L’art.
21 del DL 12.9.2014 n. 133 (conv.
L. 11.11.2014 n. 164) ha
riconosciuto una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% per:
i) l’acquisto di
unità immobiliari residenziali di nuova costruzione che risultano
invendute al 12.11.2014;
ii) l’acquisto di unità immobiliari
residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o
di restauro e risanamento conservativo di cui all’art. 3 co. 1
lett. d) e c) del DPR 380/2001; iii) gli interessi
passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità
immobiliari in questione;
iv) la costruzione di una o più unità immobiliare a destinazione
residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente
stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già
riconosciuti diritti edificatori. Tale agevolazione è stata
regolamentata dal decreto
interministeriale 8 settembre 2015 (pubblicato
in G.U. in data 3
dicembre 2015)
recante le modalità
di attuazione e le
procedure di verifica per la fruizione della deduzione in parola. In
relazione a tale agevolazione,
l'Agenzia delle Entrate ha precisato che:
i) il
limite di 300.000,00 euro costituisce l'ammontare massimo di spesa
complessiva su cui calcolare la deduzione,
per l'intero periodo di
vigenza
dell'agevolazione
(dall'1.1.2014 al 31.12.2017), sia con riferimento all'abitazione che
al contribuente (rimane fermo il limite di 300.000,00 euro anche in
caso di acquisti di più unità abitative da locare); ii)
sono deducibili
gli interessi passivi pagati e dipendenti da mutui contratti per
l'acquisto dell'unità immobiliare da locare (rilevano
pertanto le quietanze di pagamento). Sempre in tema di interessi
passivi, è stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se la
deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per
l'acquisto dell'unità immobiliare
spetti solo per otto
anni o per l'intera durata del mutuo. Al
fine di beneficiare della deduzione in argomento è
necessario
Premessa
L’articolo
21 del DL n. 133 del
12.09.2014, meglio
noto con il nome di decreto sblocca Italia ha introdotto, nel
panorama fiscale nazionale, una specifica
agevolazione a favore di coloro che decidono di investire negli
immobili abitativi. L’agevolazione riguarda, in
estrema sintesi:
l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale
di nuova costruzione, invendute
al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da
cooperative edilizie;
l’acquisto
di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di
interventi di ristrutturazione edilizia,
o di restauro e di
risanamento conservativo cedute
da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative
edilizie;
la
costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su
aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio
dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
Le condizioni per ottenere
l’agevolazione sono:
l’assenza
di rapporti di parentela
fra locatore e inquilino;
la
non classificazione dell'immobile nelle categorie catastali
in cui rientrano le
abitazioni
signorili A/1, A/8 e
A/9
la
classe di efficienza
energetica dell'abitazione
deve rientrare nelle categorie A e B;
l'abitazione
non deve essere ubicata in zone di particolare pregio
ambientale o in zone
di carattere artistico o storico.
Il bonus fiscale sulla casa si applica automaticamente nel momento in
cui l’immobile viene destinato ad uso residenziale. Nel
caso in cui l’unità immobiliare venga trasferita ad
un nuovo proprietario per vendita o per successione
ereditaria, l’agevolazione
fiscale si trasferisce al nuovo proprietario solo per la parte
residua, purché egli sia in possesso dei requisiti previsti dalla
legge. La deduzione è
pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile
risultante dall’atto di compravendita,
nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti
per l’acquisto delle unità immobiliari medesime,
oppure, nel caso di costruzione,
delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti
da contratti d’appalto, attestate
dall’impresa che esegue i lavori.
Il
limite massimo
complessivo di spesa,
anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili, è
pari a 300.000 euro.
La
deduzione è ripartita
in otto quote annuali di pari importo,
a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di
locazione e non è
cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre
disposizioni di legge per le medesime spese.
D.M. 8.09.2015
In
data 3 dicembre 2015
è stato pubblicato,
invece, il decreto
interministeriale 8 settembre 2015,
che disciplina le modalità di attuazione e le
procedure di verifica per la fruizione della deduzione in parola.
Aspetti
trattati dal decreto 8.09.2015 G.U.
03.12.2015
Definizione
di unità
immobiliari
invendute
Brevemente
si rammenta che la deduzione concerne l'acquisto
di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione,
invendute alla data
del 12.11.2014 (data
di entrata in vigore della legge di conversione del DL sblocca
Italia);
Deduzioni
spettanti
Possono
beneficiare della deduzione del 20% le
persone fisiche non esercenti attività commerciale che acquistano,
dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 unità immobiliari a
destinazione residenziale di nuova costruzione invendute,
oppure oggetto di
interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento
conservativo di cui
all'art. 3, comma l, lettere d) e c), del decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n.
380.
Tipologia di intervento Interventi
di restauro e di risanamento conservativo
Interventi
di ristrutturazione
edilizia
Definizione
Tali
interventi comprendono:
il consolidamento, il
ripristino e il
rinnovo
degli
elementi
costitutivi
dell'edificio;
l'inserimento
degli elementi accessori e
degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso;
l'eliminazione
degli elementi estranei all'organismo
edilizio.
Tali
interventi comprendono:
- il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio;
- l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell'ambito
degli interventi di ristrutturazione edilizia sono
ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente,
fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla
normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici,
o parti di essi, eventualmente
crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia
possibile accertarne la preesistente consistenza.
Con
riferimento agli
immobili sottoposti a vincoli ai
sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive
modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e
gli
Ai predetti soggetti spetta una
deduzione dal reddito complessivo ai fini dell'imposta sul reddito
delle persone fisiche (IRPEF) pari al 20%
del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto
notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di euro
300.000,00 comprensivo di IVA.
Un
importante chiarimento contenuto nel contesto della citato decreto è
quello secondo cui, ai
predetti soggetti
compete, altresì, la
deduzione dal reddito complessivo degli interessi passivi sui mutui
contratti per l'acquisto della medesima unità immobiliare nella
misura del 20% degli stessi.
Resta
ovviamente inteso che le
suddette deduzioni -
deduzione dal reddito
complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile (nel
limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA) e
deduzione dal reddito
complessivo degli interessi passivi sui mutui contratti per
l'acquisto della medesima unità immobiliare (nella
misura del 20% degli stessi) –
spettano:
per
l'acquisto di unità
abitative per le quali è stato rilasciato il certificato
di agibilità o
si sia formato il silenzio assenso di cui all'art. 25 del citato
decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, nel
periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017;
ai
soggetti titolari del
diritto di proprietà dell'unità immobiliare in
relazione alla quota di proprietà;
al
proprietario
dell'unità immobiliare anche nell'ipotesi in cui quest'ultima sia
concessa in usufrutto a
soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni
nel settore dell'alloggio sociale, come definito dal decreto del
Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 146 del
24
giugno
2008.
La
deduzione dal reddito complessivo -
pari al 20% del prezzo
di acquisto dell'immobile (nel
limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA) -
è ripartita in otto
quote annuali di pari importo a partire dal periodo di imposta nel
quale avviene la stipula del contratto di locazione.
Eventuali
interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al
locatore, purché
ciascuna inferiore ad un anno,
non determinano la
decadenza del diritto alla deduzione.
Costruzioni
su aree edificabili
Requisiti
per
l’accesso
alle
deduzioni
La
deduzione dal reddito complessivo è altresì riconosciuta per
le spese sostenute,
dipendenti da
contratti di appalto,
per la costruzione di
un'unità immobiliare a destinazione residenziale su aree
edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio
dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
Ai fini della deduzione le predette
spese sono attestate dall'impresa che esegue i lavori attraverso
fattura. Nello
specifico, quest’ultima
deduzione:
è
riconosciuta per la
costruzione di unità immobiliari,
da ultimare entro il 31 dicembre 2017, per le quali è stato
rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque
denominato anteriormente
alla data del 12 novembre 2014;
spetta per le spese
attestate nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31
dicembre 2017;
è
ripartita in otto
quote annuali di pari importo a
partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del
contratto di locazione.
La
spettanza delle deduzioni di cui ai precedenti punti è subordinata
alle seguenti condizioni:
l'unità immobiliare acquistata sia destinata,
entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di
costruzione, alla locazione
per almeno otto anni e purché
tale periodo abbia carattere continuativo;
l'unità
immobiliare medesima sia
a destinazione residenziale,
e non sia classificata o classificabile nelle
categorie catastali A/1, A/8 e
A/9;
l'unità
immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E,
ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968,
n. 1444 (ovvero in zone destinate a usi agricoli);
l'unità
immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe
A o B, ai sensi
dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione
energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello
sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa
regionale, laddove
vigente;
il
canone di locazione non
sia superiore a quello cosiddetto “concordato”
sulla base degli accordi definiti in sede locale ai sensi dell’art.
2, comma 3, L. 9 dicembre 1998 n. 431, oppure
quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia
“convenzionata” o,
infine, a quello
definito in ambito comunale ai
sensi dell’art. 3 comma 114 L. 24 dicembre 2003 n. 350 (c.d
edilizia a canone speciale);
il
locatore ed il locatario non
siano parenti entro il primo grado (Sono
parenti di primo grado ad esempio il padre ed il figlio).
accertata esecuzione di
opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.
In
caso di trasferimento dell’unità immobiliare locata,
per vendita o per successione ereditaria, la deduzione
fiscale spettante si trasferisce per la parte residua al nuovo
soggetto proprietario purché in possesso dei requisiti di legge.
Nel
caso di cessione di usufrutto a titolo oneroso,
effettuata contestualmente all’atto di acquisto dell’unità
immobiliare, il
corrispettivo di usufrutto dovrà essere espressamente indicato nel
medesimo atto di acquisto.
Chiarimenti Agenzia delle
entrate
Deducibilità
costo
d'acquisto
A
distanza di alcuni mesi dall’emanazione del suddetto decreto
ministeriale è intervenuta
l’Agenzia delle Entrate con la C.M. 2.3.2016 n. 3, nel
contesto della quale sono state risolte
alcune questioni interpretative prospettate dal Coordinamento
Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale.
Come
sopra argomentato, la
deduzione di cui
trattasi è soggetta
ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro.
Relativamente a tale aspetto è stato chiesto ai tecnici
dell’Agenzia delle Entrate se
tale importo
costituisse:
il limite di spesa
riferibile all'acquisto di una singola abitazione,
ovvero
il massimo di spesa
deducibile anche nel caso in cui siano acquistate più abitazioni.
In
risposta a tale quesito e tenuto altresì conto delle norme di
attuazione dettate dal decreto del 8 settembre 2015, l’Agenzia
delle Entrate precisa che:
per
gli immobili
acquistati in comproprietà,
la deduzione spetta "ai
soggetti titolari del diritto di proprietà... in relazione alla
quota di proprietà".
la
deduzione è riconosciuta "una
sola volta per ogni singolo immobile".
In
buona sostanza, posto che la deduzione è
pro-quota ed è usufruibile una sola volta per ogni singolo immobile
si avrà che qualora
tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un
immobile, il cui
prezzo è pari a 900.000 mila euro, ciascun
di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di
100.000 euro, pari
a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di 300.000 euro,
spettante per l'immobile
medesimo.
Riprendendo
l'esempio precedente, il
soggetto che nel 2016 acquista una abitazione in comproprietà per la
quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di
100.000 euro e, nel
medesimo anno, acquista
una seconda abitazione del costo di 150.000 euro,
questi avrà diritto, per il periodo d'imposta 2016, alla
deduzione pari al 20 per cento di 250.000 euro.
Se nell'anno successivo, il medesimo soggetto, acquista
una terza abitazione al prezzo di 200.000, avrà diritto ad un
deduzione del 20 da calcolare su 50.000 euro,
vale a dire sull'ammontare
residuo del limite complessivo di spesa deducibile di
300.00 euro.
Limite
di deducibilità degli interessi passivi
Come
già anticipato nei paragrafi precedenti, è prevista un'ulteriore
deduzione del
20
per cento degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per
l'acquisto delle abitazioni da concedere in locazione.
A tal proposito, è stato chiesto all’Agenzia delle Entrate di
specificare se tale
beneficio sia anch'esso soggetto al limite massimo complessivo di
300.000 euro.
Ciò
nonostante, per evitare che la
deduzione degli interessi risulti avulsa dal contesto della norma
agevolativa - nonché
dai principi generali previsti per gli oneri deducibili che sono
sempre ancorati ad un limite massimo di spesa ammissibile - si
ritiene che la stessa
debba essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione
del costo di acquisto dell'abitazione,
trattandosi di due
misure tese ad agevolare l'acquisto del medesimo bene.
Considerato,
dunque, il nesso (rapporto) tra il prezzo dell'abitazione e il mutuo
contratto per il suo acquisto, si ritiene che la
deduzione per interessi debba essere limitata alla quota degli stessi
proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000
euro.
Pertanto, in caso di
mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli
interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti
proporzionalmente,
applicando la seguente
formula:
(300.000 X Interessi Pagati)/ Importo del Mutuo
Limite
temporale
deducibilità
interessi passivi
Deducibilità
interessi passivi
Sempre
in tema di interessi passivi, è stato chiesto all’Agenzia delle
Entrate se la
deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per
l'acquisto dell'unità immobiliare
spetti solo per otto
anni o per l'intera durata del mutuo.
In risposta a tale quesito, l’Agenzia delle Entrate precisa che né
la norma primaria né
il decreto attuativo fanno riferimento al periodo temporale di 8
anni, concesso per
la deduzione del costo di acquisto dell'abitazione sicché la
stessa può essere fruita per l'intera durata del mutuo.
Un’altra
richiesta di chiarimento attiene alla
documentazione da esibire, in sede di predisposizione della
dichiarazione dei redditi,
al fine di ottenere il riconoscimento della deduzione concernente il
20 per cento degli interessi dipendenti da mutui
contratti per l'acquisto degli immobili destinati ad essere locati.
Secondo
l’Agenzia delle Entrate, le indicazioni contenute nei suddetti
modelli dichiarativi:
allineano,
nella sostanza, le
modalità di calcolo dell'importo degli interessi passivi deducibili
per l'acquisto dell'immobile da destinare alla locazione a quelli
pagati per l'acquisto di abitazione da destinare ad abitazione
principale (istruzioni
alla compilazione del rigo RP7, del modello UNICO PF 2016 e del
modello 730/2016) e;
sono coerenti con il principio per cui l'onere rileva nel
periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa.
Pertanto,
ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano, le
quietanze di pagamento degli interessi passivi.
Durata
del contratto di locazione
Come
meglio argomentato in precedenza, la
deduzione pari al 20% del prezzo di acquisto delle unità
immobiliari residenziali,
destinate alla locazione è subordinata, tra l'altro, alla
durata del contratto.
In particolare, secondo quanto prescritto dal co. 4 dell'art. 21,
del DL 133 del 2014, alla lett. a) "l'unità
immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall'acquisto o
dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno
otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il
diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non
imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima
del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro
un anno dalla
risoluzione".
A
tale proposito, l’Agenzia delle Entrate precisa che può
comunque
considerarsi
rispettato il requisito della durata minima del contratto di
locazione pari ad anni otto,
non solo nell'ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di
efficacia per esplicito accordo delle parti, ma
anche nel caso in cui sia la legge a prevedere
una proroga di diritto almeno fino a otto anni.
Modalità di
compilazione del
Mod. UNICO
2016
Per
quanto concerne il modello Unico 2016 (redditi 2015), è
necessario procedere alla compilazione dell’apposito rigo RP32 –
spese per acquisto o costruzione di abitazioni date in locazione -
collocato nella
sezione II del quadro RP rubricato
alle “spese ed
oneri per i quali spetta la deduzione dal reddito complessivo”.
Ai
fini della compilazione del suddetto riquadro, il contribuente dovrà
indicare:
Colonna
1 (Data stipula
locazione): indicare
la data di stipula del contratto di locazione dell’immobile
acquistato o costruito;
Colonna
2 (Spesa
acquisto/costruzione): indicare,
entro il limite di 300.000 euro, la
spesa sostenuta per l’acquisto o la costruzione dell’immobile
dato in locazione;
ESEMPIO
Colonna
3 (Interessi passivi
sui mutui): indicare l’importo
degli interessi passivi pagati nell’anno e dipendenti dai mutui
contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare oggetto
dell’agevolazione;
Colonna
4 (Totale importo
deducibile): riportare il risultato della seguente operazione:
(20 % di colonna 2) / 8 + (20% di colonna 3).
Ipotizziamo
il seguente caso: a fine
novembre 2015 il sig. Rossi acquista per un importo pari a 300.000,00
euro una nuova unità immobiliare e
stipula un contratto
di locazione a partire dall’1.12.2015 e per i futuri 8 anni (quindi
fino al 31.12.2023).
Nella
dichiarazione dei redditi per l’anno 2015 inizierà
a dedurre la prima rata pari a 7.500,00 euro (20% di 300.000,00 euro
diviso 8).
Il
rigo RP32 del modello UNICO 2016 PF dovrà essere compilato come
indicato di seguito.
Ipotizzando
che al contribuente venga
applicata un’aliquota IRPEF media pari al 35%, il
suo risparmio fiscale per l’anno 2015 sarà
pari a 2.625,00 euro (35%
di 7.500,00 euro).
Lo
stesso risparmio fiscale lo
avrà per gli anni successivi dal 2017 al 2023 se il contratto di
locazione prosegue fino alla fine del 2023.