/ Alessandro BORGOGLIO Giovedì, 23 novembre 2017
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Rimane valida la notifica a mani proprie nei confronti dell’amministratore
La notifica dell’atto impositivo a carico del condominio è valida soltanto se effettuata presso l’amministratore, ovvero anche presso lo stabile condominiale qualora sia ivi esistente un ufficio dell’amministratore destinato e utilizzato concretamente per la gestione delle cose e dei servizi comuni.
È questo l’importante principio ribadito dalla Cassazione con la recente sentenza n. 25276/2017.
I giudici di legittimità, in effetti, già l’anno scorso avevano stabilito che la notifica ai condominii degli edifici, in quanto semplici “enti di gestione” non dotati di soggettività giuridica, ancorché imperfettamente di autonomia patrimoniale, sia pure limitata, va effettuata all’amministratore, costituente l’elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari.
Tale notifica va effettuata all’amministratore secondo le regole stabilite per le persone fisiche e, pertanto, oltre che ovunque “in mani proprie”, l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli artt. 139 s.s. c.p.c. : luoghi tra i quali può essere compreso, in quanto “ufficio” dell’amministratore, anche lo stabile condominiale, ma soltanto nell’ipotesi in cui esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (Cass. n. 27352/2016; in senso conforme, Cass. n. 11303/2007).
Nella giurisprudenza di merito, peraltro, è stato puntualizzato che la notifica è da ritenere sicuramente valida se effettuata presso l’ufficio dell’amministratore; mentre, in caso contrario, si potrà ritenere effettuata correttamente solo nell’ipotesi in cui il condominio destinatario dell’atto abbia locali destinati all’assolvimento dei servizi a favore del complesso condominiale, quali la portineria, gestita dal portiere dello stabile, purché il regolamento condominiale e il rapporto di servizio con il portiere preveda anche l’attività di ricezione degli atti e della posta (C.T. Prov. di Milano n. 7877 del 17 ottobre 2016).
Nel caso oggetto della sentenza in commento, un Comune aveva notificato un avviso di accertamento ICI a un condominio, spedendo l’atto direttamente all’indirizzo dello stabile condominiale, non consegnato al destinatario (condominio) per la sua temporanea assenza, cui aveva fatto seguito l’immissione del rituale avviso nella cassetta dello stabile, il deposito presso l’ufficio postale e la successiva spedizione della comunicazione di avvenuto deposito (CAD). Il Comune, quindi, aveva considerato l’atto notificato per compiuta giacenza presso l’ufficio postale.
Il condominio, in persona del suo amministratore, impugnava la conseguente cartella di pagamento, denunciando l’omessa notifica del prodromico avviso di accertamento, in quanto non consegnato presso il suo ufficio, ma presso lo stabile condominiale, ritenendo il Comune perfezionata la notifica per compiuta giacenza, atteso che nessuno aveva poi ritirato l’avviso di accertamento all’ufficio postale.
Verificare se esiste la portineria
La Cassazione ha osservato che, nel caso di specie, l’avviso di accertamento era stato notificato, in effetti, presso il condominio e non presso il suo amministratore: la procedura relativa alla compiuta giacenza era stata eseguita con riferimento al condominio e non alla persona fisica dell’amministratore.
Non vi era, inoltre, prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni e, anzi, il mancato recapito e l’intervenuta compiuta giacenza deponevano per la mancanza di un simile locale che potesse essere ritenuto “ufficio” dell’amministratore.
Ribadendo, quindi, l’orientamento già manifestato con i precedenti arresti sopra citati, i giudici di legittimità hanno stabilito che, nel caso di specie, la notifica non poteva ritenersi validamente eseguita, poiché la stessa era stata effettuata presso lo stabile condominiale, anziché presso il suo amministratore, secondo le regole previste per le notifiche a carico delle persone fisiche, non essendo stato dimostrato che presso tale stabile vi fosse un ufficio dell’amministratore concretamente utilizzato per la gestione delle cose e dei servizi comuni.