/ Gianluca ODETTO
Giovedì, 11 agosto 2016
La disciplina delle società non operative è suscettibile di determinare oneri estremamente elevati
(o, in certi contesti, di fatto insostenibili) per le società che
avevano proceduto alla rivalutazione di immobili nel bilancio 2008 ai
sensi del DL 185/2008.
Per gli immobili a destinazione abitativa, le società sono tenute ad adottare il coefficiente agevolato del 4% per il calcolo dei ricavi minimi. Dal 2013, in virtù del sopravvenuto riconoscimento fiscale dei maggiori valori, il coefficiente si applica al costo rivalutato, con un meccanismo “a gradini” dettato dalla necessità di considerare la media triennale.
Per fare un semplice esempio, se un immobile è stato portato nel 2008 dal costo originario di 100.000 euro al valore corrente di 400.000 euro:
- per il 2013, la media triennale è pari a (100.000 + 100.000 + 400.000) / 3 = 200.000 euro (essa tiene, infatti, conto che per il 2013 i maggiori valori avevano già assunto efficacia ai fini fiscali, mentre per i due anni precedenti essi erano fiscalmente irrilevanti), e porta a ricavi presunti per 8.000 euro;
- per il 2014, la media triennale è pari a (100.000 + 400.000 + 400.000) / 3 = 300.000 euro, con ricavi presunti per 12.000 euro;
- per il 2015, infine, la media triennale è pari a 400.000 euro (tutto il triennio considerato, infatti, vede i beni caratterizzati da maggiori valori riconosciuti ai fini fiscali), con conseguenti ricavi minimi per 16.000 euro.
Va ricordato che l’utilizzo del coefficiente agevolato del 4% riguarda i soli immobili a destinazione abitativa, mentre per gli immobili strumentali deve essere adottato il coefficiente ordinario del 6% (ridotto al 5% per gli uffici).
Tornando all’esempio precedente, va comunque evidenziato che la situazione, già di per sé deteriore, è destinata a peggiorare ulteriormente nel 2016, anno per il quale dovrà essere applicato anche agli immobili abitativi il coefficiente ordinario del 6%, naturalmente sul costo rivalutato, portando in questo modo ad un ammontare di ricavi minimi di 24.000 euro.
Si tratta di considerazioni da tenere in adeguato conto nell’ambito della scelta sull’assegnazione degli immobili ai soci o sulla trasformazione della società in società semplice. Gli effetti di tale scelta valgono, però, per il futuro visto che, in modo probabilmente poco ponderato, il legislatore non ha ritenuto di escludere dalla normativa delle società di comodo per il 2015 e per il 2016 le società che procedono a queste operazioni agevolate (né un’impostazione in tal senso è stata prevista in via amministrativa dalla circolare n. 26 del 1° giugno 2016); il problema si pone, paradossalmente, più sul 2016 che sul 2015, in quanto è presumibile che gli immobili siano detenuti dalla società in regime d’impresa per la maggior parte dell’esercizio, avvenendo la maggior parte degli atti di assegnazione nell’ultima parte dell’anno.
Se verrà prescelta la strada dell’imputazione dei maggiori valori di assegnazione a Conto economico, si potrebbe sostenere che queste componenti, non avendo più carattere straordinario in virtù dell’eliminazione della relativa sezione nei nuovi schemi di bilancio, possano essere computate tra i ricavi effettivi del 2016 da contrapporre ai ricavi minimi presunti, fatto che dovrebbe scongiurare nella maggior parte dei casi l’attribuzione dello status di società di comodo per il 2016 medesimo.
Sempre ammettendo che la modalità di contabilizzazione dei maggiori valori di assegnazione sia quella del passaggio a Conto economico, la società potrebbe realizzare una plusvalenza in bilancio anche se ai fini fiscali, per effetto del ricorso ai valori catastali, essa realizza invece una minusvalenza (indeducibile).
Dato, ad esempio, in 100 il costo di iscrizione in bilancio dell’immobile (supposto pari a quello riconosciuto ai fini fiscali), in 150 il suo valore effettivo e in 90 il valore catastale, l’assegnazione dovrebbe portare all’iscrizione in bilancio di una plusvalenza di 50, dovendosi allo scopo guardare ai valori effettivi dei beni attribuiti, anche ai fini fiscali la società non è tenuta a versare nulla a titolo di imposta sostitutiva, poiché il valore catastale è inferiore a quello fiscalmente riconosciuto del bene.
Si tratta, ad ogni modo, di considerazioni che presuppongono l’adozione di questa tecnica di contabilizzazione dell’operazione, non affatto univoca nel contesto dei commenti sull’assegnazione agevolata, e che soprattutto lasciano scoperte le situazioni dei beni rivalutati, per i quali in molti casi la regola è quella dell’emersione di minusvalenze, e non di plusvalenze. In questi casi le uniche strade sono quelle del ricorso ad altre cause di esclusione o di disapplicazione automatica, ovvero all’interpello (o alla discussione ex post con l’Agenzia delle Entrate in assenza di interpello), sempre che non possa ancora prevedersi, con circolare ad hoc, l’esclusione delle società che provvedono all’assegnazione o alla trasformazione dal regime delle società non operative.
Per gli immobili a destinazione abitativa, le società sono tenute ad adottare il coefficiente agevolato del 4% per il calcolo dei ricavi minimi. Dal 2013, in virtù del sopravvenuto riconoscimento fiscale dei maggiori valori, il coefficiente si applica al costo rivalutato, con un meccanismo “a gradini” dettato dalla necessità di considerare la media triennale.
Per fare un semplice esempio, se un immobile è stato portato nel 2008 dal costo originario di 100.000 euro al valore corrente di 400.000 euro:
- per il 2013, la media triennale è pari a (100.000 + 100.000 + 400.000) / 3 = 200.000 euro (essa tiene, infatti, conto che per il 2013 i maggiori valori avevano già assunto efficacia ai fini fiscali, mentre per i due anni precedenti essi erano fiscalmente irrilevanti), e porta a ricavi presunti per 8.000 euro;
- per il 2014, la media triennale è pari a (100.000 + 400.000 + 400.000) / 3 = 300.000 euro, con ricavi presunti per 12.000 euro;
- per il 2015, infine, la media triennale è pari a 400.000 euro (tutto il triennio considerato, infatti, vede i beni caratterizzati da maggiori valori riconosciuti ai fini fiscali), con conseguenti ricavi minimi per 16.000 euro.
Va ricordato che l’utilizzo del coefficiente agevolato del 4% riguarda i soli immobili a destinazione abitativa, mentre per gli immobili strumentali deve essere adottato il coefficiente ordinario del 6% (ridotto al 5% per gli uffici).
Tornando all’esempio precedente, va comunque evidenziato che la situazione, già di per sé deteriore, è destinata a peggiorare ulteriormente nel 2016, anno per il quale dovrà essere applicato anche agli immobili abitativi il coefficiente ordinario del 6%, naturalmente sul costo rivalutato, portando in questo modo ad un ammontare di ricavi minimi di 24.000 euro.
Si tratta di considerazioni da tenere in adeguato conto nell’ambito della scelta sull’assegnazione degli immobili ai soci o sulla trasformazione della società in società semplice. Gli effetti di tale scelta valgono, però, per il futuro visto che, in modo probabilmente poco ponderato, il legislatore non ha ritenuto di escludere dalla normativa delle società di comodo per il 2015 e per il 2016 le società che procedono a queste operazioni agevolate (né un’impostazione in tal senso è stata prevista in via amministrativa dalla circolare n. 26 del 1° giugno 2016); il problema si pone, paradossalmente, più sul 2016 che sul 2015, in quanto è presumibile che gli immobili siano detenuti dalla società in regime d’impresa per la maggior parte dell’esercizio, avvenendo la maggior parte degli atti di assegnazione nell’ultima parte dell’anno.
Se verrà prescelta la strada dell’imputazione dei maggiori valori di assegnazione a Conto economico, si potrebbe sostenere che queste componenti, non avendo più carattere straordinario in virtù dell’eliminazione della relativa sezione nei nuovi schemi di bilancio, possano essere computate tra i ricavi effettivi del 2016 da contrapporre ai ricavi minimi presunti, fatto che dovrebbe scongiurare nella maggior parte dei casi l’attribuzione dello status di società di comodo per il 2016 medesimo.
Sempre ammettendo che la modalità di contabilizzazione dei maggiori valori di assegnazione sia quella del passaggio a Conto economico, la società potrebbe realizzare una plusvalenza in bilancio anche se ai fini fiscali, per effetto del ricorso ai valori catastali, essa realizza invece una minusvalenza (indeducibile).
Dato, ad esempio, in 100 il costo di iscrizione in bilancio dell’immobile (supposto pari a quello riconosciuto ai fini fiscali), in 150 il suo valore effettivo e in 90 il valore catastale, l’assegnazione dovrebbe portare all’iscrizione in bilancio di una plusvalenza di 50, dovendosi allo scopo guardare ai valori effettivi dei beni attribuiti, anche ai fini fiscali la società non è tenuta a versare nulla a titolo di imposta sostitutiva, poiché il valore catastale è inferiore a quello fiscalmente riconosciuto del bene.
Si tratta, ad ogni modo, di considerazioni che presuppongono l’adozione di questa tecnica di contabilizzazione dell’operazione, non affatto univoca nel contesto dei commenti sull’assegnazione agevolata, e che soprattutto lasciano scoperte le situazioni dei beni rivalutati, per i quali in molti casi la regola è quella dell’emersione di minusvalenze, e non di plusvalenze. In questi casi le uniche strade sono quelle del ricorso ad altre cause di esclusione o di disapplicazione automatica, ovvero all’interpello (o alla discussione ex post con l’Agenzia delle Entrate in assenza di interpello), sempre che non possa ancora prevedersi, con circolare ad hoc, l’esclusione delle società che provvedono all’assegnazione o alla trasformazione dal regime delle società non operative.