Per gli anni 2020 e 2021 il tributo locale rimane dovuto, seppur in misura ridotta
Con l’ordinanza n. 760 depositata il 19 gennaio 2021, la Corte di Cassazione ha precisato la portata applicativa dell’agevolazione dall’IMU disposta, per i c.d. “immobili merce”, ex art. 2 comma 2 lett. a) del DL 102/2013, affermando che, in ragione del chiaro dettato dispositivo, il tributo rimane comunque dovuto per le annualità precedenti al 2014 (seppure, per il 2013, per la sola prima rata).
Tali (condivisibili) conclusioni assumono una stretta attualità in riferimento alla “nuova” disciplina dell’IMU recata dalla legge di bilancio per il 2020 (in vigore dal 1° gennaio 2020).
L’art. 1 comma 751 della L. 160/2019 ha infatti previsto “per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”:
- per gli anni 2020 e 2021, un’aliquota di base dello 0,1%, con facoltà dei Comuni di aumentarla fino allo 0,25% o diminuirla fino ad azzerarla;
- dal 1° gennaio 2022, l’esenzione dall’imposta.
Il citato comma 751 presenta un contenuto identico con la previgente disciplina.
Per quanto consta i presupposti oggettivi, si evidenzia anzitutto che l’agevolazione riguarda i soli fabbricati. Sull’accezione di “fabbricati costruiti” il Ministero delle Finanze, con la ris. 11 dicembre 2013 n. 11/DF, ha precisato che questa deve ricomprendere anche i fabbricati acquistati dall’impresa e oggetto degli interventi di cui all’art. 3 comma 1 lett. c), d) e f) del DPR 380/2001. Il documento specifica altresì che l’agevolazione spetta solo a partire dall’ultimazione dei predetti lavori di costruzione o di incisivo recupero, poiché i fabbricati in corso di costruzione sono invece da ricondursi alla fattispecie dei “terreni fabbricabili” ex art. 1 comma 746 della L. 160/2019.
Il comma 751, inoltre, subordina la spettanza dell’agevolazione al riscontro di due ulteriori presupposti, ossia:
- che permanga la destinazione di “bene in vendita” del fabbricato;
- che lo stesso non sia in ogni caso locato.
In riferimento al primo, in assenza di indicazioni normative contrarie, si ritiene che possa fornirsi prova della destinazione del bene alla vendita non solo mediante l’iscrizione in bilancio degli immobili tra le rimanenze, ma anche con documentazione non contabile, quale, ad esempio, un contratto preliminare di vendita registrato (sul punto si veda l’apposita Scheda di aggiornamento).
Quanto alla locazione, la genericità della disposizione ha dato adito a differenti interpretazioni sulla portata dell’esclusione dell’agevolazione. Una tesi restrittiva, infatti, escluderebbe dal beneficio quegli immobili, che sono stati locati in anni precedenti, anche per le annualità future (cfr. la risposta del Min. Economia e Finanze a Telefisco 2014), mentre sull’esclusione dall’agevolazione limitatamente alla frazione d’anno in cui si è svolta la locazione si è espressa l’ANCE con la nota del 3 febbraio 2014.
La giurisprudenza di merito pare attestarsi su una posizione mediana: pur escludendo la spettanza dell’esenzione per l’intera annualità in cui si è verificata la locazione, a prescindere dalla durata della stessa, nega qualsiasi effetto preclusivo per le annualità successive (cfr. C.T. Prov. Torino 3 dicembre 2019 n. 1457/4/19 e C.T. Reg. Molise 26 aprile 2021 n. 201/2/21).
Passando ai presupposti soggettivi, deve rimarcarsi come l’agevolazione spetti non solo alle imprese che per previsione statutaria costruiscono fabbricati destinati alla vendita, ma, più in generale, a qualsiasi titolare del permesso di costruzione del fabbricato.
In riferimento all’ambito di applicazione temporale dell’esenzione, si è già evidenziato come debba escludersi qualsiasi ipotesi di efficacia retroattiva. A ciò deve aggiungersi che l’agevolazione compete anche agli “immobili merce” i cui lavori di costruzione o di recupero sono stati ultimati prima del 2022 (o dell’entrata in vigore della L. 160/2019), purché siano riscontrati gli ulteriori presupposti sopra illustrati (così C.T. Prov. Torino 3 dicembre 2019 n. 1457/4/19).
Sul piano dichiarativo, l’art. 1 comma 769 della L. 160/2019 prevede che “in ogni caso, ai fini dell’applicazione dei benefìci di cui (…) al comma 751, terzo periodo, il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme”. Dal riferimento al “terzo periodo” del comma 751 si evince la sussistenza di un onere dichiarativo ad hoc per la spettanza dell’esenzione, non rilevando eventuali precedenti dichiarazioni.
Occorre presentare apposita dichiarazione entro il 30 giugno 2023
Per godere dell’esenzione per il 2022, quindi, la dichiarazione IMU dovrà essere presentata entro il 30 giugno 2023, mediante invio telematico o (salvo che per gli enti non commerciali) spedizione postale, utilizzando il modello previsto dal DM 30 ottobre 2012. Peraltro, diversamente dal previgente art. 2 comma 5-bis del DL 102/2013, il comma 769 non prevede espressamente alcuna decadenza dall’esenzione in caso di omessa dichiarazione.