L’accordo conciliativo con il quale viene accertata l’usucapione è soggetto a imposta di registro secondo il sistema di tassazione introdotto, in relazione agli atti immobiliari, dall’art. 10 del DLgs. 23/2011, da coordinare con le disposizioni in tema di agevolazioni per la mediazione, dettate dall’art. 17 del DLgs. 28/2010.
Queste sono le conclusioni cui perviene lo studio n. 156-2014/T del Consiglio nazionale del Notariato, approvato nella seduta del 13-14 novembre 2014 e pubblicato sul sito internet del Notariato il 4 dicembre 2014.
Gli estensori dello Studio in primo luogo ricordano che la L. 9 agosto 2013 n. 98, di conversione del DL 21 giugno 2013 n. 69, ha, tra il resto, modificato l’art. 2643 c.c., in materia di trascrizione, prevedendo, al n. 12-, la trascrivibilità degli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
La novità normativa configura lo spunto per esaminare la disciplina fiscale dell’accordo conciliativo avente ad oggetto l’accertamento dell’avvenuta usucapione.
L’usucapione configura un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che, di per sé, non è oggetto di specifica attenzione da parte del legislatore fiscale, “non costituendo presupposto di alcun tributo”. Tuttavia, nell’ambito dell’imposta di registro, l’art. 8 della Tariffa parte I del DPR 131/86, alla nota II-contiene una norma di natura antielusiva ai sensi della quale “i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all’imposta secondo le disposizioni dell’art. 1 della tariffa”. Il legislatore intendeva evitare, infatti, che le parti potessero ricorrere a provvedimenti accertativi dell’usucapione per eludere l’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari.
Secondo lo studio n. 156-2014/T, un’interpretazione sistematica del dato normativo impone di ritenere che la disciplina sopra ricordata trovi applicazione anche agli accordi di mediazione aventi ad oggetto l’accertamento dell’usucapione, apparendo irrilevante il riferimento, operato dalla norma II-citata, agli “atti giudiziali”, atteso che la regola individuata dalla citata norma è legata non tanto alla “forma” dell’atto (giudiziale o meno), bensì alla “sostanza” di esso, ovvero l’accertamento dell’usucapione.
Di conseguenza, continua lo studio, l’applicazione della nota II-all’art. 8 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 comporta che l’accordo conciliativo debba essere assoggettato ad imposizione indiretta come un atto di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e che, quindi, su di esso abbiano effetto le modifiche entrate in vigore il 1° gennaio 2014, che hanno rivoluzionato l’applicazione dell’imposta di registro, disponendo l’applicazione di tre sole aliquote di imposta (, 9% e 12%) e sopprimendo tutte le esenzioni ed agevolazioni previgenti ad eccezione di alcune espressamente “escluse” (si veda l’apposita scheda di aggiornamento di aprile 2014). Tale disciplina tuttavia, deve essere applicata tenendo conto dell’agevolazione prevista dall’art. 17 commi 2 e 3 del DLgs. 28/2010, con specifico riferimento alla mediazione. Tale agevolazione, infatti, come espressamente chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 2/2014 (§ 8) è ancora applicabile anche dal 1° gennaio 2014.
Essa prevede:
- l’esenzione dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura per tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione;
- che “il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000,00 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente”.
In conclusione, quindi, secondo gli estensori dello studio, per quanto concerne l’imposta di registro, gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione:
- sono soggetti all’imposta di registro secondo quanto previsto dall’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, potendosi ad essi applicare anche l’agevolazione prima casa (. ris. Agenzia delle Entrate 20 marzo 2012 n. 25), nonché l’agevolazione per la piccola proprietà contadina (che non è stata abrogata, dal 1° gennaio 2014);
- la base imponibile dell’imposta di registro deve valutare il valore del bene al momento dell’accordo, tenendo conto di tutte le accessioni fino a quel momento avvenute;
- l’accordo va esente dall’imposta di registro proporzionale entro il limite di valore di 50.000 euro, scontando, invece, per la parte eccedente l’imposta proporzionale, con la misura minima di 1.000 euro.
Queste sono le conclusioni cui perviene lo studio n. 156-2014/T del Consiglio nazionale del Notariato, approvato nella seduta del 13-14 novembre 2014 e pubblicato sul sito internet del Notariato il 4 dicembre 2014.
Gli estensori dello Studio in primo luogo ricordano che la L. 9 agosto 2013 n. 98, di conversione del DL 21 giugno 2013 n. 69, ha, tra il resto, modificato l’art. 2643 c.c., in materia di trascrizione, prevedendo, al n. 12-, la trascrivibilità degli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
La novità normativa configura lo spunto per esaminare la disciplina fiscale dell’accordo conciliativo avente ad oggetto l’accertamento dell’avvenuta usucapione.
L’usucapione configura un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che, di per sé, non è oggetto di specifica attenzione da parte del legislatore fiscale, “non costituendo presupposto di alcun tributo”. Tuttavia, nell’ambito dell’imposta di registro, l’art. 8 della Tariffa parte I del DPR 131/86, alla nota II-contiene una norma di natura antielusiva ai sensi della quale “i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all’imposta secondo le disposizioni dell’art. 1 della tariffa”. Il legislatore intendeva evitare, infatti, che le parti potessero ricorrere a provvedimenti accertativi dell’usucapione per eludere l’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari.
Secondo lo studio n. 156-2014/T, un’interpretazione sistematica del dato normativo impone di ritenere che la disciplina sopra ricordata trovi applicazione anche agli accordi di mediazione aventi ad oggetto l’accertamento dell’usucapione, apparendo irrilevante il riferimento, operato dalla norma II-citata, agli “atti giudiziali”, atteso che la regola individuata dalla citata norma è legata non tanto alla “forma” dell’atto (giudiziale o meno), bensì alla “sostanza” di esso, ovvero l’accertamento dell’usucapione.
Di conseguenza, continua lo studio, l’applicazione della nota II-all’art. 8 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 comporta che l’accordo conciliativo debba essere assoggettato ad imposizione indiretta come un atto di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e che, quindi, su di esso abbiano effetto le modifiche entrate in vigore il 1° gennaio 2014, che hanno rivoluzionato l’applicazione dell’imposta di registro, disponendo l’applicazione di tre sole aliquote di imposta (, 9% e 12%) e sopprimendo tutte le esenzioni ed agevolazioni previgenti ad eccezione di alcune espressamente “escluse” (si veda l’apposita scheda di aggiornamento di aprile 2014). Tale disciplina tuttavia, deve essere applicata tenendo conto dell’agevolazione prevista dall’art. 17 commi 2 e 3 del DLgs. 28/2010, con specifico riferimento alla mediazione. Tale agevolazione, infatti, come espressamente chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 2/2014 (§ 8) è ancora applicabile anche dal 1° gennaio 2014.
Essa prevede:
- l’esenzione dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura per tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione;
- che “il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000,00 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente”.
In conclusione, quindi, secondo gli estensori dello studio, per quanto concerne l’imposta di registro, gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione:
- sono soggetti all’imposta di registro secondo quanto previsto dall’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, potendosi ad essi applicare anche l’agevolazione prima casa (. ris. Agenzia delle Entrate 20 marzo 2012 n. 25), nonché l’agevolazione per la piccola proprietà contadina (che non è stata abrogata, dal 1° gennaio 2014);
- la base imponibile dell’imposta di registro deve valutare il valore del bene al momento dell’accordo, tenendo conto di tutte le accessioni fino a quel momento avvenute;
- l’accordo va esente dall’imposta di registro proporzionale entro il limite di valore di 50.000 euro, scontando, invece, per la parte eccedente l’imposta proporzionale, con la misura minima di 1.000 euro.