/ Anita MAURO Sabato, 18 maggio 2019
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La cedolare secca sulle locazioni commerciali, prevista dall’art. 1 comma 59 della L. 145/2018 (legge di bilancio 2019) può trovare applicazione anche ove il conduttore agisca nell’esercizio di attività di impresa. Lo precisa ufficialmente l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 50, pubblicata ieri, facendo seguito ad una indicazione già comparsa sul sito dell’Agenzia medesima, nella pagina dedicata all’imposta sostitutiva.
Si ricorda che a seguito dell’entrata in vigore, il 1° gennaio 2019, della legge di bilancio 2019, la cedolare secca può applicarsi anche ai contratti di locazione stipulati nel 2019 aventi ad oggetto immobili:
- classificati catastalmente in categorie catastale C/1 “Negozi o botteghe”;
- di superficie non superiore a 600 mq (senza conteggiare le pertinenze).
Mentre fino al 31 dicembre 2018 l’accesso alla cedolare secca era riservato ad immobili abitativi.
L’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali, tuttavia, è limitata sotto tre punti vista: come già accennato, dal punto di vista della classificazione catastale ( deve essere C/1 “Negozi o botteghe”) e dal punto di vista della superficie, che non deve superare 600 mq al netto delle pertinenze, e inoltre dal punto di vista della data di stipula del contratto, che deve ricadere nel 2019 (dal 1° gennaio 2019 al 31 dicembre 2019). Infine, a scopo antielusivo, viene previsto che non possano accedere all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 ove, alla data del 15 ottobre 2018 risultasse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.
L’aliquota di applicazione della cedolare secca sulle locazioni commerciali è quella, ordinaria, del 21%, come appositamente specificato dall’art. 1 comma 59 della L. 148/2019.
A parte gli aspetti sopra indicati, espressamente disciplinati dall’art. 1 comma 59 della legge di bilancio 2019, per tutto il resto, la cedolare secca trova applicazione, anche alle locazioni commerciali di immobili C/1, stipulate nel 2019, secondo quanto disposto dall’art. 3 del DLgs. 23/2011, che, per l’appunto, detta le regole per l’applicazione dell’imposta sostitutiva agli immobili abitativi.
Con riferimento alla cedolare agli immobili abitativi, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito, nella circolare n. 26/2011, che l’opzione per la cedolare secca non è ammessa ove il conduttore agisca nell’esercizio di arti o professioni, sicché sarebbero esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (come, ad esempio, l’immobile adibito ad uso foresteria).
Tale indirizzo, peraltro, non è condiviso dalla giurisprudenza di merito (si vedano le sentenze C.T. Prov. Bari 2 maggio 2019 n. 825/1/19; C.T. Reg. Milano 27 febbraio 2017 n. 754/19/17; C.T. Prov. Milano 17 aprile 2015 n. 3529/25/15 e C.T. Prov. Reggio Emilia 4 novembre 2014 n. 470/3/14), che ritiene esso non trovi alcun supporto normativo, ma è ribadito dall’Agenzia anche nella risoluzione n. 50/2019 qui in commento.
Tuttavia, nella risoluzione n. 50, l’Amministrazione precisa, invece, che la limitazione concernente il profilo soggettivo del conduttore non riguarda le locazioni commerciali, ammesse ad accedere alla cedolare dalla legge di bilancio 2019, “tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale”.
Pertanto, conclude l’Agenzia, possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati, dal 1° gennaio 2019, con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.
Ferme, invece, le limitazioni attinenti alla figura del locatore
Restano ferme, invece, le limitazioni attinenti alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che deve necessariamente essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, così come già chiarito dalla circ. n. 26/2011.