Secondo la Cassazione, in presenza di valide ragioni economiche, è possibile dedurre i canoni di locazione
Con l’ordinanza n. 23135 dello scorso 25 luglio la Cassazione è tornata a occuparsi della natura abusiva della locazione dell’immobile a uso professionale da parte di una società immobiliare riconducibile al professionista ed eventualmente ai suoi famigliari.
Secondo l’ordinanza in commento, per una serie articolata di ragioni evidenziate dalla sentenza della C.T. Reg. impugnata, non vi sono i presupposti per l’applicazione dell’abuso del diritto e quindi il ricorso dell’Agenzia delle Entrate non può essere accolto.
Tale orientamento, a oggi, risulta prevalente nella giurisprudenza di merito (da ultimo, C.T. Prov. Treviso n. 34/1/21 del 2 febbraio 2021), mentre in passato la Cassazione (Cass. 14 marzo 2013 n. 6528) aveva affermato che il ricorso a una società immobiliare era privo di contenuto economico in ragione:
- della sostanziale mancanza di attività della società;
- del suo carattere strettamente famigliare;
- della sostanziale corrispondenza tra canone di leasing immobiliare pagato dalla società immobiliare e canone di locazione addebitato al professionista.
La questione nasce da una nota asimmetria impositiva tra reddito d’impresa e reddito di lavoro autonomo con riferimento agli immobili di natura strumentale.
Con specifico riguardo agli anni oggetto di accertamento (2012 e 2013), tanto gli ammortamenti quanto i canoni di leasing erano in capo al professionista fiscalmente indeducibili.
Tale indeducibilità è rimasta per gli ammortamenti, mentre, a seguito della L. 147/2013, dal 1° gennaio 2014 non opera più per i canoni di leasing, a condizione che la deduzione avvenga in un periodo non inferiore a 12 anni, a prescindere dalla durata effettiva del contratto.
Come rilevato dalla stessa Agenzia delle Entrate (risposte Videoforum del 24 maggio 2018), l’indeducibilità del costo sostenuto dal professionista per l’acquisto diretto dell’immobile strumentale è “contemperata dalla irrilevanza delle eventuali plusvalenze prodotte dal medesimo bene”. In pratica, con l’acquisto mediante una società immobiliare, la futura cessione dell’immobile sarà sempre fiscalmente rilevante a differenza di quanto avviene mediante l’acquisto diretto.
Tale circostanza, a quanto è dato comprendere dalla sentenza in commento, non è stata considerata e quindi la difesa si è spostata sul piano della sostanza economica dell’operazione la cui sussistenza, ad avviso dei giudici, è stata correttamente verificata dalla C.T. Reg.
In particolare, viene osservato che:
- quando la società immobiliare ha stipulato il contratto di leasing la norma in vigore consentiva anche al professionista la deduzione dei canoni di leasing;
- l’immobile necessitava di un consistente intervento di ristrutturazione sostenuto dalla società;
- con il ricorso alla società immobiliare partecipata anche da famigliari del professionista l’immobile viene sottratto da possibile azioni risarcitorie connesse all’attività professionale;
- il professionista, “nell’esercizio della propria libertà di iniziativa economica” può ricavare un reddito sia dallo studio professionale che dalla società immobiliare;
- il contratto di locazione tra il professionista e la società immobiliare è stato stipulato a distanza di circa un anno e mezzo da quello di leasing, mentre invece se l’intento predominante fosse stato quello elusivo, i due contratti sarebbero stati conclusi in contemporanea.
Sulla base di questi elementi la Cassazione ha considerato integrate le valide ragioni extrafiscali, non marginali, idonee ad escludere la natura abusiva dell’operazione.
Nel valutare oggi eventuali operazioni analoghe la sentenza in commento costituisce un utile supporto per orientare le scelte del contribuente.
Se lo strumento è quello del leasing, non sembrano sussistere rischi specifici in quanto, come evidenziato, anche nel reddito di lavoro autonomo i relativi canoni sono deducibili.
Anzi, con riferimento alle spese di manutenzione straordinaria, mentre nel caso delle imprese queste vengono generalmente dedotte sulla base della durata del contratto, nel caso dei professionisti, le stesse sono deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili e l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi (si veda anche Cass. 13 marzo 2020 n. 7226). In pratica, le spese in esame sono deducibili al massimo in 6 anni, con un trattamento che è fiscalmente più vantaggioso rispetto a quello della società.
Nel caso dell’acquisto diretto, invece, tornano utili le indicazioni della giurisprudenza di merito confermate anche dalla Cassazione. Per superare eventuali censure legate all’abuso del diritto, meglio documentare le valide ragioni extrafiscali non marginali.