Per l’accertamento immobiliare non sempre bastano i valori OMI

Per procedere alla rettifica con metodo analitico-induttivo occorre che ricorrano ulteriori elementi indiziari

/ Lunedì 28 settembre 2015

Con la recente ordinanza n. 18178/2015, la Cassazione è tornata ad occuparsi di accertamento immobiliare ed, in particolare, dell’idoneità dello scostamento tra i prezzi dichiarati negli atti di vendita ed i valori desunti dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) ad integrare una presunzione sufficiente ai fini dell’accertamento.

In sede di controllo delle posizioni fiscali, soprattutto delle piccole società immobiliari o di costruzione edile, accade frequentemente che l’Agenzia delle Entrate proceda a rideterminare i prezzi di vendita degli immobili sulla base del valore di mercato riscontrato in misura più elevata rispetto ai prezzi di vendita indicati negli atti di trasferimento immobiliare. Normalmente, il valore di mercato viene desunto dall’OMI, ma potrebbe essere acquisito anche da altre banche dati, purché ovviamente ufficiali e attendibili.

Tale modalità accertativa era diventata prassi consolidata con l’approvazione del DL 223/2006, che aveva modificato sia l’art. 39 del DPR 600/1973 ai fini delle imposte dirette, che l’art. 54 del DPR 633/1972 ai fini IVA, in modo tale da attribuire agli Uffici la possibilità di rettificare il reddito dei contribuenti ogniqualvolta fossero stati dichiarati dei prezzi di vendita degli immobili inferiori ai valori OMI. Inoltre, era stata anche introdotta la presunzione per cui il valore normale degli immobili doveva ritenersi almeno pari agli importi dei mutui contratti dagli acquirenti, salvo prova contraria (art. 35, comma 23- del DL 223/2006). Erano così state introdotte delle presunzioni legali, che esoneravano l’Amministrazione finanziaria dal fornire ulteriori elementi per sostenere la pretesa impositiva, essendo a tal fine sufficiente il predetto mero scostamento.

A distanza di pochissimi anni dall’introduzione di queste disposizioni, però, il legislatore, con la legge comunitaria 2008 (L. 88/2009), le ha espunte dall’ordinamento, ritornando sostanzialmente alla situazione precedente. Così, da allora, tali circostanze sono divenute soltanto elementi indiziari di possibile sottofatturazione, integrando eventualmente una presunzione semplice, più legale relativa.

Dai fatti di causa della sentenza in commento emerge che, nel caso di specie, l’Ufficio aveva rettificato il reddito di una immobiliare costituita sotto forma di srl sulla base del predetto scostamento tra i prezzi dichiarati negli atti di vendita ed i più alti valori OMI. Inoltre, il Fisco aveva supportato l’accertamento adducendo l’antieconomicità della gestione aziendale, atteso che i ricavi conseguiti dalla società erano sempre pari ai costi, sicché nessun margine di profitto risultava acquisito.

I giudici di merito avevano stabilito che l’accertamento era infondato per il sol fatto che esso si basava sullo scostamento di cui trattasi, il quale non costituiva più una presunzione legale relativa, ma soltanto una presunzione semplice e, pertanto, sarebbe spettato al Fisco supportare la pretesa con l’allegazione di ulteriori elementi probatori, che, però, non aveva fornito, rendendo infondata la procedura accertativa.

La Suprema Corte ha cassato tale decisione, giacché i giudici di merito non avevano considerato che lo scostamento tra prezzo dichiarato e valore OMI può comunque integrare una presunzione semplice qualificata, ovvero grave, precisa e concordante, in assenza della normativa che qualifica tale scostamento come presunzione legale relativa. Perciò – hanno concluso i giudici di legittimità – muovendo dall’accertata antieconomicità dell’operazione, i giudici di merito avrebbero “dovuto ritenere applicabile il criterio di calcolo del valore normale degli immobili”.

La pronuncia, quindi, sembra andare nel senso della consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’art. 62-sexies del DL 331/1993 consente l’espletamento di accertamenti cosiddetti analitico-induttivi, ai sensi dell’art. 39, comma 1, lettera d) del DPR 600/1973 e dell’art. 54, comma 2, ultimo periodo del DPR 633/1972, basati sulla presenza di “gravi incongruenze” tra i ricavi dichiarati e quelli fondatalmente desumibili dalle caratteristiche strutturali dell’attività svolta, nonché dagli studi di settore, anche qualora la contabilità risulti formalmente regolare.

Si tratta di ulteriori ipotesi accertative rispetto a quelle ordinariamente previste dalle poc’anzi richiamate disposizioni del DPR 600/1973 e del DPR 633/1972. In particolare, il succitato articolo 62-sexies attribuisce alle predette “gravi incongruenze” la natura di presunzioni semplici e, pertanto, consente agli Uffici di porre a fondamento della pretesa erariale sia gli studi di settore che i bollettini e le quotazioni di mercato, così come i notiziari ISTAT, dai quali è possibile ricavare dati presuntivi mediamente esatti. Tali informazioni possono essere utilizzate ai fini accertativi da parte dell’Amministrazione finanziaria, salvo che il contribuente non ne fornisca la prova contraria (. Cass. nn. 457/2014,19942/2012, 5977/2007 e 26919/2006).

Essendo, tuttavia, necessaria una presunzione qualificata e, quindi, grave, precisa e concordante, per procedere alla rettifica con metodo analitico-induttivo, occorre, come desumibile anche dalla pronuncia in commento, che, oltre alla scostamento in oggetto, ricorrano ulteriori elementi indiziari, come, appunto, nel caso di specie, la complessiva gestione antieconomica dell’attività d’impresa.

Ciò è stato recentemente ben puntualizzato con un interessante arresto di legittimità, con il quale è stato stabilito che l’Ufficio non può accertare la mancata contabilizzazione di ricavi sulla base della differenza tra i corrispettivi indicati negli atti di vendita degli immobili e quelli desunti dalla valutazione dei prezzi dell’OMI, qualora l’accertamento sia di tipo analitico-induttivo: quest’ultimo, infatti, richiede la sussistenza di presunzioni gravi, precise e concordanti, che non risultano integrate dalla sola differenza dei corrispettivi sopra indicata, la quale altro non è che un elemento indiziario; mentre tale scostamento è sufficiente nell’ipotesi di accertamento induttivo “puro”, che ben può prescindere dai requisiti di gravità, precisione e concordanza delle presunzioni utilizzate (Cass. n. 16980/2015).

Conformemente, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 18/2010 (§ 3.2), ha chiarito che lo scostamento tra prezzi dichiarati e valori OMI costituisce oggi una presunzione semplice e, quindi, tale scostamento non è sufficiente a sorreggere la pretesa impositiva, richiedendo il supporto di ulteriori elementi probatori convergenti.