tali plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
La Cassazione, in occasione della sentenza n. 16538/2018, ha chiarito che le spese incrementative rientrano tra i costi inerenti che possono concorrere alla determinazione della plusvalenza ex art. 68 comma 1 del TUIR, intendendosi per tali “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”, fermo restando che “l’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.
Partendo da questi assunti, la risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 204/2021 conferma che la quota parte delle spese sostenute a livello condominiale, per gli interventi di miglioramento antisismico dell’edificio in cui è sita l’unità immobiliare oggetto di “cessione infraquinquennale”, nonché le spese sostenute a livello individuale direttamente dal possessore della singola unità immobiliare, per gli interventi di sostituzione dei serramenti interni, rientrano nella predetta accezione di “spese incrementative” che, in quanto tali, possono essere dedotte dal prezzo di vendita in sede di determinazione della plusvalenza imponibile.
Una diversa interpretazione determinerebbe una tassazione del beneficio
L’Agenzia delle Entrate conferma altresì l’irrilevanza del fatto che tali spese abbiano potuto beneficiare del superbonus al 110% (ivi compreso il caso in cui il beneficio venga fruito con una delle modalità opzionali di cui all’art. 121 del DL 34/2020), sviluppando la condivisibile argomentazione che “una diversa interpretazione determinerebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale – ancorché fruito sotto forma di sconto in fattura – mediante la tassazione di una maggiore plusvalenze ex articolo 68, comma 1, del TUIR”.
L'accesso all'associazione temporanea di imprese non causa decadenza dal regime agevolato (minimi o forfettari) se l'associazione è di tipo verticale, ossia comporta l'autonoma responsabilità dei singoli associati nell'esecuzione dei lavori che si qualificano, quindi, come divisibili e scorporabili. La ATI, associazione temporanea d'imprese, è un'aggregazione occasionale e appunto temporanea per lo svolgimento di un'opera specifica, che si scioglie o per la mancata realizzazione dell'opera o per la sua compiuta esecuzione. Tipicamente l'ATI nasce per aggiudicarsi un'opera che i soggetti singolarmente non riuscirebbero ad espletare, come per esempio nelle gare di appalto, senza tuttavia costituire una società ad hoc. I singoli mandatari devono conferire mandato alla “capogruppo” per presentare un'offerta unica e tali contratti devono essere registrati mediante scrittura privata autenticata o atto notarile; inoltre, per regolare i rapporti ...