/ Corinna COSENTINO e Emanuele GRECO Sabato, 11 agosto 2018
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Le cessioni di fabbricati situati in Italia si considerano sempre rilevanti ai fini IVA nel territorio dello Stato ex art. 7-bis del DPR 633/72, anche qualora il cedente o il cessionario sia un soggetto estero. Ciò in quanto, ai fini della territorialità IVA, rileva il luogo di ubicazione dell’immobile.
Nel caso di operazioni immobiliari con soggetti esteri, di maggiore complessità è la determinazione del debitore d’imposta, laddove l’operazione sia assoggettata ad IVA in Italia e, in particolare, quando la stessa rientri tra le ipotesi di applicazione del reverse charge “interno” di cui all’art. 17, comma 6, lett. a-bis del DPR 633/72.
Si pensi alla cessione di un immobile strumentale da parte di un’impresa italiana nei confronti di una società estera (stabilita o non stabilita in Italia), per la quale sia prevista l’applicazione dell’IVA (ad esempio, la cessione da parte di un’impresa costruttrice o da parte di un’impresa di ristrutturazione effettuata entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori).
Ai sensi dell’art. 17 del DPR 633/72, il debitore d’imposta è individuato nel soggetto cedente, in quanto stabilito nel territorio dello Stato.
Alcune difficoltà potrebbero emergere, però, nella circostanza in cui la disciplina IVA nazionale richieda l’applicazione del reverse charge c.d. “interno”.
Infatti, a norma dell’art. 17 comma 6 lett. a-bis) del DPR 633/72, le cessioni di fabbricati abitativi o strumentali di cui ai nn. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del DPR 633/72, per le quali nel relativo atto il cedente ha espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, devono essere assoggettate ad IVA mediante reverse charge, sempreché, naturalmente, il cessionario agisca in qualità di soggetto passivo IVA.
Per quanto concerne i fabbricati strumentali, si ricorda che l’opzione per l’imposizione può essere esercitata senza particolari vincoli da parte delle imprese diverse da quelle di costruzione o ristrutturazione; da parte di queste ultime, invece, l’opzione può essere esercitata solo se la cessione del fabbricato avviene oltre i cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
In tali ipotesi, dunque, anche il cessionario non residente dovrebbe essere obbligato all’assolvimento dell’imposta mediante reverse charge in forza dell’art. 17, comma 6, lett. a-bis del DPR 633/72.
In questo senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate nell’ambito della risoluzione n. 28 del 28 marzo 2012, affermando che le disposizioni che prevedono l’applicazione del c.d. reverse charge “interno” (artt. 17 comma 6 e 74 commi 7 e 8 del DPR 633/72), in quanto finalizzate al contrasto alle frodi IVA, trovano applicazione anche se il cessionario, soggetto passivo IVA, non ha sede o stabile organizzazione in Italia (e indipendentemente dal luogo di stabilimento del cedente).
Il soggetto non stabilito può essere chiamato a identificarsi in Italia
Pertanto, in assenza di sede o di stabile organizzazione in Italia, il cessionario non residente dovrà identificarsi in Italia ai fini dell’imposta per assolvere gli obblighi derivanti dall’applicazione del reverse charge (integrando con l’indicazione dell’aliquota IVA e della relativa imposta la fattura ricevuta dal cedente e annotandola nel registro delle fatture emesse e in quello degli acquisti).
Tale interpretazione ha trovato una conferma nella circolare dell’Agenzia delle Entrate del 25 maggio 2016 n. 21, con la quale è stato chiarito che il meccanismo del reverse charge “interno” previsto per le cessioni di console da gioco, tablet PC e laptop effettuate in Italia trova applicazione anche quando tali cessioni sono eseguite nei confronti di soggetti non stabiliti (art. 17 comma 6 lett. c) del DPR 633/72).
Sulla base del quadro interpretativo descritto, dunque, la cessione di un immobile situato in Italia dovrebbe essere assoggettata a reverse charge “interno” anche quando il cessionario è una società estera non stabilita, con la conseguenza che quest’ultima è tenuta a identificarsi in Italia ai fini IVA o a nominare un rappresentante fiscale.
Nella verifica degli obblighi di identificazione in Italia o di nomina del rappresentante fiscale, l’acquirente estero dovrà prestare particolare attenzione all’eventuale presenza in Italia di una stabile organizzazione che, tuttavia, non è intervenuta direttamente nell’acquisto dell’immobile.