/ Stefano SPINA Mercoledì, 20 marzo 2019
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Dopo un periodo di gestazione finalmente l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n. 64442 di ieri, 19 marzo 2019, integra il modello RLI e le relative istruzioni con l’opzione per il regime della cedolare secca per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze.
La norma, introdotta con effetto dal 1° gennaio 2019 dall’art. 1 comma 59 della L. 145/2018, prevede l’estensione del regime sostitutivo di cui all’art. 3 del DLgs. 23/2011 anche ai contratti di locazione, stipulati nel 2019, aventi a oggetto immobili classificati catastalmente nella categoria catastale C/1 (“Negozi o botteghe”) di superficie non superiore a 600 metri quadrati.
Tale regime non può però applicarsi ad alcun contratto di locazione di immobili commerciali già in corso nel 2018. Anzi, a scopo antielusivo, la norma precisa che non possono accedere all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 ove, alla data del 15 ottobre 2018, risultasse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.
A seguito dell’emanazione del provvedimento è stato sciolto un importante dubbio in merito al conduttore. Infatti, per le locazioni abitative, il regime agevolato non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
In merito a ciò, a partire da ieri, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alla registrazione dei contratti di beni immobili, risulta evidenziato che tale preclusione non si applica per i “contratti commerciali classificati nella categoria C1” confermando pertanto che, in tale fattispecie, il conduttore può essere (come nella maggioranza dei casi) un soggetto commerciale. Nulla cambia invece per i locatori che devono essere persone fisiche al di fuori di attività professionali o imprenditoriali.
L’Agenzia, nelle more dell’adeguamento dei propri programmi, aveva previsto che tale opzione potesse essere esercitata esclusivamente recandosi fisicamente agli uffici per la registrazione.
A partire da oggi si potrà invece utilizzare la nuova modulistica anche se i vecchi modelli potranno essere utilizzati ancora fino al 19 maggio 2019.
Le modifiche infatti riguardano sostanzialmente tale punto. Infatti le istruzioni precisano che l’opzione, da esercitare compilando in sede di prima registrazione il quadro D, rinominato “Regime di tassazione”, oppure, per le annualità successive, sia la casella “Tipologia di regime” nel quadro A che il quadro D, vale anche in caso di registrazione di contratti di locazione di immobili di categoria catastale C/1.
Una precisazione importante, valevole anche per le locazioni commerciali, riguarda la necessità, in caso di opzione per la cedolare secca, di comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la rinuncia all’esercizio della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Nessun chiarimento sulle modalità di determinazione della superficie
Nulla risulta detto invece in riferimento alle modalità di determinazione della superficie. Al riguardo, in assenza di chiarimenti ministeriali, si ritiene che occorra prendere a riferimento la superficie catastale, calcolata come stabilito dal DPR n. 138/1998 e non quella commerciale oppure quella calpestabile. Tale dato risulta riportato nella visura catastale a fianco della consistenza.
Infine la modulistica è stata arricchita di una nuova casella denominata “Tardività annualità successiva” contenuta nel quadro A da compilare se si sta procedendo ad effettuare il pagamento tardivo per una annualità successiva alla prima registrazione. In tal caso occorrerà indicare se almeno un locatore ha intenzione di modificare il regime fiscale (entrando o uscendo dalla cedolare secca) nel qual caso l’adempimento non può essere fatto telematicamente ma occorre recarsi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione iniziale.
Infatti in tal caso, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare (o revocare l’opzione) per il regime della cedolare secca, è possibile esercitare l’opzione avvalendosi dell’istituto della remissione in bonis esibendo quindi copia del versamento e la documentazione attestante la coerenza della scelta direttamente all’ufficio affinché confermi la scelta.