La legge di conversione del DL Milleproroghe prevede la proroga per tutto il 2017 della:
detrazione dall’IRPEF pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA;
sull’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B cedute direttamente dalle imprese costruttrici. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali.
L’iva sull’acquisto degli immobili - In generale, le imposte sugli immobili a destinazione residenziale variano in funzione della condizione del soggetto venditore; in caso di immobile venduto da impresa costruttrice in regime IVA (nei casi in cui il cedente abbia optato per l’imponibilità) si applica l’Iva con aliquota:
al 4% in caso di immobile destinato ad abitazione principale (non di “lusso”)
al 10% negli altri casi (22% se immobile appartenente alle categorie A/1, A/8, A/9).
Si ricorda, inoltre, che sono dovute anche le imposte di registro e ipocatastali in misura fissa.
LA DETRAZIONE IVA AL 50%
Il comma 56 della Legge di Stabilità 2016 ha previsto la detrazione dall’IRPEF del 50% corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre del 2016, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
Proroga per il 2017
Il decreto mille proroghe ha previsto che la suddetta agevolazione venga prorogata per tutto il 2017.
In questo modo i periodi agevolati per beneficiare della detrazione del 50% dell’Iva sugli acquisti di abitazioni (anche non da adibire ad abitazione principale) e delle relative pertinenze sono:
periodo d’imposta 2016;
periodo d’imposta 2017.
Nota: Per il periodo 2017 rimane il dubbio circa eventuali indicazioni di segno contrario e penalizzanti per il contribuente che dovessero arrivare in via interpretativa dall’amministrazione finanziaria e che dovessero limitare la portata dell’intervento sul 2017 ai soli periodi successivi all’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe. Per tale questione rimaniamo in attesa di indicazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria.
Elementi dell’agevolazione
BENEFICIARI: sono i soggetti passivi IRPEF privati.
CARATTERISTICHE: ai fini dell’agevolazione l’immobile deve presentare le seguenti caratteristiche:
essere a destinazione residenziale; pertanto, la detrazione spetta non solo per l’acquisto della “prima casa” ma anche per la “seconda casa”;
Inoltre non rileva lo “status” dell’unità immobiliare (“di lusso” o “non di lusso”);
conseguire prestazioni energetiche di classe A o B.
Nota: Si rammenta che la classe energetica dell’edificio è desumibile dall’attestato di prestazione energetica (APE) obbligatorio dal 01/10/2015 per tutti gli immobili oggetto di locazione/vendita. Tale documento deve riportare necessariamente:
- gli indici di prestazione energetica dell’involucro
- l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio o dell’unità immobiliare
- la classe energetica corrispondente.
DETRAZIONE: ove si acquisti un immobile con le suddette caratteristiche, è possibile detrarre dall’IRPEF lorda il 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto; la detrazione in esame può essere fruita:
in 10 quote annuali
a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei 9 periodi d’imposta successivi.
Come di consueto, la detrazione è possibile fino alla concorrenza del suo ammontare.
CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Circa l’applicabilità dell’agevolazione l’Agenzia delle Entrate ha fornito i seguenti chiarimenti:
IMPRESE DI RIPRISTINO: l’agevolazione spetta anche per le cessioni dalle imprese “di ripristino” che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica (Circolare n. 20/E/2016)
E’ però necessario che le cessioni vengano effettuate:
entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
oppure successivamente ai 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento se il cedente nel relativo atto ha optato espressamente per l’applicazione dell’IVA.
DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE :
non rileva se l’immobile è o meno destinato ad abitazione principale oppure se il medesimo viene poi locato a terzi (Circolare n. 20/E/2016, par. 10.1);
l’agevolazione spetta anche se l’impresa costruttrice, in attesa della vendita, abbia concesso in locazione l’unità abitativa (Circolare n. 12/E/2016, risposta n. 7.1)
PERTINENZE: gode della detrazione anche l’acquisto della pertinenza a condizione che (Circolare n. 20/E/2016, par. 10.1):
l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa;
il vincolo pertinenziale risulti dall’atto di compravendita.
ARCO TEMPORALE: l’agevolazione, in presenza degli altri requisiti, spetta esclusivamente se l’effetto traslativo della proprietà si verifica entro la data termine prevista. Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 12/E/2016, risposta n. 7.1) in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga entro la data termine.
detrazione dall’IRPEF pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA;
sull’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B cedute direttamente dalle imprese costruttrici. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali.
L’iva sull’acquisto degli immobili - In generale, le imposte sugli immobili a destinazione residenziale variano in funzione della condizione del soggetto venditore; in caso di immobile venduto da impresa costruttrice in regime IVA (nei casi in cui il cedente abbia optato per l’imponibilità) si applica l’Iva con aliquota:
al 4% in caso di immobile destinato ad abitazione principale (non di “lusso”)
al 10% negli altri casi (22% se immobile appartenente alle categorie A/1, A/8, A/9).
Si ricorda, inoltre, che sono dovute anche le imposte di registro e ipocatastali in misura fissa.
LA DETRAZIONE IVA AL 50%
Il comma 56 della Legge di Stabilità 2016 ha previsto la detrazione dall’IRPEF del 50% corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre del 2016, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
Proroga per il 2017
Il decreto mille proroghe ha previsto che la suddetta agevolazione venga prorogata per tutto il 2017.
In questo modo i periodi agevolati per beneficiare della detrazione del 50% dell’Iva sugli acquisti di abitazioni (anche non da adibire ad abitazione principale) e delle relative pertinenze sono:
periodo d’imposta 2016;
periodo d’imposta 2017.
Nota: Per il periodo 2017 rimane il dubbio circa eventuali indicazioni di segno contrario e penalizzanti per il contribuente che dovessero arrivare in via interpretativa dall’amministrazione finanziaria e che dovessero limitare la portata dell’intervento sul 2017 ai soli periodi successivi all’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe. Per tale questione rimaniamo in attesa di indicazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria.
Elementi dell’agevolazione
BENEFICIARI: sono i soggetti passivi IRPEF privati.
CARATTERISTICHE: ai fini dell’agevolazione l’immobile deve presentare le seguenti caratteristiche:
essere a destinazione residenziale; pertanto, la detrazione spetta non solo per l’acquisto della “prima casa” ma anche per la “seconda casa”;
Inoltre non rileva lo “status” dell’unità immobiliare (“di lusso” o “non di lusso”);
conseguire prestazioni energetiche di classe A o B.
Nota: Si rammenta che la classe energetica dell’edificio è desumibile dall’attestato di prestazione energetica (APE) obbligatorio dal 01/10/2015 per tutti gli immobili oggetto di locazione/vendita. Tale documento deve riportare necessariamente:
- gli indici di prestazione energetica dell’involucro
- l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio o dell’unità immobiliare
- la classe energetica corrispondente.
DETRAZIONE: ove si acquisti un immobile con le suddette caratteristiche, è possibile detrarre dall’IRPEF lorda il 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto; la detrazione in esame può essere fruita:
in 10 quote annuali
a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei 9 periodi d’imposta successivi.
Come di consueto, la detrazione è possibile fino alla concorrenza del suo ammontare.
CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Circa l’applicabilità dell’agevolazione l’Agenzia delle Entrate ha fornito i seguenti chiarimenti:
IMPRESE DI RIPRISTINO: l’agevolazione spetta anche per le cessioni dalle imprese “di ripristino” che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica (Circolare n. 20/E/2016)
E’ però necessario che le cessioni vengano effettuate:
entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
oppure successivamente ai 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento se il cedente nel relativo atto ha optato espressamente per l’applicazione dell’IVA.
DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE :
non rileva se l’immobile è o meno destinato ad abitazione principale oppure se il medesimo viene poi locato a terzi (Circolare n. 20/E/2016, par. 10.1);
l’agevolazione spetta anche se l’impresa costruttrice, in attesa della vendita, abbia concesso in locazione l’unità abitativa (Circolare n. 12/E/2016, risposta n. 7.1)
PERTINENZE: gode della detrazione anche l’acquisto della pertinenza a condizione che (Circolare n. 20/E/2016, par. 10.1):
l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa;
il vincolo pertinenziale risulti dall’atto di compravendita.
ARCO TEMPORALE: l’agevolazione, in presenza degli altri requisiti, spetta esclusivamente se l’effetto traslativo della proprietà si verifica entro la data termine prevista. Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 12/E/2016, risposta n. 7.1) in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga entro la data termine.