Sul superbonus chiarimenti dell’Agenzia che alimentano dubbi

/ Maria Giulia BORSA
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Molte conferme, ma anche qualche “sorpresa” nella circ. 8 agosto 2020 n. 24, con la quale l’Agenzia delle Entrate, al di là della prima Guida messa a disposizione nelle scorse settimane, affronta per la prima volta in modo organico la disciplina del superbonus al 110% e quella dell’applicazione generalizzata delle opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito di imposta, di cui, rispettivamente, agli artt. 119 e 121 del DL 34/2020.

Tra le conferme, il fatto che, per poter usufruire del superbonus al 110% sugli interventi che hanno per oggetto edifici condominiali, non è sufficiente che essi siano tali dal punto di vista oggettivo, essendo invece necessario che sull’edificio insista anche dal punto di vista soggettivo un assetto di proprietà condominiale (ossia la coesistenza della proprietà individuale di singoli condomini su singole unità immobiliari e la comproprietà forzosa sulle parti comuni dell’edificio) anche nella forma di “condominio minimo”, non soggetto all’obbligo di nomina di un amministratore e di un regolamento di condominio. Conseguentemente, “il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.

Tra le sorprese che suscitano perplessità il fatto che, secondo l’Agenzia delle Entrate, il superbonus si applicherebbe solo sugli interventi effettuati su edifici residenziali (condominiali e unifamiliari) e unità immobiliari residenziali con relative pertinenze (site in edifici condominiali o plurifamiliari).

Seguendo questa impostazione (in verità totalmente assente per gli edifici condominiali nella disciplina dell’art. 119 del DL 34/2020), l’Agenzia afferma che:
- se l’edificio condominiale è residenziale (superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza superiore al 50%), il superbonus al 110% spetta anche ai proprietari o detentori di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per interventi sulle parti comuni;
- se invece non è residenziale, il superbonus spetta soltanto ai proprietari o detentori delle unità immobiliari residenziali che sostengano le spese per interventi sulle parti comuni.

Peculiare anche la lettura “per scaglioni” che l’Agenzia delle Entrate fa delle soglie massime di spese ammesse al superbonus al 110%, ai sensi delle lett. a) e b) dell’art. 119 comma 1 del DL 34/2020: nonostante le richiamate disposizioni parlino di soglie massime, da moltiplicare per il numero di unità immobiliari, di 40.000 e 20.000 euro per edifici da 2 a 8 unità e di 30.000 e 15.000 euro per edifici oltre 8 unità, la circ. n. 24/2020 (§ 2.1.1 e 2.1.2) esemplifica che, nel caso di un edificio composto da 15 unità, la soglia massima di spesa ammessa con riguardo all’edificio nel suo complesso non è pari a 30.000 o 15.000 euro moltiplicati per 15 unità, bensì per 40.000 o 20.000 euro moltiplicati per le prime 8 unità, più 30.000 o 15.000 euro moltiplicati per le ulteriori 7 unità che eccedono il primo scaglione.

Un importante chiarimento recato dalla circolare (§ 2.2) riguarda il concetto di “interventi effettuati congiuntamente”, decisivo ai fini della fruibilità del superbonus anche sugli interventi di riqualificazione energetica c.d. “trainati”, di cui al comma 2 dell’art. 119 del DL 34/2020.
Premesso che tale condizione può considerarsi soddisfatta solo se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti” (art. 2 comma 5 del decreto interministeriale 6 agosto 2020), l’Agenzia delle Entrate afferma che “le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”.

Per le spese criterio di competenza per gli esercenti attività di impresa

Quanto al momento di sostenimento delle spese, la circ. n. 24/2020 (§ 4) evidenzia che per i soggetti esercenti attività di impresa si applica il criterio di competenza e ciò vale anche per le “imprese minori”, di cui all’art. 66 del TUIR, che determinano il reddito sulla base di un regime “improntato alla cassa”.
In verità, questa puntualizzazione, unita a quella secondo cui “per le spese sostenute da soggetti diversi dalle imprese individuali, dalle società e dagli enti commerciali relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, rileva, ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta, la data di bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino”, alimenta dubbi piuttosto che chiarirli.

Posto infatti che le imprese possono fruire del superbonus solo in quanto singoli condòmini per interventi effettuati sulle parti comuni dal condominio, viene il dubbio che esse debbano, in caso di lavori condominiali, individuare il momento di sostenimento della spesa “per competenza”, invece che, come si pensava fosse pacifico, sulla base della data di bonifico effettuato dal condominio, esattamente come i condòmini non imprese.