Il locatore di immobili abitativi può non indicare i canoni non percepiti in dichiarazione purché abbia ingiunto il pagamento o intimato lo sfratto
L’art. 26 del TUIR è stato modificato dal DL 34/2019 convertito, che ha consentito di anticipare la detassazione dei canoni di locazione di immobili a uso non abitativo.
In linea di principio, infatti, i canoni di locazione rilevano anche se non percepiti, di modo che il locatore deve dichiarare anche i canoni che non abbia effettivamente incassato, a meno che non sia intervenuta la risoluzione del contratto (Cass. n. 31915/2022).
Per i contratti di locazione di immobili abitativi, però, l’art. 26 prevede un’eccezione, che consente al locatore di non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, a partire (nell’attuale formulazione dell’art. 26 del TUIR) dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Nella compilazione del modello 730/2023, questa indicazione normativa si estrinseca nella possibilità, per il locatore di immobili abitativi, che non abbia percepito i canoni di locazione 2022 previsti dal contratto, ma abbia ingiunto il pagamento al conduttore o intimato lo sfratto per morosità entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, di dichiarare la sola rendita catastale.
A tale situazione fanno dunque riferimento le istruzioni al modello 730/2023 relative ai righi B1-B6, ove prevedono la possibilità, in colonna 7 “Casi particolari”, di indicare il codice 4, che riguarda il caso in cui, per l’immobile abitativo locato, non siano stati percepiti (in tutto o in parte) i canoni 2022 ed, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, sia stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.
In queste ipotesi – precisano le istruzioni – se:
- il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4;
- non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.
Peraltro, dato che per ottenere la “detassazione” dei canoni non percepiti il locatore di immobili abitativi deve aver almeno intimato lo sfratto o ingiunto il pagamento, può ben capitare che egli abbia, intanto, versato imposte su canoni effettivamente non percepiti. Per questo, l’art. 26 comma 1 ultimo periodo del TUIR prevede che quando, nel corso del procedimento di sfratto per morosità, viene accertato che il locatore non ha percepito canoni su cui ha corrisposto imposte, egli matura un credito di imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni non percepiti.
Credito per le imposte già pagate nel rigo G2
Nel modello 730/2023, tale credito trova collocazione nel quadro G, nel rigo G2.
Per calcolare l’ammontare del credito di imposta, è necessario calcolare le imposte pagate in eccesso, in relazione ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per l’effetto di canoni di locazione non riscossi (cfr. la C.M. 150/99).
Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.).
Pertanto, nel modello 730/2023 si può calcolare il credito d’imposta con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, a condizione che, per ciascuna delle annualità, risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.
Il locatore, peraltro, che non voglia avvalersi del credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi, può presentare istanza di rimborso, nei termini di legge.
Infine, per “chiudere il cerchio” sul possibile impatto della morosità del conduttore sul modello 730/2023, si segnala che la successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito della detassazione o del credito d’imposta comporta l’obbligo di dichiarare il maggior reddito imponibile rideterminato tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria), anche nell’ipotesi di contratto di locazione con cedolare secca (come espressamente previsto dall’art. 26 del TUIR riscritto dall’art. 3-quinquies del DL 34/2019). A questa situazione fa riferimento il rigo D7 del modello 730/2023, che consente di indicare, per l’appunto, con il codice 3, in quanto soggetti a tassazione separata, i canoni di locazione, percepiti nel corso del 2022, ma non assoggettati a tassazione negli anni precedenti (in forza delle deroghe previste dall’art. 26 del TUIR).