Il certificato presuppone la conformità urbanistica e può mancare se l’immobile è abusivo e l’acquirente ne è consapevole
In tema di vendita immobiliare, l’art. 40 comma 2 della L. 47/85 stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate della sanatoria.
La norma si applica agli atti che producono effetti traslativi (dunque, non al preliminare, cfr. Cass. nn. 6685/2019 e 6191/2021) i quali, pertanto, sono validi se contengono la dichiarazione sul titolo abilitativo o copia della domanda di sanatoria.
Diverso dal titolo abilitativo è il certificato di agibilità, che va consegnato dal venditore, ma presuppone in ogni caso la conformità dell’immobile dal punto di vista urbanistico.
Sull’applicazione di questa disposizione si è pronunciata recentemente la Corte di Cassazione (sentenza n. 23370/2023) relativamente ad un caso in cui due soggetti, consapevoli dell’abusività dell’immobile, avevano stipulato un preliminare di compravendita, prevedendo nel contratto che il promittente venditore avrebbe dovuto presentare domanda di concessione in sanatoria, adempimento questo regolarmente posto in essere anche con il pagamento della relativa oblazione e degli oneri concessori.
Il promissario acquirente, tuttavia, al momento della stipula del definitivo, rifiutava di procedere all’acquisto, in ragione del fatto che il venditore non aveva consegnato il certificato di agibilità dell’immobile, oggetto di specifico obbligo del venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., ritenendo irrilevante il fatto che nel preliminare le parti avessero concordato sulla necessità di presentare domanda per la concessione in sanatoria dell’immobile: secondo l’acquirente, solo un’espressa rinuncia avrebbe potuto esonerare l’altra parte dall’obbligo di provvedere alla consegna del certificato di agibilità.
La Corte di Cassazione, censurando la decisione della Corte d’Appello, ha affermato che il promissario acquirente, consapevole della presenza di difformità sull’immobile, non può rifiutarsi di stipulare il definitivo una volta presentata la domanda di sanatoria e assolti i relativi oneri di spesa, non avendo le parti pattuito l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità ai fini della conclusione dell’acquisto.
L’art. 40 della L. 47/85 consente la trasferibilità degli immobili abusivi, previa allegazione della domanda in sanatoria e degli estremi del pagamento delle prime due rate dell’oblazione, senza che sia necessario l’intervenuto rilascio del provvedimento in sanatoria. In tal senso si erano accordate le parti, prevedendo che il promittente venditore si occupasse di presentare la domanda in sanatoria.
Tale clausola contrattuale comporta implicitamente la mancata consegna del certificato di agibilità prima della stipula del definitivo, posto che il suo rilascio presuppone la conformità urbanistica dell’immobile e non può essere quindi rilasciato nel caso in cui esso sia abusivo.
Lo stesso art. 35 della L. 47/85, che regola il procedimento in sanatoria, prevede espressamente che a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria venga rilasciato il certificato di agibilità, anche in deroga relativamente a determinati requisiti dell’immobile.
Alla luce di quanto osservato, non può considerarsi inadempiente all’obbligo di consegnare il certificato di agibilità il promittente venditore nel caso in cui le parti, consapevoli del carattere abusivo dell’immobile, avevano espressamente previsto di dar corso al procedimento di sanatoria, senza posticipare alla sua definizione la conclusione del contratto definitivo, posto che il suddetto certificato presuppone il rilascio della autorizzazione o concessione in sanatoria.