/ Cecilia PASQUALE Martedì, 5 febbraio 2019
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Il DLgs. contenente il nuovo Codice della Crisi d’impresa presenta alcune importanti novità anche per la disciplina degli acquisti di immobili da costruire.
Gli artt. da 384 a 387 del DLgs. intervengono, in particolare, sugli artt. 3, 4, 5 e 6 del DLgs. 122/2005, norma che prevedere speciali garanzie per i contratti di trasferimento di immobili da costruire conclusi tra acquirenti persone fisiche e costruttori. In questo tipo di operazioni, infatti, l’acquirente è esposto al rischio del fallimento o della crisi (i cui presupposti sono indicati all’art. 3 comma 2 del DLgs. 122/2005) dell’impresa edile che si è impegnata a costruire l’immobile.
Per bilanciare questa asimmetria, il decreto del 2005 prevede, tra le altre tutele, l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente:
- al momento della stipula di un contratto finalizzato al trasferimento non immediato della proprietà o altro diritto reale (ad esempio, il contratto preliminare o di leasing immobiliare), una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (artt. 2 e 3 del DLgs. 122/2005);
- all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (art. 4 del DLgs. 122/2005).
Mentre la mancata consegna della fideiussione costituisce causa di nullità relativa dell’atto, che può essere fatta valere dal solo acquirente, nessuna sanzione era prevista per la mancata stipula e consegna della polizza assicurativa da parte del costruttore, con la conseguenza che tale obbligo era sostanzialmente disatteso e l’acquirente era esposto al rischio di dover sostenere esborsi per i danni dell’immobile.
Il Codice della Crisi d’impresa raccoglie i solleciti a perfezionare la disciplina (si veda la Guida per il cittadino del Consiglio nazionale del Notariato del 1° gennaio 2010), estendendo la sanzione della nullità relativa alla mancanza della polizza, i cui estremi vanno indicati nell’atto di trasferimento.
L’inadempimento dell’obbligo in questione, peraltro, non solo consente all’acquirente di annullare il contratto definitivo carente, ma anche di escutere la fideiussione, prima della conclusione del contratto definitivo, a condizione che:
- il notaio abbia attestato di non aver ricevuto la polizza “per la data dell’atto di trasferimento di proprietà” (così l’ultima versione dell’art. 3 comma 3 lett. b del DLgs. 122/2005);
- l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal preliminare.
In sostanza, se il contratto definitivo è concluso in assenza di polizza, questo può essere annullato dall’acquirente; se invece è stato concluso solo il contratto preliminare, l’acquirente può recedere e ottenere la restituzione di quanto versato (escutendo la fideiussione) se il notaio attesta il mancato rilascio della polizza.
Sia per la fideiussione che per la polizza, lo schema di decreto richiede la conformità ad un modello standard, determinato con decreto ministeriale da adottarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore delle norme.
Per l’applicazione delle novità rileva la data di richiesta del titolo abilitativo
Il Codice della Crisi d’impresa interviene anche sull’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto minimo, indicato all’art. 6 del DLgs. 122/2005 (che comprende l’indicazione dei termini massimi di esecuzione dell’opera, del prezzo e delle modalità di corresponsione dello stesso, degli estremi della fideiussione) prescrivendo, in primo luogo, di includere anche l’attestazione della conformità della fideiussione al modello del decreto ministeriale.
In secondo luogo, dispone che la conclusione del contratto preliminare debba avvenire nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, così introducendo, almeno nel caso dell’atto pubblico, un controllo di legalità da parte del notaio circa il contenuto del preliminare e l’effettivo rilascio della fideiussione da parte del costruttore.
Da tale previsione consegue, innanzitutto, l’obbligo di trascrizione del preliminare di cui all’art. 6 del DLgs. 122/2005 secondo quanto disposto all’art. 2645-bis c.c., con produzione dell’effetto cosiddetto “prenotativo”: il successivo contratto definivo trascritto sarà opponibile sin dalla data di trascrizione del preliminare e l’acquisto prevale su quello eventualmente trascritto da terzi dopo la trascrizione del preliminare.
Ne deriva, poi, l’obbligo di registrazione del contratto e di pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
Le nuove disposizioni entrano in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (non ancora avvenuta) e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore, con la precisazione che le norme relative a contenuto e modalità di escussione della garanzia e della polizza si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti ministeriali che predisporranno i modelli per tali atti.