CILA superbonus senza attestazione dello stato legittimo dell’immobile

/ Arianna ZENI5-7 minutes
È stata pubblicata nel Supplemento Ordinario n. 26 della Gazzetta Ufficiale n. 181 di ieri la L. 29 luglio 2021 n. 108, di conversione del DL 77/2021 (c.d. decreto “Semplificazioni”).
Le principali novità contenute negli artt. 33 e 33-bis del DL 77/2021 convertito che riguardano il superbonus del 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020 mirano:
- da un lato, a comprimere la necessità di attestare lo “stato legittimo” dell’immobile a monte delle opere edilizie da realizzare, nonché a semplificare le procedure edilizie che autorizzano la loro esecuzione;
- dall’altro, ad allungare a 30 mesi il termine entro cui deve essere spostata la residenza in un immobile oggetto di interventi agevolati con superbonus per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa e ad allungare sempre a 30 mesi il termine entro cui le imprese devono cedere le unità immobiliari in modo tale che gli acquirenti possano fruire del c.d. “sismabonus acquisti” (si veda “Trenta mesi per la residenza nella prima casa con lavori da superbonus” del 24 luglio 2021).

La prima novità sopraelencata è certamente la più rilevante: sostituendo il comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, l’art. 33 comma 1 lett. c) del DL 77/2021 prevede che:
- gli interventi di cui all’art. 119 del DL 34/2020, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con l’esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
- la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, di cui all’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001.

La norma di semplificazione sembrerebbe destinata a trovare applicazione esclusivamente con riguardo agli interventi che vengono agevolati con il superbonus al 110%. In tal senso potrebbe deporre il nuovo modello della CILA, unico a livello nazionale, che è stato predisposto dal Dipartimento della Funzione pubblica con le Regioni, l’ANCI e tutte le altre amministrazioni interessate e che dovrebbe essere approvato il 4 agosto 2021 dalla Conferenza Unificata.

Nella “CILA superbonus”:
- sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;
- oppure è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 67.
Il tecnico abilitato che presenta una “CILA superbonus” si limita dunque ad attestare un fatto puramente formale. Conseguentemente, l’eventuale esistenza di “abusi pregressi” sull’immobile oggetto degli interventi non pone più ostacoli al celere espletamento delle relative procedure edilizie.

Restano ovviamente esclusi dalla deregulation gli immobili “totalmente abusivi” la cui edificazione è stata completata successivamente al 1° settembre 67, posto che, relativamente a detti immobili, il tecnico abilitato permane nell’impossibilità di attestare nella CILA superbonus “gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione”.

Circoscritti i presupposti che possono determinare la decadenza

Per gli interventi che beneficiano del superbonus, il nuovo comma 13-ter “circoscrive” i presupposti che possono determinare la decadenza dal beneficio fiscale, che può avvenire “esclusivamente nei seguenti casi”:
- mancata presentazione della CILA;
- realizzo di interventi difformi rispetto a quelli oggetto della CILA appositamente presentata;
- assenza, nella CILA, dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell’immobile oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o del fatto che la costruzione dell’immobile è stata completata ante 1° settembre 67;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14 dell’art. 119 del DL 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del superbonus al 110% sulle spese.

Il nuovo comma 13-quater dello stesso art. 119 inserito dalla legge di conversione del DL 77/2021 stabilisce che “Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”. Questo inciso normativo sembra dover essere interpretato nel senso che l’eventuale presenza di abusi sull’immobile oggetto dell’intervento lascia i soggetti interessati esposti a tutte le conseguenze di legge che ne discendono, fatta salva, evidentemente, la possibilità di beneficiare comunque del superbonus senza che possa insorgere decadenza del beneficio ex art. 49 del DL 380/2001.

Infine, il nuovo comma 13-quinquies dell’art. 119 del DL 34/2020, introdotto in sede di conversione, stabilisce che per le opere di edilizia libera ex art. 6 del DPR 380/2001 e DM 2 marzo 2018 o normativa regionale, nella CILA sarebbe richiesta la sola descrizione dell’intervento e le varianti in corso d’opera sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non sarebbe richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art. 24 del DPR 380/2001.