/ Enrico ZANETTI e Arianna ZENI
5-7 minuti
L’art. 33 comma 1 lett. c) del DL 77/2021 (c.d. “Semplificazioni”) ha introdotto alcune disposizioni volte a comprimere la necessità di attestare lo “stato legittimo” dell’immobile a monte delle opere da realizzare, nonché a semplificare le procedure edilizie che legittimano alla loro esecuzione, con specifico riferimento agli interventi che possono fruire del superbonus.
In particolare, viene previsto che:
- gli interventi di cui all’art. 119 del DL 34/2020, con l’esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
- la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, di cui all’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001.
La norma di semplificazione sembrerebbe destinata a trovare applicazione esclusivamente con riguardo agli interventi che vengono agevolati con il superbonus al 110% e, dunque, non anche con riguardo a interventi che, seppur medesimi dal punto di vista oggettivo, esulano dall’ambito di applicazione del superbonus e possono al più essere agevolati ai sensi di altre discipline agevolative (es. ecobonus, sismabonus, bonus facciate o detrazione per il recupero edilizio).
Resta in ogni caso fermo l’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile e di conseguire i titoli abilitativi ordinariamente richiesti dal DPR 380/2001 per realizzare gli interventi, con riguardo a quegli interventi che, pur potendo beneficiare del superbonus, comportano “la demolizione e la ricostruzione degli edifici”.
Ai sensi del secondo periodo del comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nella “CILA superbonus”:
- sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;
- oppure è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 67.
Il tecnico abilitato che presenta una “CILA superbonus” si limita dunque ad attestare un fatto puramente formale (estremi del titolo abilitativo di prima costruzione o regolarizzazione dell’immobile, oppure che esso sia stato completato prima del 1° settembre 67), senza dover attestare anche il fatto sostanziale che tale immobile si trovi in “stato legittimo” ex art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001.
Conseguentemente, l’eventuale esistenza di “abusi pregressi” sull’immobile oggetto degli interventi non pone più ostacoli al celere espletamento delle relative procedure edilizie. Restano ovviamente esclusi dalla deregulation gli immobili “totalmente abusivi” la cui edificazione è stata completata successivamente al 1° settembre 67, posto che, relativamente a detti immobili, il tecnico abilitato permane nell’impossibilità di attestare nella “CILA superbonus” “gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione”.
Per gli interventi che beneficiano del superbonus e rientrano anche nell’ambito di applicazione del citato comma 13-ter, il nuovo comma “circoscrive” i presupposti che possono determinare la decadenza dal beneficio fiscale, ai sensi dell’art. 49 del DPR 380/2001, a quelli tassativamente elencati dalle lett. da a) a d) del comma 13-ter medesimo. In particolare, la decadenza dei benefici fiscali (ossia del superbonus) ex art. 49 del DPR 380/2001 potrà aversi “esclusivamente nei seguenti casi”:
- mancata presentazione della CILA;
- realizzo di interventi difformi rispetto a quelli oggetto della CILA appositamente presentata;
- assenza, nella CILA, dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell’immobile, oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure del fatto che la costruzione dell’immobile è stata completata ante 1° settembre 67;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14 dell’art. 119 del DL 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del superbonus sulle spese.
L’ultimo periodo del comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020 specifica che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento”. Questo inciso normativo sembra dover essere interpretato nel senso che l’eventuale presenza di abusi sull’immobile oggetto dell’intervento lascia i soggetti interessati esposti a tutte le conseguenze di legge che ne discendono, fatta salva, evidentemente, la possibilità di beneficiare comunque del superbonus al 110% senza che possa insorgere decadenza del beneficio ex art. 49 del DL 380/2001 e ferma restando l’esclusione da qualsivoglia responsabilità del tecnico abilitato che ha presentato la “CILA superbonus” senza, appunto, assumersi responsabilità alcuna circa lo “stato legittimo” dell’immobile.
L'accesso all'associazione temporanea di imprese non causa decadenza dal regime agevolato (minimi o forfettari) se l'associazione è di tipo verticale, ossia comporta l'autonoma responsabilità dei singoli associati nell'esecuzione dei lavori che si qualificano, quindi, come divisibili e scorporabili. La ATI, associazione temporanea d'imprese, è un'aggregazione occasionale e appunto temporanea per lo svolgimento di un'opera specifica, che si scioglie o per la mancata realizzazione dell'opera o per la sua compiuta esecuzione. Tipicamente l'ATI nasce per aggiudicarsi un'opera che i soggetti singolarmente non riuscirebbero ad espletare, come per esempio nelle gare di appalto, senza tuttavia costituire una società ad hoc. I singoli mandatari devono conferire mandato alla “capogruppo” per presentare un'offerta unica e tali contratti devono essere registrati mediante scrittura privata autenticata o atto notarile; inoltre, per regolare i rapporti ...