Serve l’unanimità dell’assemblea condominiale per deliberare l’installazione del cappotto termico che compromette l’estetica della facciata
Con ordinanza del 30 settembre 2021 il Tribunale di Milano si è pronunciato sulla maggioranza necessaria per la delibera condominiale di approvazione di lavori rientranti nella disciplina del superbonus al 110% (art. 119 del DL n. 34/2020), nel caso in cui gli interventi siano lesivi del decoro architettonico dell’edificio.
In tema di deliberazioni dell’assemblea di condominio aventi per oggetto l’approvazione di interventi che godono del beneficio in questione, il comma 9-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 prevede che queste siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Nel caso di specie, l’assemblea di condominio aveva approvato a maggioranza consistenti lavori edili, per parte dei quali vi era la possibilità di fruire del superbonus al 110%, che comprendevano l’installazione di un cappotto termico mediante rimozione della finitura che rivestiva le facciate e la sua sostituzione con finitura diversa (sia in termini di materiale che di colore), oltre all’installazione di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria. Alcuni condomini, anche in ragione del valore economicamente elevato dell’intervento, avevano impugnato la delibera.
Con una prima ordinanza del 13 agosto 2021 emessa all’esito di procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., il Tribunale di Milano rigettava l’istanza di sospensione della delibera, concludendo che questa era legittima, in quanto, in primo luogo, il compendio documentale relativo ai lavori era esaustivo ed agevolmente consultabile e, in secondo luogo, al caso di specie trovava applicazione la norma speciale di cui all’art. 119 comma 9-bis del DL 34/2020 convertito, a conferma del favor legislativo per l’esecuzione di tali interventi di riqualificazione energetica.
In sede di reclamo, i condomini rilevavano:
- l’illegittima incidenza sulle proprietà individuali del nuovo impianto centralizzato di acqua calda sanitaria, con conseguente applicazione dell’art. 1108 comma 3 c.c. che prevede, ai fini della legittimità della deliberazione, l’unanimità dei consensi;
- la violazione dell’art. 1120 comma 4 c.c. che vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico;
- la non applicabilità, al caso di specie, della disposizione di cui all’art. 119 comma 9-bis.
Con l’ordinanza del 30 settembre 2021 in commento, il Tribunale di Milano, esprimendo un orientamento diametralmente opposto rispetto a quello manifestato nell’ordinanza reclamata, ha sospeso la delibera condominiale in oggetto, ritenendo che l’intervento di installazione del cappotto termico di cui i condomini chiedono la sospensione costituisca una innovazione illecita ex art. 1120 comma 4 c.c.
Dimostrando di condividere le difese esposte dai condomini reclamanti, il Tribunale ha revocato l’ordinanza precedentemente emessa e sospeso l’esecutività delle delibere adottate, rilevando come l’intervento di riqualificazione edilizia avente ad oggetto la realizzazione del cappotto termico costituiva, nel caso di specie, innovazione lesiva del decoro architettonico, in quanto la sostituzione del rivestimento – caratteristico di molti fabbricati edificati in Milano e tipico di una precisa epoca storica – ne avrebbe implicato la totale alterazione sotto il profilo estetico.
Secondo il Tribunale, sebbene l’intervento sia migliorativo sia sotto il profilo del risparmio energetico, sia tenuto conto delle condizioni dell’edificio, questo ben può essere realizzato con modalità diverse, che consentano di mantenerne le attuali caratteristiche estetiche, essendo possibile reperire sul mercato rivestimenti che sono del tutto analoghi a quelli esistenti.
In quanto altera il decoro architettonico, la delibera assunta a maggioranza (e non all’unanimità) deve ritenersi illegittima e il singolo condomino dissenziente è legittimato ad agire per richiedere ed ottenere il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (cfr. Cass. n. 851/2007).
Con riguardo alla richiesta di disapplicazione del favor legislativo previsto dall’art. 119 comma 9-bis del DL 34/2020, il Tribunale osserva come la disciplina codicistica citata (artt. 1120 e 1108 c.c.) non possa ritenersi derogata dalle disposizioni dettate dal DL 34/2020, giacché, come chiarito di recente dalla recente giurisprudenza di legittimità in fattispecie analoga (relativa a precedente normativa del settore), l’eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato (cfr. Cass. n. 10371/2021).
Infine, stando all’interpretazione offerta dal Collegio, anche l’intervento avente ad oggetto la realizzazione di un impianto “ex novo” di acqua calda sanitaria in sostituzione dell’impianto autonomo, con allocazione della relativa spesa in capo a tutti i condomini, deve essere deliberato all’unanimità dei consensi ex art. 1108 comma 3 c.c., in ragione del fatto che costituisce coattivamente un diritto reale su un fondo comune.