Perplessità sulla ratio dell’esclusione dal presupposto imponibile di tale tipo di cessioni
A partire dal 1° gennaio 2024, anche le cessioni di edifici unifamiliari o unità immobiliari possedute da più di cinque anni, effettuate al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, possono determinare una plusvalenza imponibile come redditi diversi, ai sensi della nuova lettera b-bis) dell’articolo 67, comma 1, del TUIR. Ciò accade se in relazione all’immobile oggetto di cessione il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il superbonus, di cui all’articolo 119 del DL 34/2020, e questi interventi risultino ultimati da meno di dieci anni dalla data di cessione.
Esclusione dell’imponibilità
Tuttavia, l’imponibilità della plusvalenza derivante da cessioni di immobili superbonus è esclusa a priori quando la cessione riguarda immobili:
acquisiti per successione;
adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Ratio dell’esclusione per gli immobili adibiti ad abitazione principale
La ratio dell’esclusione dell’imponibilità delle cessioni di immobili superbonus adibiti ad abitazione principale è chiara: riconoscere l’assenza di intenti speculativi in relazione alle cessioni che hanno per oggetto immobili prevalentemente destinati, durante il periodo di possesso, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Ratio dell’esclusione per gli immobili acquisiti per successione
La ratio dell’esclusione dell’imponibilità delle cessioni di immobili superbonus acquisiti per successione è invece meno chiara.
In questo caso, il legislatore ha ripreso una fattispecie di esclusione già presente nella precedente lettera b) dell’articolo 67, comma 1, del TUIR, relativa alle cessioni a titolo oneroso di immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni. Tuttavia, pare evidente che lo abbia fatto senza porre in essere gli opportuni adattamenti al diverso presupposto imponibile disegnato dalla nuova lettera b-bis).
Infatti, la ratio dell’esclusione prevista dalla precedente lettera b) era quella di evitare di tassare le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che il cedente aveva acquisito o costruito da poco tempo e che, quindi, non avevano avuto il tempo di apprezzarsi significativamente.
In questo caso, invece, la plusvalenza potrebbe essere generata anche da interventi agevolati eseguiti dal cedente su un immobile acquisito per successione anche molti anni prima.
In altre parole, la lettera b-bis) potrebbe consentire di escludere dal presupposto imponibile immobili acquisiti per successione dal cedente anche quarant’anni prima, sui quali il cedente abbia eseguito interventi superbonus l’anno precedente a quello di cessione.