Il vicino proprietario dell’area confinante deve dimostrare il danno effettivo
I bonus edilizi legati al miglioramento energetico hanno comportato una massiccia diffusione di lavori edili che potrebbero determinare conflitti con i proprietari di immobili confinanti. La realizzazione del cappotto termico esterno, con l’ispessimento dei muri perimetrali degli edifici, può determinare uno sconfinamento nella proprietà del vicino (o sul suolo pubblico), nonché una diminuzione delle distanze tra edifici.
Il legislatore ha risolto la questione delle distanze operando su due fronti. Dapprima, l’art. 13 del DLgs. 73/2020, intervenendo sull’art. 14 comma 7 del DLgs. 102/2014, ha disposto che “nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza” previsti dal DLgs. 192/2005, certificata secondo il medesimo decreto “non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abilitativi [...], a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici”.
Poi, con il DL 77/2021, è stato inserito un periodo nel comma 3 dell’art. 119 del DL 34/2020, a norma del quale “gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile”, purché si tratti di interventi rientranti nella disciplina del superbonus di cui al citato art. 119, oppure in quella della detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR.
Alla luce di tali disposizioni, gli aumenti di volume o dimensioni degli immobili, realizzati nel contesto di lavori di efficientamento energetico degli edifici, non possono dar luogo a contestazioni per violazione delle norme in materia di distanze (né civilistiche, né locali).
Altra questione è, invece, quella del soggetto che si ritenga leso dall’ispessimento del muro del vicino, avvenuta nella sua proprietà: si pensi al caso del titolare di una villetta monofamiliare il cui terreno, vialetto o piazzale pertinenziale sia delimitato dal muro perimetrale di un condominio che intende effettuare l’apposizione del cappotto termico ai fini del bonus 110%.
In linea di principio, il proprietario, in virtù della tutela assoluta garantita dal codice civile al diritto di proprietà, potrebbe opporsi o chiedere la rimozione di qualsiasi intervento operato sulla sua proprietà. Tuttavia, la Suprema Corte sembra aver attenuato tale principio, nella pronuncia n. 15698/2020, che riguardava proprio lo sconfinamento del cappotto termico di un condominio, per 10 cm, nel terrazzo del vicino. Nel caso di specie, il proprietario del terrazzo, ritenendo illegittimo lo sconfinamento sulla sua proprietà, realizzato dal condominio per effetto dei lavori sul cappotto termico, ne chiedeva la rimozione. La Cassazione, però, rilevando che il cappotto termico si trovava all’altezza di 1 metro dal piano di calpestìo del terrazzo, afferma che il proprietario del terrazzo avrebbe dovuto dimostrare il proprio concreto interesse ad escludere l’opera del vicino condominio, ex art. 840 comma 2 c.c.
Si rammenta, infatti, che, ai sensi di tale norma, il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a profondità o altezza tali “che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione”.
Nel caso esaminato, la Suprema Corte ha espressamente valorizzato il fatto che il cappotto termico si trovasse all’altezza di 1 mt dal piano di calpestìo, sicché è lecito domandarsi se sarebbe giunta alla stessa conclusione anche in caso di cappotto che arrivasse “fino a terra” sul terreno altrui (ipotesi in cui, a rigore, non dovrebbero essere richieste le condizioni supplementari previste dal comma 2 dell’art. 840 c.c.).
Infine, si consideri che i lavori di efficientamento energetico sono agevolati (e quindi molto diffusi), in quanto realizzano un interesse collettivo alla riduzione degli sprechi energetici (così TAR Basilicata n. 623/2013), a fronte del quale, forse, l’interesse del singolo, ad evitare lo sconfinamento di 10 cm, potrebbe trovare minore tutela (ovvero solo nel caso di un effettivo e concreto danno economicamente valutabile).
In ogni caso, per prevenire conflitti, è consigliabile raggiungere un accordo con i vicini, prima di realizzare i lavori sul cappotto termico: a seconda dei casi, può essere sufficiente concedere una autorizzazione scritta al condominio confinante, ovvero definire una servitù o, ancora costituire di un diritto di superficie.