Informazione Tecnico Giuridica

Il provvedimento n. 38133 del 7 febbraio 2025 dell'Agenzia delle Entrate introduce nuove disposizioni per il riaccatastamento degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Questo mira a verificare la correttezza delle dichiarazioni catastali per gli interventi previsti dall'articolo 119 del D.L. 34/2020. Punti principali: 1. Comunicazioni di compliance :    - In caso di mancata presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale, il contribuente riceverà una lettera di compliance.     - Queste lettere sono disponibili nel cassetto fiscale del contribuente o inviate tramite PEC, o, in assenza di domicilio digitale, con raccomandata con avviso di ricevimento. 2. Contenuto della comunicazione:    - Dati identificativi del contribuente e dell'immobile coinvolto.    - Invito a regolarizzare la posizione o fornire chiarimenti e documenti tramite il portale dell'Agenzia. 3. Regolarizzazione agevolata:    - I contribuenti ch...

Il certificato presuppone la conformità urbanistica e può mancare se l’immobile è abusivo e l’acquirente ne è consapevole In tema di vendita immobiliare, l’art. 40 comma 2 della L. 47/85 stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate della sanatoria. La norma si applica agli atti che producono effetti traslativi (dunque, non al preliminare, cfr. Cass. nn. 6685/2019 e 6191/2021) i quali, pertanto, sono validi se contengono la dichiarazione sul titolo abilitativo o copia della domanda di sanatoria.  Diverso dal ti...

Il locatore di immobili abitativi può non indicare i canoni non percepiti in dichiarazione purché abbia ingiunto il pagamento o intimato lo sfratto L’art. 26 del TUIR è stato modificato dal DL 34/2019 convertito, che ha consentito di anticipare la detassazione dei canoni di locazione di immobili a uso non abitativo. In linea di principio, infatti, i canoni di locazione rilevano anche se non percepiti, di modo che il locatore deve dichiarare anche i canoni che non abbia effettivamente incassato, a meno che non sia intervenuta la risoluzione del contratto (Cass. n. 31915/2022). Per i contratti di locazione di immobili abitativi, però, l’art. 26 prevede un’eccezione, che consente al locatore di non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, a partire (nell’attuale formulazione dell’art. 26 del TUIR) dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Nella compilazione del modello 730/2023, questa indicazione normativa si estrinseca nella possibilità, per il loc...

Secondo la Cassazione, in presenza di valide ragioni economiche, è possibile dedurre i canoni di locazione Con l’ordinanza n. 23135 dello scorso 25 luglio la Cassazione è tornata a occuparsi della natura abusiva della locazione dell’immobile a uso professionale da parte di una società immobiliare riconducibile al professionista ed eventualmente ai suoi famigliari. Secondo l’ordinanza in commento, per una serie articolata di ragioni evidenziate dalla sentenza della C.T. Reg. impugnata, non vi sono i presupposti per l’applicazione dell’abuso del diritto e quindi il ricorso dell’Agenzia delle Entrate non può essere accolto. Tale orientamento, a oggi, risulta prevalente nella giurisprudenza di merito (da ultimo, C.T. Prov. Treviso n. 34/1/21 del 2 febbraio 2021), mentre in passato la Cassazione (Cass. 14 marzo 2013 n. 6528) aveva affermato che il ricorso a una società immobiliare era privo di contenuto economico in ragione: - della sostanziale mancanza di attività della società; - del suo ...

Per gli anni 2020 e 2021 il tributo locale rimane dovuto, seppur in misura ridotta Con l’ordinanza n. 760 depositata il 19 gennaio 2021, la Corte di Cassazione ha precisato la portata applicativa dell’agevolazione dall’IMU disposta, per i c.d. “immobili merce”, ex art. 2 comma 2 lett. a) del DL 102/2013, affermando che, in ragione del chiaro dettato dispositivo, il tributo rimane comunque dovuto per le annualità precedenti al 2014 (seppure, per il 2013, per la sola prima rata). Tali (condivisibili) conclusioni assumono una stretta attualità in riferimento alla “nuova” disciplina dell’IMU recata dalla legge di bilancio per il 2020 (in vigore dal 1° gennaio 2020). L’art. 1 comma 751 della L. 160/2019 ha infatti previsto “per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”: - per gli anni 2020 e 2021, un’aliquota di base dello 0,1%, con facoltà dei Comuni di aumentarla fino allo 0,25% o dim...

/ Anita MAURO 5-6 minuti L’aggiornamento delle istruzioni al modello REDDITI SP 2021, dell’8 giugno 2021 ha, tra il resto, modificato in alcune parti le istruzioni al quadro RB, per tenere conto delle novità introdotte dalla conversione del decreto “Sostegni”, in tema di detassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti. Infatti, l’art. 3-quinquies del DL 34/2019 aveva a suo tempo modificato l’art. 26 del TUIR, stabilendo che, limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, i canoni non percepiti possano essere esclusi dalla tassazione a titolo di IRPEF già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la convalida dello sfratto (come, invece, disponeva la previgente disciplina). In base alla previsione originaria, la nuova regola sulla detassazione dei canoni non percepiti avrebbe dovuto trovare applicazione solo ai contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, ma il DL 41/2...

/ Arianna ZENI 5-6 minuti Un 2020 e un 2021 di grandissime opportunità fiscali per operazioni immobiliari consistenti nell’acquisizione da parte di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare di interi edifici condominiali, al fine di effettuarvi sulle parti comuni interventi di efficientamento energetico e di miglioramento antisismico, per poi procedere alla vendita o alla locazione delle singole unità immobiliari. Fino a pochi giorni fa, nonostante vi fosse già da alcuni mesi un orientamento giurisprudenziale in via di consolidamento, assolutamente condivisibile (si veda “Alle imprese ecobonus e sismabonus per tutti gli immobili” del 25 novembre 2019), il difforme orientamento interpretativo dell’Agenzia delle Entrate, volto a escludere la spettanza dell’ecobonus e del sismabonus sugli interventi effettuati da imprese su immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, costituiva un freno non da poco, per il rischio contenzioso che ne discendeva. Ora che anche l’Age...

/ Cecilia PASQUALE Martedì, 5 febbraio 2019 6-7 minuti Il DLgs. contenente il nuovo Codice della Crisi d’impresa presenta alcune importanti novità anche per la disciplina degli acquisti di immobili da costruire. Gli artt. da 384 a 387 del DLgs. intervengono, in particolare, sugli artt. 3, 4, 5 e 6 del DLgs. 122/2005, norma che prevedere speciali garanzie per i contratti di trasferimento di immobili da costruire conclusi tra acquirenti persone fisiche e costruttori. In questo tipo di operazioni, infatti, l’acquirente è esposto al rischio del fallimento o della crisi (i cui presupposti sono indicati all’art. 3 comma 2 del DLgs. 122/2005) dell’impresa edile che si è impegnata a costruire l’immobile. Per bilanciare questa asimmetria, il decreto del 2005 prevede, tra le altre tutele, l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente: - al momento della stipula di un contratto finalizzato al trasferimento non immediato della proprietà o altro diritto reale (ad esempio, il contratto prel...

/ Mirco GAZZERA Mercoledì, 25 aprile 2018 5-6 minuti L’art. 17 comma 6 lett. a-ter) del DPR 633/72 prevede l’applicazione del meccanismo del reverse charge alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative a edifici. L’ambito applicativo della citata disposizione è stato successivamente chiarito dalla prassi con riguardo, fra l’altro, agli impianti posizionati in parte all’interno e in parte all’esterno dell’edificio (es. impianti di videosorveglianza e di climatizzazione), nonché in relazione all’installazione di impianti strettamente funzionali allo svolgimento di un’attività industriale. Si premette che, in assenza di una definizione in ambito IVA e richiamando la nozione fornita dall’art. 2 del DLgs. 192/2005 (cfr. anche circ. Ministero dei lavori pubblici n. 1820/60 e R.M. n. 46/98), la circ. Agenzia delle Entrate n. 14/2015 ha chiarito che l’edificio è “un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimi...

/ Arianna ZENI Venerdì, 29 settembre 2017 4-5 minuti In caso di acquisto o assegnazione di unità immobiliari site in fabbricati interamente recuperati da imprese necessaria la comunicazione al Comune Ai sensi del comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR, la detrazione IRPEF del 36-50% spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, spetta anche in caso di acquisto o assegnazione di unità immobiliari site in fabbricati interamente recuperati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, tramite interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Si ricorda che l’aliquota elevata al 50%, entro l’importo massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, compete nel caso in cui per l’acquisto dell’immobile siano state sostenute le spese nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2017. La detrazione compete sul 25% del corrispettivo, comprensivo di IVA, ed è ripartita in 10 rate annuali di pari...

/ Stefano SPINA e Arianna ZENI Lunedì, 10 ottobre 2016 In generale, producono un reddito fondiario tutti i terreni e i fabbricati posseduti da soggetti non imprenditori situati nel territorio dello Stato e che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto terreni o nel catasto edilizio urbano ( art. 25 comma 1 del TUIR). I redditi fondiari dei fabbricati , disciplinati dagli artt. 36 - 43 del TUIR, sono determinati differentemente, a seconda che i fabbricati siano o meno locati. Per l’“effetto sostitutivo dell’IMU”, tuttavia, dal 2012 le disposizioni ai fini dell’IRPEF si intrecciano inevitabilmente con quelle previste per l’IMU, andando altresì a complicare come mai prima d’ora la compilazione del quadro RB di UNICO (quadro B del 730). Ai sensi dell’ art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, infatti, l’IMU sostituisce, oltre all’ICI, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regiona...

/ Gianluca ODETTO Giovedì, 11 agosto 2016 La disciplina delle società non operative è suscettibile di determinare oneri estremamente elevati (o, in certi contesti, di fatto insostenibili) per le società che avevano proceduto alla rivalutazione di immobili nel bilancio 2008 ai sensi del DL 185/2008 . Per gli immobili a destinazione abitativa , le società sono tenute ad adottare il coefficiente agevolato del 4% per il calcolo dei ricavi minimi. Dal 2013, in virtù del sopravvenuto riconoscimento fiscale dei maggiori valori, il coefficiente si applica al costo rivalutato, con un meccanismo “a gradini” dettato dalla necessità di considerare la media triennale. Per fare un semplice esempio, se un immobile è stato portato nel 2008 dal costo originario di 100.000 euro al valore corrente di 400.000 euro: - per il 2013, la media triennale è pari a (100.000 + 100.000 + 400.000) / 3 = 200.000 euro (essa tiene, infatti, conto che per il 2013 i m...

L’art. 21 del DL 12.9.2014 n. 133 (conv. L. 11.11.2014 n. 164) ha riconosciuto una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% per : i) l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione che risultano invendute al 12.11.2014 ; ii) l’acquisto di unità immobiliari residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo di cui all’art. 3 co. 1 lett. d) e c) del DPR 380/2001; iii) gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari in questione ; iv) la costruzione di una o più unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Tale agevolazione è stata regolamentata dal decreto interministeriale 8 settembre 2015 (pubblicato in G.U. in data 3 dicembre 2015 ) recante le modalità di attuazione e le procedure di verifica per la fruizione della de...