/ Arianna ZENI
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L’utilizzo delle rate residue della detrazione IRPEF prevista per gli interventi di recupero edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR rimane in capo al venditore qualora venga ceduta solo una quota dell’unità immobiliare e non il 100% a meno che, per effetto della cessione pro quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile.
La precisazione è fornita dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 142 di ieri, 22 maggio 2020, nella quale è tornata ad occuparsi dell’individuazione del soggetto cui compete il diritto di avvalersi della detrazione IRPEF del 50% per le rate (annuali) residue qualora l’immobile già oggetto dell’intervento agevolato venga trasferito.
L’art. 16-bis comma 8 del TUIR affronta espressamente due ipotesi:
- quella della vendita dell’immobile;
- quella del decesso del titolare dell’immobile.
Nella prima ipotesi, alle vendite avvenute a partire dal 1° gennaio 2012, si applica la disciplina prevista a regime dall’art. 16-bis comma 8 del TUIR.
Nello specifico, il diritto alla detrazione del 50% non utilizzata in tutto o in parte si trasferisce automaticamente, per le rate residue, in capo all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti.
In altre parole, se nulla viene stabilito, la detrazione viene automaticamente trasferita all’acquirente.
L’espressione “vendita” si deve riferire a tutte le ipotesi in cui si realizza una cessione dell’immobile, anche a titolo gratuito (tra le altre, circ. Agenzia delle Entrate 19 giugno 2012 n. 25 (§ 1.2), 31 maggio 2019 n. 13 e C.M. 24 febbraio 1998 n. 57).
Pertanto, se il donante non dispone nulla al riguardo, il diritto alla detrazione si trasferisce in capo al donatario, a prescindere dalla circostanza che quest’ultimo conservi o meno la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Per contro, è possibile che il donante si riservi il diritto a detrarre le rate residue, indicandolo nel contratto di donazione. Medesime considerazioni valgono anche in caso di “permuta” poiché, in base all’art. 1555 c.c., “le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto siano con questa compatibili” (cfr. risposta a interpello Agenzia delle Entrate 29 agosto 2019 n. 354).
Con riferimento al caso in cui oggetto di vendita sia non già la piena proprietà dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento agevolato, bensì una quota di comproprietà di quest’ultima, la disposizione a regime contenuta nell’art. 16-bis comma 8 del TUIR, trova applicazione solo quando, a seguito dell’acquisto della quota di comproprietà, l’acquirente divenga proprietario a titolo esclusivo dell’immobile (circ. Agenzia delle Entrate 19 giugno 2012 n. 25, § 1.3).
Trasferimenti di quote di comproprietà
Si tratta, come esemplificato dall’Agenzia, del caso del comproprietario pro indiviso al 50% che acquista il residuo 50%, divenendo unico proprietario dell’immobile.
Nei trasferimenti di tal genere, il venditore potrà riservarsi il diritto a detrarre le rate residue, in relazione alla quota di comproprietà ceduta. In caso di pattuizione inversa (trasferimento del diritto all’acquirente) o in assenza di pattuizioni al riguardo, il diritto alla detrazione delle rate residue, relativo alla quota di comproprietà trasferita, passa all’acquirente.
Nella diversa ipotesi in cui l’acquisto della quota di comproprietà non consenta all’acquirente di acquisire la proprietà piena ed esclusiva dell’immobile (es. il proprietario esclusivo di un immobile ne vende il 50% pro indiviso ad altro soggetto), il diritto a detrarre le rate residue, in relazione alla quota di comproprietà ceduta, si mantiene in capo al venditore.
Nella risposta ad interpello n. 142/2020, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito detto orientamento, ma in aggiunta ha precisato che l’utilizzo delle rate residue, rimane in capo al venditore qualora venga ceduta solo una quota dell’unità immobiliare e non il 100% a meno che, per effetto della cessione pro quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile.
Nel caso di specie, una madre, allo stesso tempo proprietaria e nuda proprietaria pro quota di un immobile, intende vendere o donare ai tre figli la propria quota di nuda proprietà in modo tale da consentire il consolidamento dell’intera proprietà dell’immobile in capo ai figli.
In questo caso, chiarisce l’Agenzia, se a seguito dell’atto di cessione (a titolo oneroso o gratuito) che verrà effettuato, la madre perderà l’intera titolarità dell’immobile a favore dei figli, che a loro volta consolideranno l’usufrutto e la nuda proprietà, saranno legittimati a fruire delle quote residue della detrazione IRPEF.