Informazione Tecnico Giuridica

 La Cassazione ha stabilito che i canoni di locazione di immobili commerciali non percepiti sono soggetti a imposizione fino a che non viene registrata la risoluzione del contratto. La risoluzione del contratto, anche se stipulata verbalmente, va registrata entro 30 giorni. In mancanza di registrazione, la data della risoluzione non è opponibile all'Amministrazione finanziaria e i canoni non percepiti continuano a essere tassati. La Cassazione ha adottato una posizione rigorosa, in quanto ritiene che solo la registrazione del contratto di risoluzione conferisce data certa alla risoluzione stessa.

Essa può essere fatta valere per quelli successivi aventi lo stesso contenuto La L. 9 dicembre 1998 n. 431 ha introdotto i contratti a “canone concordato” ove il canone non può superare i valori riportati negli accordi territoriali e la durata minima non può essere inferiore a tre anni per i contratti abitavi e sei mesi per quelli universitari. La definizione delle convenzioni nazionali, a cui devono conformarsi gli accordi territoriali dei singoli Comuni, è stata demandata ad appositi provvedimenti attuativi, il primo dei quali, datato 8 febbraio 1999, cui è seguito il DM 30 dicembre 2002, precisava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria alla stipula dei contratti fosse meramente facoltativa per cui il contratto era valido anche se privo della sottoscrizione di tali soggetti. Il DM 16 gennaio 2017, emanato in base alla nuova convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, ha poi introdotto una diversa disciplina, obbligando le parti a richiedere l’assistenza, nella definizio...

Aumento dal 21% al 26% della cedolare solo con più di un appartamento destinato alla locazione breve Ieri, in serata, il Presidente della Repubblica Mattarella ha autorizzato la presentazione alle Camere del Ddl. di bilancio. Con riferimento alle locazioni brevi, il testo della bozza è stato modificato, forse in seguito alle tante critiche suscitate dalla versione precedente che incrementava in maniera generalizzata dal 21% al 26% l’aliquota della cedolare secca (si veda “Cedolare al 26% sulle locazioni brevi” del 26 ottobre 2023). Il nuovo testo, invece, limita l’aumento dell’aliquota al 26% al solo caso di “di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta”. In breve, quindi, l’aumento della tassa piatta riguarderebbe le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni, quando il locatore destini alla locazione breve da due appartamenti in su, mentre la possibilità di applicare la cedolare al 21% resterebbe valida per chi destini alla...

Nei modelli REDDITI 2023, il credito 2022 ha un codice nuovo e diverso dal credito 2020 e 2021 Nel modello REDDITI SC 2023, il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo, concesso, per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2022, alle imprese del settore Turismo e di gestione di piscine, si “stacca” dal credito d’imposta locazioni previsto per i canoni versati negli anni 2020 e 2021. Si ricorda che l’art. 5 del DL 27 gennaio 2022 n. 4 (decreto “Sostegni-ter”) convertito, ha riproposto il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo, introdotto dall’art. 28 del DL 34/2020 (decreto “Rilancio”), limitatamente alle imprese del settore turistico e alle imprese operanti con codice ATECO 93.11.20 “Gestione di piscine”, in relazione ai canoni di locazione versati con riferimento a ciascuno dei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2022, adattando le condizioni agevolative. Grazie al rinvio alla disciplina recata dall’art. 28 del DL 34/2020,...

Il locatore di immobili abitativi può non indicare i canoni non percepiti in dichiarazione purché abbia ingiunto il pagamento o intimato lo sfratto L’art. 26 del TUIR è stato modificato dal DL 34/2019 convertito, che ha consentito di anticipare la detassazione dei canoni di locazione di immobili a uso non abitativo. In linea di principio, infatti, i canoni di locazione rilevano anche se non percepiti, di modo che il locatore deve dichiarare anche i canoni che non abbia effettivamente incassato, a meno che non sia intervenuta la risoluzione del contratto (Cass. n. 31915/2022). Per i contratti di locazione di immobili abitativi, però, l’art. 26 prevede un’eccezione, che consente al locatore di non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, a partire (nell’attuale formulazione dell’art. 26 del TUIR) dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Nella compilazione del modello 730/2023, questa indicazione normativa si estrinseca nella possibilità, per il loc...

La misura non sarà efficace fino all’autorizzazione della Commissione europea Il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo torna in azione, limitatamente alle imprese del settore turistico, per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2022, grazie al DL 4/2022 (decreto “Sostegni-ter”). Si ricorda che tale credito d’imposta è stato introdotto dall’art. 28 del DL 34/2020, inizialmente con riferimento ai mesi da marzo a giugno 2020. Il credito originariamente spettava ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente e che avessero subito un determinato “calo del fatturato” (oltre che agli enti non commerciali per gli immobili istituzionali). Il credito era pari al 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, leasing o concessione di immobili a uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di in...

Con il Provvedimento n. 180139 del 06/07/2021, l'Agenzia delle entrate ha definito il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza per il contributo a fondo perduto ex art. 9-quater del DL 137/2020, conv. L. 176/2020, in favore dei locatori (o gli intermediari delegati) di immobili a uso abitativo siti nei Comuni ad alta tensione abitativa e adibiti dal locatario ad abitazione principale, oggetto di rinegoziazione in diminuzione dei canoni per l’anno 2021. In particolare, il contributo è destinato ai locatori che dal 25 dicembre dello scorso anno al prossimo 31 dicembre hanno ridotto o ridurranno i canoni del contratto di affitto per tutto o parte dell’anno 2021. È necessario, inoltre, che i contratti di locazione siano in vigore almeno dal 29 ottobre 2020, che l’immobile sia situato nei Comuni ad alta tensione abitativa e che sia adibito ad abitazione principale del conduttore. Le istanze possono essere presentate fino al 06/09/2021 mediante il servizio web disponibile ne...

/ Anita MAURO 5-6 minuti Le novità introdotte, in materia di redditi da locazione di immobili, in sede di conversione del DL 41/2021 (“Sostegni”) sono destinate ad avere impatto già sulla dichiarazione dei redditi relativi al periodo 2020, con particolare riferimento al quadro RB del modello REDDITI PF 2021 e al quadro B del modello 730/2021. Si ricorda, infatti, che il nuovo art. 6-septies del DL 41/2021 (introdotto in sede di conversione, a opera della L. 69/2021), intervenendo sull’art. 3-quinquies del DL 34/2019, anticipa l’entrata in vigore della nuova norma sulla detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non riscossi dal locatore (si veda “Detassazione dei canoni non percepiti nel 2020 già dall’intimazione di sfratto” del 22 maggio 2021). Infatti, l’art. 3-quinquies del DL 34/2019 aveva a suo tempo modificato l’art. 26 del TUIR, stabilendo che, limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, i canoni non percepiti possano essere esclusi dalla tassa...

/ Mauro CASSONI 5-6 minuti Con la conversione del DL 41/2021 (decreto “Sostegni”) nella L. 21 maggio 2021 n. 69, pubblicata ieri in Gazzetta e in vigore da oggi, viene anticipata l’entrata in vigore della nuova disciplina in tema di detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti per morosità del conduttore, prevista dall’art. 26 del TUIR (come modificato dal DL 34/2019), che troverà, quindi, applicazione ai canoni non riscossi dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto. In particolare, l’art. 6-septies del DL 41/2021, introdotto in sede di conversione: - da un lato abroga il comma 2 dell’art. 3-quinquies del DL 34/2019, in base al quale la nuova disciplina dettata dal novellato art. 26 del TUIR doveva avere “effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020”; - dall’altro prevede che le disposizioni del novellato art. 26 del TUIR abbiano effetto per “i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non perce...

/ Anita MAURO 5-7 minuti L’art. 1 comma 602 della legge di bilancio 2021 (L. 30 dicembre 2020 n. 178) aveva modificato l’art. 28 comma 5 ultimo periodo del DL 34/2020, estendendo il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo, per le imprese turistico recettive, fino al 30 aprile 2021, includendo anche agenzie di viaggio e tour operator tra i beneficiari dall’estensione. Peraltro, secondo la bozza di decreto “Sostegni-bis”, l’agevolazione potrebbe essere ulteriormente estesa, per i medesimi soggetti, per un’ulteriore mensilità (fino al 31 maggio 2021), mentre potrebbe essere prevista una nuova possibilità di accedere al credito d’imposta locazioni, da gennaio a maggio 2021, nella misura del 60% (locazione di immobili) e 30% (affitto d’azienda), per i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione e per gli enti non commerciali, a nuove condizioni. Stando al quadro normativo attualmente vigente, per le imprese turistico-ricettive, le agenzie di ...

/ Anita MAURO e Cecilia PASQUALE 5-7 minuti Il contributo a fondo perduto spettante, per l’anno 2021, al locatore di immobile a uso abitativo che riduce il canone del contratto di locazione, per immobili siti nei Comuni ad alta tensione abitativa e adibiti dal locatario ad abitazione principale, spetta per i soli contratti in essere al 29 ottobre 2020, come disposto dall’art. 9-quater del DL 137/2020, conv. L. 176/2020. L’art. 42 comma 8 del DL 41/2021 (decreto “Sostegni”), infatti, ha abrogato le disposizioni della legge di bilancio 2021 (art. 1 commi 381-384 della L. 178/2020) che prevedevano un’applicazione generalizzata del contributo (ossia per tutti i contratti di locazione, anche quelli conclusi dopo il 29 ottobre 2020), con la conseguenza che l’unica norma applicabile resta quella più “restrittiva” del DL 137/2020. La norma del DL “Sostegni” interviene così a chiarire i dubbi interpretativi generati dalla duplicazione delle norme che contenevano la medesima misura (con identich...

/ Anita MAURO 4-5 minuti Il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo spetta anche se i canoni sono stati pagati nel 2021, purché si tratti di mesi ammessi al credito e, comunque, solo dopo il versamento. Si tratta di uno dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, in materia di “tax credit locazioni”, nel corso di Telefisco 2021. Il primo chiarimento fornito nel corso di Telefisco 2021 riguarda il periodo di pagamento dei canoni di locazione. Infatti, il tenore letterale dell’art. 28 comma 5 del DL 34/2020 (ove fa riferimento a quanto “versato nel periodo d’imposta 2020”) sembra limitare il credito ai casi in cui il canone sia stato corrisposto nell’anno 2020. Tuttavia, già con la risposta n. 440/2020, l’Agenzia aveva fornito una interpretazione non troppo rigida della norma ammettendo il credito in caso di pagamento anticipato nel 2019. Ora, viene chiarito che il credito può spettare anche ove il canone sia stato versato nel 2021, purché con ri...

/ Anita MAURO 4-5 minuti Con la conversione del decreto “Natale” (DL 172/2020), viene introdotta una piccola ma rilevante modifica al credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo, esteso dalla legge di bilancio 2021, per taluni soggetti, fino al 30 aprile 2021. Si rammenta che il credito d’imposta locazioni, di cui all’art. 28 del DL 34/2020, riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione con ricavi/compensi inferiori a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente, ed è pari al 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, leasing o concessione di immobili a uso non abitativo destinati all’attività, ovvero al 30% in caso di affitto d’azienda o contratto di servizi a prestazioni complesse comprensivi di immobili (la misura sale al 50% per l’affitto d’azienda per le imprese turistico ricettive). Per le strutture alberghiere, termali e agrituristiche, nonché per agenzie di viaggio e tour operator, il credito d’imposta spetta ...

/ Luca FORNERO 5-6 minuti Per l’anno 2021, al locatore di immobile a uso abitativo che riduce il canone del contratto di locazione in essere al 29 ottobre 2020, per immobili siti nei Comuni ad alta tensione abitativa e adibiti dal locatario ad abitazione principale, spetta un contributo a fondo perduto pari al 50% della riduzione del canone e per un massimo di 1.200 euro annui. Così dispone l’art. 9-quater del DL 137/2020, conv. L. 176/2020, che istituisce a tale scopo il Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali, con una dotazione di 50 milioni di euro per l’anno 2021. La norma, peraltro, è riprodotta all’art. 1 commi 381-384 del Ddl. di bilancio 2021, senza il riferimento alla data del 29 ottobre 2020. L’obiettivo è rendere convenienti gli accordi di rinegoziazione del canone anche per il locatore, così da incentivare le modifiche dei contratti in corso per adeguarli all’attuale situazione economica. Per accedere al contributo è necessar...

/ REDAZIONE 5-6 minuti È ora concretamente possibile cedere il credito locazioni anche per i mesi da luglio a dicembre ed è possibile comunicare la cessione tramite intermediario. Lo consente il provv. Agenzia delle Entrate 14 dicembre 2020 n. 378222, che ha aggiornato il modello per la comunicazione della cessione del credito locazioni. Il provvedimento era molto atteso, in quanto configurava l’ultimo “tassello” mancante per la completa operatività del credito locazioni. Si ricorda che il credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo, come originariamente introdotto dall’art. 28 del DL 34/2020, consente, a determinate condizioni, di accedere ad un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione (o del 30% del canone di affitto di azienda) versato con riferimento ai mesi di marzo, aprile, maggio 2020 (aprile, maggio e giugno 2020 per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale). Il credito d’imposta può essere utilizzato in ...

/ Anita MAURO 5-6 minuti Restano da chiarire gli effetti delle modifiche delle “zone rosse” sul credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo, come previsto dal decreto “Ristori-bis”. Si rammenta, infatti, che l’art. 4 del DL 149/2020 ha disposto che il credito d’imposta locazioni, come previsto dall’art. 8 del DL 137/2020 (DL “Ristori”), possa trovare applicazione “con riferimento a ciascuno dei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020”, a favore dei seguenti soggetti: - le imprese operanti nei settori riportati nell’Allegato 2 al DL 149/2020; - le imprese che svolgono le attività di cui ai codici ATECO 79.1, 79.11 e 79.12 (agenzie di viaggio e tour operator); “che hanno la sede operativa nelle aree del territorio nazionale, caratterizzate da uno scenario di massima gravità e da un livello di rischio alto, individuate con le ordinanze del Ministro della Salute” adottate ai sensi dell’art. 3 del DPCM 3 novembre 2020 e dell’art. 30 del medesimo DL 149/2020....

/ Anita MAURO 5-7 minuti I decreti “Ristori” e “Ristori-bis” – che in sede di conversione confluiranno in un unico testo di legge – hanno previsto la possibilità di accedere al credito d’imposta sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo per l’ultimo trimestre del 2020, solo per determinate categorie di soggetti, a prescindere dal limite di 5 milioni di ricavi. Quindi, il “nuovo” credito d’imposta, previsto dall’art. 8 del DL 137/2020 e dall’art. 4 del DL 149/2020: - da un lato, ha alcune caratteristiche peculiari che lo distinguono dal “vecchio” credito d’imposta previsto dall’art. 28 del DL 34/2020; - per tutto il resto, applica le stesse regole del credito di cui all’art. 28 del DL 34/2020 (ad esempio, possibilità di cessione, modalità di utilizzo, ecc.). In primo luogo, dal punto di vista dei soggetti, il credito d’imposta di cui all’art. 28 del DL 34/2020 aveva applicazione generalizzata, mentre il credito dei decreti “Ristori” riguarda solo alcuni specifici soggetti,...

 Credito locazioni con molti dubbi sugli aspetti temporali Martedì, 17 novembre 2020 stampadownload PDF Il credito d’imposta sui canoni di locazione, originariamente previsto dall’art. 28 del DL 34/2020, ha subito modifiche e integrazioni a opera: - del decreto “Agosto” (DL 104/2020) che è stato convertito dalla L. 126/2020; - dei decreti “Ristori” (DL 137/2020) e “Ristori-bis” (DL 149/2020) che, in sede di conversione, sono destinati a confluire in un unico provvedimento normativo. La stratificazione dei vari provvedimenti ha creato un mosaico di norme non semplice da ricostruire, anche perché: - il decreto “Agosto” ha modificato direttamente l’art. 28 del DL 34/2020, ma le modifiche introdotte da tale decreto saranno efficaci solo a seguito di autorizzazione europea; - i decreti “Ristori” e “Ristori-bis” non hanno modificato l’art. 28 del DL 34/2020, ma hanno a esso rinviato introducendo una norma nuova, che non è subordinata ad autorizzazione europea (ma opera nei limiti del “Qu...

/ Pamela ALBERTI 3-4 minuti Il credito d’imposta botteghe e negozi di cui all’art. 65 del DL 18/2020 può spettare sull’intero canone di locazione (in presenza delle altre condizioni di legge) nell’ipotesi in cui l’immobile locato, catastalmente classificato C/1, sia destinato solo in parte a un’attività che è stata oggetto di sospensione ad opera dei provvedimenti emergenziali per fronteggiare l’emergenza sanitaria da COVID-19, se, nel 2019, i ricavi derivanti al conduttore da tale attività hanno configurato più del 50% dei ricavi complessivi. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 468, pubblicata ieri. Si ricorda che l’art. 65 del DL 18/2020 riconosce, ai soggetti esercenti attività d’impresa, un credito d’imposta pari al 60% delle spese sostenute a marzo 2020 per canoni di locazione, purché relativi a immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Per l’accesso al credito d’imposta la norma richiede che il conduttore sia: - titolare di un’attività econo...

/ Sandro CERATO 4-5 minuti Estensione del credito d’imposta per la locazione degli immobili ad uso non abitativo anche per il mese di giugno e, solo per gli stagionali, anche per quello di luglio. Lo prevede l’art. 77 del DL 104/2020 (c.d. DL “Agosto”) nell’ambito delle misure relative al settore turistico. Le modifiche relative ai mesi di riferimento riguardano, però, tutti i soggetti ammessi all’agevolazione e non solo quelli del comparto turistico. In estrema sintesi, l’art. 28 del DL 34/2020 prevede il riconoscimento di un credito d’imposta sui canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo per i soggetti esercenti attività d’impresa, arte e professione con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel 2019 (soggetti “solari”), a condizione che nel mese di riferimento abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Nell’ambito della conversione in legge del DL 34/2020 so...