/ Stefano SPINA e Arianna ZENI
Lunedì, 10 ottobre 2016
In
generale, producono un reddito fondiario tutti i terreni e i fabbricati
posseduti da soggetti non imprenditori situati nel territorio dello
Stato e che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita,
nel catasto terreni o nel catasto edilizio urbano (art. 25 comma 1 del TUIR). I redditi fondiari dei fabbricati, disciplinati dagli artt. 36-43 del TUIR, sono determinati differentemente, a seconda che i fabbricati siano o meno locati.
Per l’“effetto sostitutivo dell’IMU”, tuttavia, dal 2012 le disposizioni ai fini dell’IRPEF si intrecciano inevitabilmente con quelle previste per l’IMU, andando altresì a complicare come mai prima d’ora la compilazione del quadro RB di UNICO (quadro B del 730).
Ai sensi dell’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, infatti, l’IMU sostituisce, oltre all’ICI, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati (la circ. Agenzia delle Entrate n. 5/2013, ribadendo quanto era già affermato dalla circ. Min. Economia n. 3/DF del 2012, ha precisato che si considerano immobili non locati anche quelli dati in comodato d’uso gratuito).
Inoltre, dal 2013, ai sensi dell’art. 9 comma 9 del DLgs. 23/2011 (così come modificato dall’art. 1 comma 717 lett. b) della L. 147/2013), il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’IMU, concorre alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%.
Paradossalmente, quindi, a partire dal 2013:
- gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato) situati in Comuni diversi da quello di residenza sconteranno la sola IMU;
- gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato) situati nel Comune ove è ubicato l’immobile, di proprietà, destinato ad abitazione principale, scontano l’IMU e concorrono alla formazione dell’IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, eventualmente maggiorata di 1/3 per le unità a disposizione (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 11/2014).
In generale, quindi, anche con riferimento ai redditi dei fabbricati concessi in comodato d’uso gratuito l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali dovute (tali immobili devono comunque essere dichiarati in UNICO), salvo che tale immobile sia ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale del locatore/comodante (a tal proposito, si segnala il chiarimento contenuto nella circ. Agenzia delle Entrate n. 11/2014, § 1.2, secondo cui non concorre alla formazione dell’IRPEF e relative addizionali nella misura del 50% l’abitazione non locata e assoggettata all’IMU che si trova nello stesso Comune in cui il contribuente detiene in locazione la propria abitazione principale).
In relazione al contratto di comodato d’uso gratuito, l’immobile può essere concesso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli) che la destinano ad abitazione principale oppure ad altri soggetti.
Mentre, nel secondo caso, ai fini dell’IMU (ma anche della TASI considerato che la base imponibile è la stessa), gli immobili sono assoggettati all’imposta nei modi ordinari senza alcuna riduzione, nel primo caso, modificando il comma 3 dell’art. 13 del DL 201/2011, il comma 10 dell’art. 1 della L. 208/2015 prevede, dal 1° gennaio 2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU (e della TASI) per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la destinano ad abitazione principale purché nel Comune stesso si possieda, come unità abitativa, solamente quella adibita ad abitazione principale.
Ipotizziamo che il signor Rossi possieda i seguenti immobili, entrambi nel Comune di Torino e classificati nella categoria A/4:
- immobile destinato alla propria abitazione principale;
- immobile abitativo concesso in comodato.
Quest’ultimo immobile, a sua volta, può essere concesso in comodato:
- ad un figlio o a un genitore. In questo caso, al ricorrere delle altre condizioni previste dall’art. 13 comma 3 lett. 0a) del DL 201/2011, la base imponibile ai fini dell’IMU/TASI è ridotta al 50% e deve essere pagato il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari;
- ad altri soggetti. Ai fini dell’IMU (e della TASI) non spetta alcuna riduzione della base imponibile e deve essere versato il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari.
Se, invece, il signor Rossi possiede i seguenti immobili, entrambi classificati nella categoria A/4:
- immobile destinato alla propria abitazione principale, sito nel Comune di Torino;
- immobile abitativo concesso in comodato ad un figlio, sito nel Comune di Vercelli. Per questo immobile non spetta la riduzione della base imponibile dell’IMU in quanto è situato in un Comune diverso da quello in cui il comodante risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L’IMU, pertanto, dovrà essere versata nei modi ordinari senza alcuna riduzione, mentre, su quell’immobile, nulla sarà dovuto a titolo di IRPEF e relative addizionali per via dell’effetto sostitutivo.
Per l’“effetto sostitutivo dell’IMU”, tuttavia, dal 2012 le disposizioni ai fini dell’IRPEF si intrecciano inevitabilmente con quelle previste per l’IMU, andando altresì a complicare come mai prima d’ora la compilazione del quadro RB di UNICO (quadro B del 730).
Ai sensi dell’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, infatti, l’IMU sostituisce, oltre all’ICI, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati (la circ. Agenzia delle Entrate n. 5/2013, ribadendo quanto era già affermato dalla circ. Min. Economia n. 3/DF del 2012, ha precisato che si considerano immobili non locati anche quelli dati in comodato d’uso gratuito).
Inoltre, dal 2013, ai sensi dell’art. 9 comma 9 del DLgs. 23/2011 (così come modificato dall’art. 1 comma 717 lett. b) della L. 147/2013), il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’IMU, concorre alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%.
Paradossalmente, quindi, a partire dal 2013:
- gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato) situati in Comuni diversi da quello di residenza sconteranno la sola IMU;
- gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato) situati nel Comune ove è ubicato l’immobile, di proprietà, destinato ad abitazione principale, scontano l’IMU e concorrono alla formazione dell’IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, eventualmente maggiorata di 1/3 per le unità a disposizione (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 11/2014).
In generale, quindi, anche con riferimento ai redditi dei fabbricati concessi in comodato d’uso gratuito l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali dovute (tali immobili devono comunque essere dichiarati in UNICO), salvo che tale immobile sia ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale del locatore/comodante (a tal proposito, si segnala il chiarimento contenuto nella circ. Agenzia delle Entrate n. 11/2014, § 1.2, secondo cui non concorre alla formazione dell’IRPEF e relative addizionali nella misura del 50% l’abitazione non locata e assoggettata all’IMU che si trova nello stesso Comune in cui il contribuente detiene in locazione la propria abitazione principale).
In relazione al contratto di comodato d’uso gratuito, l’immobile può essere concesso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli) che la destinano ad abitazione principale oppure ad altri soggetti.
Mentre, nel secondo caso, ai fini dell’IMU (ma anche della TASI considerato che la base imponibile è la stessa), gli immobili sono assoggettati all’imposta nei modi ordinari senza alcuna riduzione, nel primo caso, modificando il comma 3 dell’art. 13 del DL 201/2011, il comma 10 dell’art. 1 della L. 208/2015 prevede, dal 1° gennaio 2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU (e della TASI) per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la destinano ad abitazione principale purché nel Comune stesso si possieda, come unità abitativa, solamente quella adibita ad abitazione principale.
Ipotizziamo che il signor Rossi possieda i seguenti immobili, entrambi nel Comune di Torino e classificati nella categoria A/4:
- immobile destinato alla propria abitazione principale;
- immobile abitativo concesso in comodato.
Quest’ultimo immobile, a sua volta, può essere concesso in comodato:
- ad un figlio o a un genitore. In questo caso, al ricorrere delle altre condizioni previste dall’art. 13 comma 3 lett. 0a) del DL 201/2011, la base imponibile ai fini dell’IMU/TASI è ridotta al 50% e deve essere pagato il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari;
- ad altri soggetti. Ai fini dell’IMU (e della TASI) non spetta alcuna riduzione della base imponibile e deve essere versato il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari.
Se, invece, il signor Rossi possiede i seguenti immobili, entrambi classificati nella categoria A/4:
- immobile destinato alla propria abitazione principale, sito nel Comune di Torino;
- immobile abitativo concesso in comodato ad un figlio, sito nel Comune di Vercelli. Per questo immobile non spetta la riduzione della base imponibile dell’IMU in quanto è situato in un Comune diverso da quello in cui il comodante risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L’IMU, pertanto, dovrà essere versata nei modi ordinari senza alcuna riduzione, mentre, su quell’immobile, nulla sarà dovuto a titolo di IRPEF e relative addizionali per via dell’effetto sostitutivo.