Detassazione dei canoni non percepiti nel 2020 già dall’intimazione di sfratto

/ Mauro CASSONI
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Con la conversione del DL 41/2021 (decreto “Sostegni”) nella L. 21 maggio 2021 n. 69, pubblicata ieri in Gazzetta e in vigore da oggi, viene anticipata l’entrata in vigore della nuova disciplina in tema di detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti per morosità del conduttore, prevista dall’art. 26 del TUIR (come modificato dal DL 34/2019), che troverà, quindi, applicazione ai canoni non riscossi dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto.

In particolare, l’art. 6-septies del DL 41/2021, introdotto in sede di conversione:
- da un lato abroga il comma 2 dell’art. 3-quinquies del DL 34/2019, in base al quale la nuova disciplina dettata dal novellato art. 26 del TUIR doveva avere “effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020”;
- dall’altro prevede che le disposizioni del novellato art. 26 del TUIR abbiano effetto per “i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020”, indipendentemente dalla data di stipula del contratto.

Va rammentato che l’art. 26 comma 1 del TUIR è stato modificato dall’art. 3-quinquies comma 1 del DL n. 34/2019 (conv. L. n. 58/2019), prevedendo una nuova disciplina in tema di tassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti.
In prima battuta, l’art. 26 del TUIR dispone che i redditi derivanti dai canoni di locazione siano soggetti a IRPEF anche se non percepiti dal locatore (finché perduri in vita il contratto).

Limitatamente ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, tuttavia, è prevista una deroga che consente di sottrarre dall’imposizione i canoni non percepiti a decorrere da un determinato evento.

Sul momento da cui decorre la detassazione dei canoni (di locazione di immobili a uso abitativo) non percepiti è intervenuta la riforma dell’art. 26 comma 1 del TUIR operata dal DL 34/2019 (si veda “Anticipata la detassazione dei canoni non riscossi” del 22 febbraio 2020). In particolare:
- la “vecchia” formulazione dell’art. 26 del TUIR prevedeva che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorressero a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore;
- il “nuovo” art. 26 comma 1 del TUIR stabilisce, invece, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Inoltre, ai “canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)”.

È stata, quindi, anticipata la possibilità di detassare i canoni non percepiti già dal momento della ingiunzione di pagamento o dell’intimazione di sfratto, senza dover attendere la conclusione del procedimento di sfratto.

La nuova formulazione dell’art. 26 del TUIR, che ha anticipato la detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non riscossi:
- doveva originariamente avere effetto “per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020”, comportando, quindi, una differenziazione tra i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019 o dopo tale data;
- con la conversione del DL 41/2021, la decorrenza della nuova formulazione dell’art. 26 del TUIR è stata anticipata, abrogando il comma 2 dell’art. 3-quinquies del DL 34/2019 e precisando che le nuove disposizioni dettate dall’art. 26 del TUIR “hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020”.

In breve, per effetto della conversione del decreto “Sostegni”, la nuova disposizione contenuta nell’art. 26 del TUIR – in base al quale i canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti per morosità del conduttore non sono tassati in capo al locatore già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento – trova applicazione a tutti i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto.
Diviene quindi irrilevante la data di stipula del contratto di locazione al fine di definire la possibile detassazione dei canoni di locazione di immobili abitativi non corrisposti dal conduttore.