Agenzia in tilt sul superbonus senza prevalente destinazione abitativa

/ Enrico ZANETTI e Arianna ZENI
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Così come disposto a livello normativo, per poter beneficiare delle detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis del TUIR o del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 è necessario che l’immobile oggetto di interventi abbia una destinazione abitativa.
A tale regola generale l’Amministrazione finanziaria ha, tuttavia, previsto una deroga nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, ammettendo al beneficio – seppur con limiti – anche i lavori effettuati su complessi immobiliari che non risultano a prevalente destinazione abitativa.

Nello specifico, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio:
- è possibile ammettere al beneficio anche il proprietario (o detentore) delle unità immobiliari non residenziali, sempre che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%;
- nel caso in cui, invece, tale percentuale dovesse risultare inferiore, l’agevolazione spetterà per le sole spese sostenute dai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Secondo i chiarimenti di prassi, tale principio troverebbe applicazione sia con riferimento agli interventi sulle parti comuni per i quali risulta possibile beneficiare del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020 n. 24, § 2; circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7, p. 447) sia con riguardo a quelli per cui si può fruire della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis del TUIR (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7, p. 314).

Le medesime regole tornerebbero, altresì, applicabili anche nelle ipotesi in cui a voler fruire del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 sia l’unico proprietario di un intero edificio, composto da non più di quattro unità (soggetto ammesso al beneficio ex art. 119 comma 9 lett. a) del DL 34/2020). In tali casi infatti, così come precisato in via di prassi (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7, p. 442), si dovrà tener conto dei chiarimenti forniti per i condomini.

Nonostante tale consolidato orientamento, l’Amministrazione finanziaria è di recente tornata sul tema con la risposta ad interpello n. 5 di ieri, 7 gennaio 2022, negando in toto l’accesso al superbonus del 110% all’unico proprietario di un intero edificio in cui la destinazione abitativa non assumeva carattere prevalente.

In proposito, l’Agenzia delle Entrate, senza motivare il discostamento dall’orientamento finora seguito, si è limitata ad affermare come il superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 risulti precluso in tutti i casi in cui non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità dell’edificio, non riconoscendo, di conseguenza, l’agevolazione per gli interventi sulle parti comuni all’unico proprietario (neanche con riferimento alla quota parte di spese imputabili alle unità residenziali effettivamente presenti nell’edificio).

Possibile invece beneficiare della detrazione per recupero edilizio

La conclusione appare tanto più stridente se si considera che, nell’ambito della stessa risposta n. 5/2022, l’Amministrazione finanziaria ha, invece, ammesso la possibilità per l’unico proprietario di beneficiare della detrazione per il recupero edilizio ex art. 16-bis del TUIR per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio a prevalente destinazione non residenziale (sempre limitatamente alle spese imputabili alle unità residenziali), utilizzando, quindi, gli stessi principi – comuni ad entrambe le agevolazioni – con i quali aveva in precedenza negato la possibilità di fruire del superbonus del 110%.

Considerato che il discostamento dal proprio consolidato orientamento (seppur legittimo) non appare adeguatamente motivato, sarebbe senz’altro opportuno che l’Amministrazione finanziaria torni quanto prima sull’argomento, così da non alimentare possibili incertezze sulla tematica.