La validità del contratto dipende dalla qualificazione del negozio giuridico
Sino alla pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 17 dicembre 2020 n. 28972, la giurisprudenza riteneva (seppur facendo ricorso ad articolate motivazioni) valido il negozio giuridico con il quale si concedevano diritti di uso esclusivo sulle parti comuni di immobili in regime di condominio.
Con la pronuncia n. 28972/2020, i giudici di legittimità hanno letteralmente stravolto l’orientamento precedente, affermando come non sia consentito ai privati pattuire un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune dell’edificio condominiale. Diversamente opinando – secondo la Suprema Corte – si incorrerebbe nel rischio di creare un diritto reale non contemplato dalla legge (in violazione del principio codicistico di tipicità dei diritti reali), con conseguente svuotamento del diritto di proprietà e violazione del principio di uso paritario dei beni condominiali comuni sancito dall’art. 1102 c.c. Nella citata pronuncia, la Corte evidenzia, inoltre, come il diritto di uso esclusivo non possa essere qualificato come diritto di servitù a vantaggio di una specifica unità immobiliare.
Tale sentenza, oltre a costituire una rivoluzione copernicana del modo di intendere “l’uso esclusivo” in regime di condominio, è stata foriera di dubbi messi in luce dal recente studio n. 30-2021/C, approvato il 16 luglio 2021 dal Consiglio nazionale del Notariato, avente ad oggetto “il diritto di uso esclusivo del condominio (dopo la decisione delle sezioni unite della Cassazione)”.
Lo studio si concentra sulla sorte dei contratti stipulati in data antecedente a tale pronuncia.
Occorre rilevare come non desti stupore il fatto che ad occuparsi della materia sia stato proprio il notariato: la stessa Corte di Cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza richiamata, precisa come il diritto di uso esclusivo e perpetuo di una parte comune traesse origine dalla prassi notarile.
Il percorso logico-argomentativo condotto dallo studio in commento muove dall’analisi di due direttrici fondamentali:
- l’esame delle pronunce di legittimità antecedenti a quella del 2020 (volte a riconoscere la legittimità dell’uso esclusivo);
- e la qualificazione del negozio giuridico avente ad oggetto la previsione di un uso esclusivo delle parti comuni.
Nella sentenza n. 24301/2017 la Cassazione affermava come la previsione di un uso esclusivo in favore di una proprietà individuale fosse meritevole di tutela quale espressione dell’autonomia privata. Tale diritto sarebbe stato tendenzialmente perpetuo e trasmissibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare.
Nell’ambito della citata pronuncia, la Corte valorizzava la “teoria dell’uso esclusivo delle parti comuni”, osservando come la natura comune di una o più tra le parti dell’edificio fosse valida ove un titolo (nel caso di specie, il regolamento condominiale) non disponesse il contrario, precisando che, se era consentito riconoscere la titolarità esclusiva del diritto che vi insiste, “a fortiori” si doveva riconoscere ad alcuno di farne uso in via esclusiva. La Corte, in sostanza, affermava il permanere della contitolarità fra i proprietari delle unità immobiliari di quelle parti, con una ripartizione della facoltà di godimento che convenzionalmente deroga alla regola generale codificata dall’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. n. 24958/2018, Cass. 15021/2019).
In contrasto con l’orientamento appena esposto si collocava la pronuncia emessa dalla Corte di Cassazione n. 193/2020 che, qualificando il diritto d’uso esclusivo come diritto reale atipico, esclusivo e perpetuo, idoneo a privare del tutto di utilità la proprietà, negava la legittimità dell’uso esclusivo in ambito condominiale.
L’ordinanza interlocutoria n. 31420/2019, dando conto del contrasto giurisprudenziale sorto in seno alle sezioni semplici, rilevava come lo stesso avesse ad oggetto le seguenti tematiche: come la previsione di un diritto di uso esclusivo potesse armonizzarsi con l’art. 1102 c.c. (posto a tutela del diritto di pari uso dei proprietari); se dietro al riconoscimento di un diritto di uso esclusivo potesse celarsi l’attribuzione di un diritto di proprietà esclusiva sul bene comune; se la previsione di tale uso esclusivo costituisse un diritto reale atipico ovvero un diritto di credito.
Risolvendo tale contrasto giurisprudenziale, le Sezioni Unite negano la legittimità di tale previsione, trincerandosi dietro al principio del numero chiuso dei diritti reali, disconoscendo, in tal modo, qualsivoglia legittimità al negozio stipulato.
In ragione dell’orientamento di chiusura accolto dalla giurisprudenza di legittimità, il Consiglio nazionale del Notariato, con lo studio in commento, si è domandato quale sia la sorte del negozio stipulato avente ad oggetto l’attribuzione in favore di un condomino di diritti “particolari” sulle parti comuni.
Il Notariato, con evidente intento di salvaguardia dei negozi giuridici stipulati in data antecedente alla pronuncia delle Sezioni Unite, invita l’interprete ad indagare la reale volontà delle parti, in modo che, ove possibile, siano garantiti gli effetti che le stesse volevano raggiungere. Potrà quindi trattarsi di un diritto di usufrutto, di uso, di una servitù prediale o anche di una limitazione del diritto d’uso di ciascun contitolare (limitazione che, in tal caso, dovrà necessariamente essere circoscritta nello spazio e nel tempo).