Superbonus per i soli immobili residenziali

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Con riguardo alla disciplina del superbonus al 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, sin dal primo documento di prassi ufficiale diramato, l’Agenzia delle Entrate (circ. 8 agosto 2020 n. 24) ha ritenuto che una lettura sistematica delle relative disposizioni comportasse la sua limitazione ai soli interventi aventi per oggetto edifici e unità immobiliari residenziali. Da ultimo, l’Amministrazione finanziaria giunge alle stesse conclusioni nella risposta a interpello 11 gennaio 2022 n. 10, dove peraltro non vengono considerate le recenti affermazioni contenute nella risposta 7 gennaio 2022 n. 5 (si veda “Agenzia in tilt sul superbonus senza prevalente destinazione abitativa” dell’8 gennaio 2022).

Tale lettura continua a non convincere totalmente, ancorché sia innegabile che il riferimento operato dal comma 1 dell’art. 119 del DL 34/2020 agli “edifici unifamiliari” e alle unità immobiliari con impianti indipendenti e accesso autonomo all’esterno “site in edifici plurifamiliari” sia un evidente sintomo che, con riferimento agli interventi di efficienza energetica, la residenzialità degli edifici costituisca effettivamente un obiettivo preferenziale della disciplina agevolativa, ma altrettanto non può dirsi con riguardo agli interventi di miglioramento sismico di cui al comma 4 dell’art. 119. L’Agenzia delle Entrate, però, non fonda il proprio orientamento restrittivo in funzione della tipologia di interventi effettuati, ma in funzione dei soggetti che li effettuano.

A ogni modo, nella risposta a interpello n. 10/2022 l’Amministrazione finanziaria ribadisce quanto chiarito, in relazione al superbonus, dalla circ. n. 30/2020 (§ 4.4.4), ossia che un edificio va inteso “a prevalente destinazione residenziale” se la “la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento dell’intera superficie dell’edificio stesso”.

Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, in altre parole:
- se l’edificio condominiale è residenziale, è possibile ammettere al superbonus tutti i proprietari e i detentori di unità immobiliari che sostengano spese per interventi agevolati sulle parti comuni dell’edificio, cioè sia i proprietari e i detentori di unità immobiliari residenziali, sia i proprietari e i detentori di unità immobiliari non residenziali;
- se l’edificio non è residenziale, è possibile ammettere al superbonus solo i proprietari e i detentori di unità immobiliari residenziali che sostengano spese per interventi agevolati sulle parti comuni dell’edificio (i quali potranno fruire della detrazione del 110% anche per interventi c.d. “trainati” realizzati sulle proprie unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali escluse – A/1, A/8 e A/9 – risposta a interpello 9 dicembre 2020 n. 572), mentre i proprietari e i detentori di unità immobiliari non residenziali restano esclusi dal superbonus sulle spese che sostengono anch’essi, per quota parte, su quei medesimi interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Ai fini del computo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sul totale della superficie delle unità immobiliari che compongono l’edificio è possibile tenere conto anche della superficie delle unità immobiliari di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ancorché le medesime figurino tra quelle escluse dalla disciplina del superbonus, ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del DL 34/2020.

Compresi gli edifici senza servizi energetici in comune con gli altri

In aggiunta, nella risposta a interpello n. 10/2022 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio, è necessario tenere conto di tutti gli edifici che compongono il condominio stesso, compresi quelli che non hanno servizi energetici in comune con gli altri edifici e che sono eventualmente provvisti di accesso autonomo dall’esterno (i requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accessi autonomi dall’esterno, infatti, rilevano solo per identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari).