/ Arianna ZENI
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Un 2020 e un 2021 di grandissime opportunità fiscali per operazioni immobiliari consistenti nell’acquisizione da parte di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare di interi edifici condominiali, al fine di effettuarvi sulle parti comuni interventi di efficientamento energetico e di miglioramento antisismico, per poi procedere alla vendita o alla locazione delle singole unità immobiliari.
Fino a pochi giorni fa, nonostante vi fosse già da alcuni mesi un orientamento giurisprudenziale in via di consolidamento, assolutamente condivisibile (si veda “Alle imprese ecobonus e sismabonus per tutti gli immobili” del 25 novembre 2019), il difforme orientamento interpretativo dell’Agenzia delle Entrate, volto a escludere la spettanza dell’ecobonus e del sismabonus sugli interventi effettuati da imprese su immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, costituiva un freno non da poco, per il rischio contenzioso che ne discendeva.
Ora che anche l’Agenzia delle Entrate, con la ris. 25 giugno 2020 n. 34, ha riconosciuto la bontà della linea interpretativa avvalorata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, facendola propria, è finalmente pacifico che le imprese possano beneficiare delle detrazioni IRPEF/IRES di cui agli artt. 14 e 16 del DL 63/2013 per gli interventi, rientranti nell’ambito di applicazione delle due agevolazioni, effettuati sugli immobili da esse posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro qualificazione funzionale, ossia a prescindere dal fatto che siano immobili strumentali, immobili patrimoniali destinati alla locazione o immobili merce destinati alla rivendita.
Questo vuol dire, ad esempio, che, se un’impresa acquisisce un edificio condominiale con l’intenzione di destinare alla rivendita o alla locazione le singole unità immobiliari che lo compongono, qualora effettui interventi che determinano il miglioramento della classe energetica e della classe di rischio sismico dell’edificio, può pacificamente beneficiare della detrazione IRPEF/IRES prevista dal comma 2-quater1 dell’art. 14 del DL 63/2013, pari all’80% o all’85% su un ammontare di spese riconosciute fino a 136.000 euro per singola unità immobiliare (si tratta dell’agevolazione prevista per i lavori antisismici combinati con quelli di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali).
Sempre a titolo di esempio, quindi, se un’impresa acquisisce un edificio condominiale e procede alla sua demolizione e ricostruzione (anche con incremento della volumetria rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento), allo scopo di migliorarne la classe di rischio sismico, la detrazione IRPEF/IRES prevista dal comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013 (c.d. “sismabonus acquisti”), pari al 75% o all’85% su un ammontare di spese riconosciute fino a 96.000 euro per singola unità immobiliare, può pacificamente essere fruita anche da un acquirente che è a sua volta un’impresa (magari collegata a quella che ha demolito e ricostruito) che acquista le unità immobiliari dell’edificio per destinarle alla locazione o alla rivendita.
Il tutto, peraltro, in un contesto in cui l’art. 121 del DL n. 34/2020 (c.d. decreto “Rilancio”) consente, relativamente alle spese sostenute nel 2020 e nel 2021, di cedere il credito di imposta, corrispondente alla detrazione IRPEF/IRES spettante ai sensi degli artt. 14 e 16 del DL 63/2013, anche a banche e altri intermediari finanziari.
Messi in campo strumenti interessanti anche dal punto di vista finanziario
Ecco perché il 2020 e il 2021 diventano anni nei quali vanno assolutamente colte opportunità fiscali che possono essere molto consistenti per operazioni di ampio respiro aventi per oggetto edifici con un numero rilevante di unità immobiliari, in un contesto in cui, da un lato, appare finalmente superato il rischio di doversi imbarcare in lunghi e defatiganti contenziosi con l’Agenzia delle Entrate e, dall’altro, sono stati appena messi in campo strumenti estremamente interessanti per la gestione delle operazioni anche dal punto di vista finanziario.
Le resistenze dell’Agenzia delle Entrate, nonostante un dettato normativo che non lasciava spazio ai distinguo restrittivi in cui essa indulgeva, hanno fatto perdere a tutti dieci anni e in particolar modo hanno frenato dal cogliere le maggiori opportunità che erano state messe in campo dal legislatore alla fine del 2016, con il pacchetto ecobonus e sismabonus per il quadriennio 2017-2021.
Ora potrebbe essere finalmente arrivato il momento di recuperare il tempo perduto.