Prassi incerta sulle maggioranze per le spese detraibili da un solo condomino

/ Stefano SPINA
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Ai sensi dell’art. 1123 comma 1 c.c., i criteri di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni che vengono decise, “sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Qualora l’edificio abbia più scale, cortili, lastrici, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione vanno suddivise, con il criterio proporzionale o la diversa convenzione, solo tra il gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123 comma 3 c.c.). Se poi si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne (art. 1123 comma 2 c.c.).

Con riguardo alle spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, l’art. 1124 c.c. stabilisce che l’onere è a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui scale e ascensori servono e la spesa “è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Per quelle di manutenzione e sostituzione dei soffitti, delle volte e dei solai, l’art. 1125 c.c. stabilisce che l’onere è a carico dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, con ripartizione delle spese in parti uguali, fermo restando che restano “a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

In relazione alle spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari il cui utilizzo sia in tutto o in parte non comune a tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. stabilisce che “quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo […]; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Il criterio base per la ripartizione delle spese è dunque quello della ripartizione proporzionale “su base millesimale”, ma nulla vieta ai condòmini di accordarsi altrimenti. Ad esempio, i condòmini potrebbero accordarsi nel senso di prevedere che le spese per determinati interventi siano poste interamente a carico di alcuni condòmini soltanto, o, al limite anche di un solo condòmino. Questa facoltà risulta particolarmente interessante nel caso in cui uno o più condòmini siano soggetti che non possono beneficiare delle detrazioni “edilizie” spettanti in relazione agli interventi agevolati (ad esempio, perché non soddisfano la condizione di titolarità di redditi imponibili), soprattutto se la detrazione “edilizia” che potrebbe competere sugli interventi agevolati è particolarmente elevata, come nel caso del bonus facciate al 90% o del superbonus al 110% e l’ammontare delle spese non eccede i tetti massimi su cui può essere applicata la percentuale di detrazione.

Proprio nell’ambito della disciplina del superbonus al 110%, il secondo periodo del comma 9-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse maggioranze richieste per la delibera degli interventi, purché i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

La disposizione, introdotta dall’art. 1 comma 66 lett. p) della L. 178/2020, fa chiarezza sulla possibilità di procedere a maggioranza (fermo restando il consenso dei condomini cui le spese sono addossate per intero) e non necessariamente all’unanimità, come era stato affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 499/2020, con riguardo al caso di interventi su un lastrico solare di uso esclusivo di un singolo condòmino, disponibile a farsi carico dell’intera spesa (fruendo sulla medesima delle relative detrazioni “edilizie” spettanti), in deroga al criterio di “default” stabilito dall’art. 1126 c.c. per gli interventi sui lastrici solari.

Sul punto va però sottolineato che, con la successiva risposta a interpello n. 499/2021, l’Agenzia ha affermato, con riguardo al bonus facciate di cui all’art. 1 commi 219-223 della L. 160/2019, che l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato deve essere approvata all’unanimità. Allo stato, dunque, permane il dubbio se questa affermazione contenuta nella risposta a interpello n. 499/2021 sia da considerare un errore compiuto dall’estensore della risposta, oppure se rifletta il convincimento interpretativo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate circa il fatto che, per decidere di imputare a uno o più condomini l’intera spesa riferita all’intervento deliberato, siano sufficienti le maggioranze previste dal comma 9-bis dell’art. 119 del DL 34/2020, quando le relative spese sono agevolate con il superbonus, mentre sia necessaria l’unanimità, quando le relative spese sono agevolate con detrazioni “edilizie” diverse da quelle di cui all’art. 119 del DL 34/2020.