/ Anita MAURO Sabato, 21 aprile 2018
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Per poter applicare l’aliquota agevolata della cedolare secca (10% fino al 2019) sui contratti a canone concordato stipulati ex DM 16 gennaio 2017, senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.
Lo chiarisce ufficialmente l’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 31 pubblicata ieri.
L’Agenzia risolve, in questo modo, la questione sorta con l’entrata in vigore, in data 30 marzo 2017, del DM 16 gennaio 2017, che ha ridefinito i criteri “per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 431/98, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’art. 5 co. 1, 2 e 3 della stessa legge”.
Tale decreto ha stabilito, infatti, che, per la definizione del canone effettivo del contratto di locazione “concordato”, non è più obbligatorio che le parti si facciano assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. L’assistenza delle organizzazioni assume, quindi, natura facoltativa.
Ma, per i contratti non assistiti, l’art. 1 comma 8 del DM 16 gennaio 2017 richiede che vengano definite le “modalità di attestazione, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Nella ris. n. 31/2018, l’Agenzia chiarisce che queste disposizioni significano che, per i contratti di locazione a canone concordato stipulati senza assistenza delle associazioni (contratti c.d. “non assistiti”), l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo è indispensabile per il riconoscimento delle agevolazioni fiscali. In tal senso si era, peraltro, già espresso il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, nella nota n. 1380/2018 (si veda “Canoni di locazione concordati senza attestazione a rischio agevolazioni” del 14 febbraio 2018).
Pertanto, ad esempio, per poter applicare l’aliquota della cedolare del 10% (art. 9 comma 1 del DL 47/2014), ovvero, in assenza di opzione per la cedolare secca, per poter applicare la riduzione del 30% della base imponibile IRPEF (art. 8 comma 1 della L. 431/98), è necessario che i locatori di immobili “a canone concordato” con contratti “non assistiti” si procurino l’attestazione in parola. Questa, infatti, consente all’Agenzia di verificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.
Tuttavia, precisa l’Amministrazione finanziaria, l’attestazione non è necessaria con riferimento a contratti di locazione:
- stipulati prima dell’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017;
- stipulati dopo l’entrata in vigore del DM, ma in Comuni in cui non risultano Accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del DM 16 gennaio 2017 (si veda “Attestazione obbligatoria per contratti concordati in base ai nuovi accordi” del 16 aprile 2018).
Se l’attestazione è allegata non sconta registro
La risoluzione n. 31, poi, si sofferma sulla necessità di allegare l’attestazione di cui sopra al contratto di locazione, al momento della registrazione.
Sebbene l’Agenzia affermi l’assenza di un obbligo normativo di allegare l’attestazione, sostiene però poi che l’allegazione risulta “opportuna” se il contribuente intende usufruire dell’agevolazione consistente nella riduzione al 70% della base imponibile dell’imposta di registro prevista dall’art. 8 comma 1 della L. 431/98.
Pare quindi che l’allegazione dell’attestazione sia nell’interesse del contribuente ove questi debba pagare l’imposta di registro proporzionale, atteso che essa è condizione per l’abbattimento della base imponibile. Invece, l’allegazione potrebbe risultare inutile ove il locatore volesse optare per la cedolare secca (dato che essa sostituisce l’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione), ovvero nel caso in cui il contratto fosse imponibile a IVA.
In caso di allegazione dell’attestazione al momento della registrazione, precisa ancora la ris. n. 31, a norma dell’art. 11 comma 7 del DPR 131/86, essa non è soggetta a imposta di registro, in quanto atto per il quale la tariffa non prevede la registrazione: l’ufficio provvederà alla registrazione del contratto di locazione con allegata attestazione senza applicare autonoma imposta di registro all’attestazione.
Infine, per quanto concerne l’imposta di bollo, l’Agenzia rileva che, a norma dell’art. 5 della tabella, allegata al DPR 642/72, per il rilascio dell’attestazione in questione essa non va applicata, trattandosi di atto necessario al fine di applicare un’agevolazione fiscale.