/ Stefano DE ROSA
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Gli interventi di isolamento termico di lastrici solari di proprietà esclusiva di un singolo condomino possono rientrare negli interventi di efficienza energetica “trainanti” ai fini del superbonus al 110% e possono dare luogo al calcolo del tetto massimo di spese detraibili ammesse con moltiplicazione per il numero delle unità immobiliari in cui è suddiviso l’edificio.
Inoltre, le spese per l’effettuazione dell’intervento possono essere sostenute per intero dal singolo condomino proprietario del lastrico solare, previa delibera all’unanimità dell’assemblea del condominio.
Queste le più interessanti statuizioni di principio che si rinvengono nella risposta a interpello n. 499 che l’Agenzia delle Entrate ha diramato ieri.
Il caso oggetto dell’istanza riguarda un edificio condominiale, suddiviso in dieci unità immobiliari, con il lastrico solare (cioè il “tetto calpestabile”) di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare ad esso direttamente sottostante.
Dato questo assetto, il possessore dell’unità immobiliare e del sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva, essendo interessato a procedere a lavori di isolamento termico del lastrico solare (nonché all’installazione di un impianto fotovoltaico a servizio dell’abitazione), ha interpellato l’Agenzia delle Entrate per avere conferma in ordine alla possibilità di avvalersi, relativamente a tali interventi, del superbonus al 110%, fermo restando, ovviamente, il rispetto di tutti i requisiti tecnici e di miglioramento di classe energetica previsti dal comma 3 dell’art. 119 del DL 34/2020.
La circostanza che il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva aveva probabilmente ingenerato il dubbio che non potesse essere considerato parte comune dell’edificio e, conseguentemente, gli interventi su di esso effettuati non potessero rientrare nel novero di quelli “trainanti”, ai sensi del comma 1 lett. a) dell’art. 119 del DL 34/2020.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha però confermato la natura “trainante” di un intervento che, al di là della proprietà esclusiva del lastrico solare, è comunque effettuato sull’involucro dell’edificio.
Naturalmente, per poter rientrare nella definizione di intervento “trainante”, ai sensi della richiamata lett. a) del comma 1 dell’art. 119, rimane necessario che l’intervento soddisfi il requisito della incidenza dell’intervento su una porzione dell’involucro superiore al 25% sulla superficie disperdente lorda (ossia della superficie dell’edificio delimitante l’area riscaldata del medesimo verso l’esterno, verso vani interni non riscaldati e “contro terra”).
Come ricorda la risposta n. 499/2020, il requisito del superamento del 25% va verificato avendo riguardo alla superficie disperdente lorda complessiva dell’intero edificio e non soltanto di quella dell’unità immobiliare cui il lastrico solare afferisce, perché tale unità immobiliare, sita al quinto piano dell’edificio e senza accessi autonomi all’esterno, non costituisce una unità immobiliare “indipendente e autonoma” e non può quindi scattare l’equiparazione a un edificio unifamiliare a sé stante che è altrimenti ammessa dalla lett. a) del comma 1 dell’art. 119.
Chiarito questo, l’Agenzia delle Entrate evidenzia che la proprietà esclusiva (e non condominiale) del lastrico solare, oltre a non influire in negativo sulla possibilità di configurare l’intervento di efficienza energetica come effettuato su parti comuni e quindi come “trainante”, non sortisce effetti neppure sul versante delle modalità di calcolo del tetto massimo di spese detraibili ammesse.
Come per tutti gli interventi “trainanti” effettuati su parti comuni, il tetto massimo di spese detraibili al 110% ex art. 119 comma 1 lett. a) del DL 34/2020 si calcola moltiplicando per 40.000 euro il numero delle prime otto unità immobiliari di cui l’edificio si compone e per 30.000 euro il numero delle eventuali unità immobiliari ulteriori alle prime otto (nel caso oggetto della risposta, trattandosi di edificio composto da 10 unità immobiliari, il tetto massimo è pari a 380.000 euro).
Via libera da parte dell’Agenzia delle Entrate anche al fatto che, fermo restando il predetto tetto massimo di riconoscimento, le spese siano interamente sostenute dal singolo condomino che ha la proprietà esclusiva del lastrico solare, a patto però che questo “criterio di riparto”, derogatorio di quanto previsto dall’art. 1126 c.c. per le spese per interventi su lastrici solari, sia deliberato all’unanimità dall’assemblea del condominio.
Per quanto riguarda, infine, l’intestazione dei documenti di spesa, la risposta n. 499/2020 chiarisce che, al pari di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, “dovranno essere intestati al condominio”, fermo restando che “anche ai fini del Superbonus gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato (compreso, dunque, l’Istante) o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede a ogni altro adempimento richiesto”.
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