Niente più IMU per gli immobili merce
Il DL approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 agosto esclude gli immobili invenduti delle immobiliari di costruzione dal tributo locale
Tra le novità di maggior sostanza sottese alle modif iche recate alla disciplina dell’IMU dal decreto legge approvato due giorni fa, oltre naturalmente alla soppressione dell’imposta su abitazione principale, terreni agricoli e fabbricati rurali ed alla previsione di una seppur limitata deducibilità del tributo dalle imposte, figura senz’altro l’esclusione dal tributo degli immobili invenduti delle imprese immobiliari di costruzione. Si tratta, per ricalcare fedelmente la locuzione normativa, dei “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita”.
La locuzione, salvo quanto si dirà in seguito in merito alle condizioni inerenti la permanenza della destinazione alla vendita e la rilevanza preclusiva dell’eventuale locazione a terzi, appare assai ampia, e tale da abbracciare sia i fabbricati, porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinati ad uso abitativo, che quelli destinati ad altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali, professionali, ecc. Connotato caratterizzante è che si tratti di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li ha costruiti. Risulta quindi evidente che, sotto il profilo soggettivo, interessate sono in primo luogo le imprese che per attività statutaria costruiscono fabbricati per la vendita, vale a dire le c.d. “immobiliari di costruzione”. In capo a tali imprese, tali fabbricati costituiscono tipicamente beni merce, tassati a costi e ricavi.
Orbene, ai fini dell’IMU, i fabbricati costituenti immobili merce sono fatti oggetto di una duplice disposizione di favore.
Da un lato, è previsto che essi non sconteranno la seconda rata (saldo) IMU relativa al 2013 (in scadenza lunedì 16 dicembre). Il testo normativo, sul punto laconico, conf erma in termini impliciti che la prima rata (acconto) IMU risulta dovuta, con conseguente necessità, per le imprese di costruzione che non vi avessero ancora provveduto (la scadenza era lunedì 17 giugno), di attivarsi per regolarizzare la propria posizione. Inoltre, ancorché la norma nulla disponga al riguardo, sembra che resti comunque dovuta l’eventuale differenza risultante qualora l’impresa di costruzione avesse liquidato l’acconto 2013 sui fabbricati invenduti assumendo l’aliquota in vigore nel 2012 ed il Comune, per il 2013, avesse deliberato un’aliquota maggiore. Tale differenza, tuttavia, riguarderà il solo acconto, e quindi il 50% del tributo dovuto per l’anno 2013, non essendo più dovuta, per contro, la seconda rata. Per il versamento dell’eventuale conguaglio sull’acconto 2013, dovrebbe pur sempre valere la scadenza del saldo (16 dicembre 2013).
Dall’altro lato, per i fabbricati di cui si discute è sancita l’esenzione dall’IMU, con effetto dal 1° gennaio 2014. Si tratta di una novità assoluta, sia per la disciplina dell’IMU, sia, estendendo l’ambito di osservazione “a ritroso”, per quella già a suo tempo approntata per l’ICI. Sinora, infatti, il legislatore si era sempre limitato a demandare ai Comuni la facoltà di prevedere una disciplina di favore per tali f abbricati, che in capo al possessore rappresentano già un peso sotto il profilo economico e finanziario. Così avveniva ai fini dell’ICI, ai sensi dell’art. 8, comma 1 del DLgs. 504/92: ai Comuni era allora riconosciuta la facoltà di deliberare l’aliquota ICI minima (4 per mille), per un massimo di tre anni, ai fini dell’applicazione del tributo ai
fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che avessero per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e l’alienazione di immobili.
La disposizione non poneva alcun limite in f unzione della tipologia degli immobili (es. abitativi, industriali, ecc.) invenduti dalle società costruttrici beneficiarie dell’aliquota minima. I Comuni, nell’ambito della loro autonomia regolamentare, potevano circoscrivere in tal senso l’ambito applicativo della disposizione. Un limite normativo era comunque statuito dallo stesso art. 8 comma 1 del DLgs. 504/92 con riferimento al periodo massimo (tre anni) entro il quale i fabbricati rimasti invenduti potevano beneficiare dell’aliquota minima (4 per mille).
Analogamente, ai f ini dell’IMU, l’art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, conv. L. 214/2011, introdotto dall’art. 56 comma 1 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012, consentiva ai Comuni di ridurre l’aliquota di base (0,76%) fino allo 0,38% “per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori”. La pressante esigenza di introiti tributari aveva tuttavia indotto i Comuni a non avvalersi in concreto delle anzidette facoltà. Entrambe le agevolazioni sono così rimaste sulla carta e,
ponderate a posteriori, appaiono rif lettere disposizioni di mero principio.
Il Governo, probabilmente spinto in tal senso dalla bassa congiuntura in cui versa il settore immobiliare delle costruzioni, ha quindi rotto gli indugi e, novellando a tal f ine l’art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, ha pensato un’agevolazione sistemica, non rimessa all’iniziativa degli enti locali, e quindi a scala nazionale.
Da notare che entrambe le disposizioni di f avore (soppressione dell’acconto IMU 2013 ed esenzione dall’IMU per l’avvenire) operano soltanto a condizione che il fabbricato mantenga la sua destinazione di bene in vendita e non risulti locato. Dal momento in cui una soltanto di tali due condizioni dovesse difettare, il fabbricato tornerebbe a scontare il tributo. Per contro, in rottura con il passato, per l’esenzione dall’IMU a valere dal 2014, non è stabilita alcuna limitazione temporale (in particolare, non è previsto che la stessa valga limitatamente all’ambito di un triennio).
Si osservi, infine, che gli immobili invenduti interessati dalla novella sono quelli censiti in catasto con attribuzione di rendita, di norma proposta tramite la procedura DOCFA di cui al DM 701/94. Solo tali immobili, inf atti, possono scontare il tributo. Le unità immobiliari in corso di costruzione, censite come tali, senza rendita catastale, nella categoria fittizia F/3, non scontano l’IMU e, quindi, su di esse la novità non impatta.
Alle stesse conclusioni si addiviene – seppure muovendo da diverse premesse – anche qualora le unità immobiliari in corso di costruzione, come di norma avviene, non siano state provvisoriamente accatastate nella categoria F/3. In tal caso, inf atti, l’IMU è assolta dall’impresa di costruzione sull’area f abbricabile, di talché la soppressione dell’IMU sulle unità immobiliari dell’erigendo f abbricato poste in vendita, fino al loro accatastamento, definitivo, non esplica alcuna concreta valenza.
Il DL approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 agosto esclude gli immobili invenduti delle immobiliari di costruzione dal tributo locale
Tra le novità di maggior sostanza sottese alle modif iche recate alla disciplina dell’IMU dal decreto legge approvato due giorni fa, oltre naturalmente alla soppressione dell’imposta su abitazione principale, terreni agricoli e fabbricati rurali ed alla previsione di una seppur limitata deducibilità del tributo dalle imposte, figura senz’altro l’esclusione dal tributo degli immobili invenduti delle imprese immobiliari di costruzione. Si tratta, per ricalcare fedelmente la locuzione normativa, dei “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita”.
La locuzione, salvo quanto si dirà in seguito in merito alle condizioni inerenti la permanenza della destinazione alla vendita e la rilevanza preclusiva dell’eventuale locazione a terzi, appare assai ampia, e tale da abbracciare sia i fabbricati, porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinati ad uso abitativo, che quelli destinati ad altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali, professionali, ecc. Connotato caratterizzante è che si tratti di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li ha costruiti. Risulta quindi evidente che, sotto il profilo soggettivo, interessate sono in primo luogo le imprese che per attività statutaria costruiscono fabbricati per la vendita, vale a dire le c.d. “immobiliari di costruzione”. In capo a tali imprese, tali fabbricati costituiscono tipicamente beni merce, tassati a costi e ricavi.
Orbene, ai fini dell’IMU, i fabbricati costituenti immobili merce sono fatti oggetto di una duplice disposizione di favore.
Da un lato, è previsto che essi non sconteranno la seconda rata (saldo) IMU relativa al 2013 (in scadenza lunedì 16 dicembre). Il testo normativo, sul punto laconico, conf erma in termini impliciti che la prima rata (acconto) IMU risulta dovuta, con conseguente necessità, per le imprese di costruzione che non vi avessero ancora provveduto (la scadenza era lunedì 17 giugno), di attivarsi per regolarizzare la propria posizione. Inoltre, ancorché la norma nulla disponga al riguardo, sembra che resti comunque dovuta l’eventuale differenza risultante qualora l’impresa di costruzione avesse liquidato l’acconto 2013 sui fabbricati invenduti assumendo l’aliquota in vigore nel 2012 ed il Comune, per il 2013, avesse deliberato un’aliquota maggiore. Tale differenza, tuttavia, riguarderà il solo acconto, e quindi il 50% del tributo dovuto per l’anno 2013, non essendo più dovuta, per contro, la seconda rata. Per il versamento dell’eventuale conguaglio sull’acconto 2013, dovrebbe pur sempre valere la scadenza del saldo (16 dicembre 2013).
Dall’altro lato, per i fabbricati di cui si discute è sancita l’esenzione dall’IMU, con effetto dal 1° gennaio 2014. Si tratta di una novità assoluta, sia per la disciplina dell’IMU, sia, estendendo l’ambito di osservazione “a ritroso”, per quella già a suo tempo approntata per l’ICI. Sinora, infatti, il legislatore si era sempre limitato a demandare ai Comuni la facoltà di prevedere una disciplina di favore per tali f abbricati, che in capo al possessore rappresentano già un peso sotto il profilo economico e finanziario. Così avveniva ai fini dell’ICI, ai sensi dell’art. 8, comma 1 del DLgs. 504/92: ai Comuni era allora riconosciuta la facoltà di deliberare l’aliquota ICI minima (4 per mille), per un massimo di tre anni, ai fini dell’applicazione del tributo ai
fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che avessero per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e l’alienazione di immobili.
La disposizione non poneva alcun limite in f unzione della tipologia degli immobili (es. abitativi, industriali, ecc.) invenduti dalle società costruttrici beneficiarie dell’aliquota minima. I Comuni, nell’ambito della loro autonomia regolamentare, potevano circoscrivere in tal senso l’ambito applicativo della disposizione. Un limite normativo era comunque statuito dallo stesso art. 8 comma 1 del DLgs. 504/92 con riferimento al periodo massimo (tre anni) entro il quale i fabbricati rimasti invenduti potevano beneficiare dell’aliquota minima (4 per mille).
Analogamente, ai f ini dell’IMU, l’art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, conv. L. 214/2011, introdotto dall’art. 56 comma 1 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012, consentiva ai Comuni di ridurre l’aliquota di base (0,76%) fino allo 0,38% “per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori”. La pressante esigenza di introiti tributari aveva tuttavia indotto i Comuni a non avvalersi in concreto delle anzidette facoltà. Entrambe le agevolazioni sono così rimaste sulla carta e,
ponderate a posteriori, appaiono rif lettere disposizioni di mero principio.
Il Governo, probabilmente spinto in tal senso dalla bassa congiuntura in cui versa il settore immobiliare delle costruzioni, ha quindi rotto gli indugi e, novellando a tal f ine l’art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, ha pensato un’agevolazione sistemica, non rimessa all’iniziativa degli enti locali, e quindi a scala nazionale.
Da notare che entrambe le disposizioni di f avore (soppressione dell’acconto IMU 2013 ed esenzione dall’IMU per l’avvenire) operano soltanto a condizione che il fabbricato mantenga la sua destinazione di bene in vendita e non risulti locato. Dal momento in cui una soltanto di tali due condizioni dovesse difettare, il fabbricato tornerebbe a scontare il tributo. Per contro, in rottura con il passato, per l’esenzione dall’IMU a valere dal 2014, non è stabilita alcuna limitazione temporale (in particolare, non è previsto che la stessa valga limitatamente all’ambito di un triennio).
Si osservi, infine, che gli immobili invenduti interessati dalla novella sono quelli censiti in catasto con attribuzione di rendita, di norma proposta tramite la procedura DOCFA di cui al DM 701/94. Solo tali immobili, inf atti, possono scontare il tributo. Le unità immobiliari in corso di costruzione, censite come tali, senza rendita catastale, nella categoria fittizia F/3, non scontano l’IMU e, quindi, su di esse la novità non impatta.
Alle stesse conclusioni si addiviene – seppure muovendo da diverse premesse – anche qualora le unità immobiliari in corso di costruzione, come di norma avviene, non siano state provvisoriamente accatastate nella categoria F/3. In tal caso, inf atti, l’IMU è assolta dall’impresa di costruzione sull’area f abbricabile, di talché la soppressione dell’IMU sulle unità immobiliari dell’erigendo f abbricato poste in vendita, fino al loro accatastamento, definitivo, non esplica alcuna concreta valenza.