Detrazioni edilizie anche con comodato non registrato

/ Alessandro COTTO e Stefano SPINA
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Le detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia competono al detentore dell’immobile che sostenga le spese anche senza un contratto registrato che certifichi la “data certa”. L’interessante principio, che può estendersi alla generalità delle detrazioni “edilizie” e non soltanto a quelle, è contenuto nell’ordinanza della Corte di Cassazione 18 maggio 2021 n. 13424.

In generale, i soggetti che possono beneficiare delle detrazioni “edilizie” sono i contribuenti, residenti o non residenti, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi agevolati, a condizione che ne sostengano le relative spese.
I soggetti, che possono beneficiare delle detrazioni “edilizie” in qualità di detentori dell’immobile, sono i locatari, i comodatari e i soci, assegnatari di alloggi, di cooperative edilizia a proprietà indivisa.

Per poter beneficiare delle detrazioni “edilizie” in qualità di detentore, è però necessario che:
- la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, di comodato o di assegnazione) che secondo l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 19/2020) deve essere “regolarmente registrato” al momento di avvio dei lavori o, se precedente, al momento di sostenimento delle spese;
- risulti acquisito in forma scritta il consenso ai lavori da parte del proprietario (anche successivamente all’inizio dei lavori, ma anteriormente alla presentazione della prima dichiarazione dei redditi in cui si comincia a fruire della detrazione).

In relazione al primo aspetto, sono sorti dubbi se l’agevolazione possa essere fruita anche da soggetti che detengono l’immobile in assenza di un contratto di comodato registrato (si veda “Per la riqualificazione energetica comodato senza registrazione” del 20 agosto 2014).
Al riguardo, la Cassazione ha evidenziato che la norma istitutiva della detrazione IRPEF spettante per gli interventi volti al recupero edilizio (art. 1 della L. 449/97, ora art. 16-bis del TUIR), “nel riconoscere il diritto alle agevolazioni fiscali anche a vantaggio dei detentori degli immobili, non stabilisce a tal fine alcun obbligo di registrazione della scrittura privata”.

Secondo i giudici, inoltre, “Tale circostanza non si deduce neppure dall’art. 18, comma 1, DPR 131/86 che stabilisce che la registrazione eseguita ai sensi dell’art. 16, attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte a terzi a norma dell’art. 2704 c.c. Tale norma non esclude infatti l’applicabilità delle ulteriori disposizioni dell’art. 2704 c.c. idonee ad attestare la data certa di un contratto”. In breve, quindi, la registrazione non risulta neppure necessitata dall’esigenza di attribuire “data certa” all’atto.

La Corte ricorda, infatti, che l’art. 2704 c.c. stabilisce: “La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”.

Pertanto, la registrazione del contratto non è il solo metodo per attribuirgli data certa, atteso che l’art. 2704 c.c. contempla la possibilità che “altri fatti” individuino in modo “egualmente certo” la data di formazione dell’atto.

La registrazione non è il solo metodo per attribuire al contratto data certa

In particolare, l’espressione usata dal legislatore nell’ultima parte dell’art. 2704 c.c. non individua un’elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata deve ritenersi certa rispetto ai terzi, ma la dimostrazione della data certa è lasciata alla valutazione, caso per caso, del giudice del merito.

Se, in generale, per stabilire in modo certo l’anteriorità della formazione di un documento la giurisprudenza ammette la prova per testimoni o per presunzioni (Cass. nn. 13813/2001 e 19656/2015), i giudici di legittimità hanno ritenuto dimostrata, nel caso di specie, l’anteriorità della data di costituzione della detenzione (mediante un contratto di comodato) rispetto alla effettuazione dei lavori, in presenza dei seguenti elementi di prova: una lettera raccomandata spedita dal genitore al figlio (comodatario) con cui gli attribuiva la detenzione; le lettere raccomandate inviate dal comodatario all’Agenzia delle Entrate per comunicare preventivamente la data di inizio lavori (adempimento ora soppresso); la stipula da parte del detentore del contratto di appalto per i lavori di recupero edilizio e la richiesta e l’ottenimento di un mutuo bancario per i lavori in questione.