Il regime dell'Iva per cassa, che dal prossimo 1° dicembre 2012 sostituirà il precedente meccanismo disciplinato dall'articolo 7 del D.L. 185/2008, non può essere applicato ai servizi condominiali (es. pulizia scale), per carenza del presupposto soggettivo in capo al committente o cessionario (condominio, che non è soggetto passivo ai fini Iva).
Il nuovo regime dell'Iva per cassa, previsto dalla Legge di conversione n. 134/2012 del D.L. n.83/2012, c.d. Decreto Sviluppo, all'articolo 32-bis, è fruibile, previa opzione, dalle imprese e dagli esercenti arti o professioni con un volume d'affari non superiore a due milioni di euro.
Tali contribuenti, esercitando siffatta scelta, potranno posticipare l'esigibilità dell'Iva, cioè l'obbligo di pagamento dell'imposta all'erario, al momento dell'incasso del corrispettivo, per tutte le fatture emesse nei confronti di soggetti Iva.
La facoltà di differire l'esigibilità dell'Iva al momento dell'incasso del corrispettivo è concessa, dunque, a coloro i quali, nell'esercizio di imprese, arti o professioni di cui agli artt. 4 e 5 del D.P.R. n. 633/1972, effettuano cessioni di beni e prestazioni di servizi, imponibili nel territorio dello Stato, nei confronti di cessionari e committenti che, a loro volta, operano nell'esercizio di imprese, arti o professioni.
Quindi, dal nuovo regime Iva per cassa sono in ogni caso escluse le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nei confronti di "privati" consumatori.
I contribuenti che prestano la loro opera, fornendo una prestazione di servizi, ad esempio di pulizia, nei confronti dei condomini senza partita Iva non possono applicare il regime dell'Iva per cassa sulle fatture emesse, nonostante rimanga valida la sospensione dell'esigibilità per le altre prestazioni o cessioni di beni verso soggetti Iva.
Nel caso specifico, per le prestazioni svolte nei confronti di condomini con codice fiscale, quindi, non ci si può avvalere del regime dell'Iva per cassa, in quanto il condominio è considerato un soggetto privato, non esercente attività di impresa o professionale (cfr. Risoluzione 84/E/2012, che impone l'apertura della partita Iva, nell'ipotesi di società di fatto con relativa Iva per cassa).
Sul tema si è espressa anche Assonime, la quale nella Circolare n. 27 del 10 ottobre 2012, sottolinea come al pari della disciplina pre-vigente, il nuovo regime non sembra potersi applicare alle operazioni poste in essere nei confronti di soggetti IVA persone fisiche che acquisiscono i beni o i servizinon nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, artistica o professionale, ma per "uso privato".
Lo stesso vale, dunque, non solo per il condominio, ma anche per un lavoratore autonomo che nell'acquisto di beni o servizi agisce come privato e non come soggetto Iva.
Il regime dell'Iva per cassa può essere adottato esclusivamente nei rapporti business to business, ossia per le cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate nei confronti di cessionari o di committenti, che agiscono nell'esercizio di impresa. Non rientrano nel perimetro di applicazione della normativa in commento le operazioni effettuate nei confronti di privati consumatori.