Gli elementi comuni del complesso immobiliare dovranno rispettare i requisiti della strutturalità e funzionalità
Nel vasto panorama immobiliare italiano non mancano le situazioni in cui l’assetto di un complesso di unità porti ad interrogarsi sulla possibilità di configurare o meno un condominio, circostanza che assume notevole rilevanza nell’ambito del superbonus del 110% di cui all’art. 119 del DL 34/2020.
Una prima ipotesi dubbia è quella formata dai complessi immobiliari che si sviluppano sul piano orizzontale (ad esempio le c.d. villette a schiera).
In proposito, la prassi (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 7/2021) si è, infatti, limitata ad evidenziare la possibilità per un condominio di svilupparsi sia in senso verticale sia in senso orizzontale, senza, tuttavia, fornire ulteriori dettagli sulla corretta individuazione di tale ultima tipologia condominiale.
Ai fini dell’individuazione di cosa possa considerarsi condominio orizzontale occorrerà, pertanto, spostare l’analisi sul campo civilistico, analizzando quanto disposto in tema di condomini dal codice civile (art. 1117), nonché gli interventi giurisprudenziali sulla tematica.
Nello specifico, ad avviso della giurisprudenza (cfr. ex multis Cass. 9 novembre 2021 n. 32805), l’art. 1117 c.c. (relativo all’individuazione delle parti comuni condominiali) troverebbe applicazione anche nelle ipotesi di condominio c.d. “orizzontale”, in quanto la condominialità non può essere esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale).
Tuttavia, affinché possa operare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, le parti comuni dovranno presentare connotati strutturali e funzionali comportanti la loro materiale destinazione al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (cfr. ex multis Cass. 20 aprile 2021 n. 10370; Cass. 29 dicembre 2016 n. 27360; Cass. 18 settembre 2015 n. 18344; Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).
Di conseguenza, nel caso in cui possa essere accertato – con l’ausilio di un tecnico – il requisito della strutturalità e funzionalità degli elementi comuni di un complesso (ad esempio un insieme di villette a schiera), lo stesso presenterebbe i requisiti necessari per poter essere qualificato quale “condominio orizzontale”, con relativa possibilità di beneficiare del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 applicando la disciplina prevista per i condomini.
Una seconda ipotesi dubbia è quella in cui le unità del complesso siano limitrofe (staccate tra di loro) ma correlate tra loro da elementi comuni (ad esempio risultano entrambe collocate all’interno di una corte comune).
Sul punto, appare, opportuno evidenziare come, nell’ambito del superbonus del 110%, non constino chiarimenti di prassi volti a comprendere se più immobili, staccati tra loro e situati in un cortile comune (senza che uno sia pertinenziale all’altro), possano formare un unico complesso immobiliare di tipo condominiale composto da più unità (anche perché, come più volte ribadito, la materia non è oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate).
Anche in questo caso, in assenza di chiarimenti sul piano fiscale, occorrerà, pertanto, spostare l’analisi in campo civilistico, nel quale non mancano interventi giurisprudenziali (cfr. Cass. 25 giugno 2019 n. 17022) volti a chiarire come la presunzione di condominialità di cui al citato art. 1117 c.c. possa essere applicata anche alle ipotesi in cui le parti comuni siano funzionalmente destinate al servizio permanente ed obiettivo di edifici separati e limitrofi, i quali in questa specifica ipotesi andrebbero a costituire un “condominio sui generis”.
Affinché, quindi, in tal caso, possa operare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., gli impianti o i servizi di uso comune dovranno essere collegati da una relazione di accessorietà strumentale e funzionale con gli edifici separati e limitrofi (cfr. Cass. 2 marzo 2007 n. 4973).
Di conseguenza, nel caso in cui possa essere accertato – con l’ausilio di un tecnico - il requisito della strumentalità e funzionalità degli elementi comuni di un complesso formato da unità staccate e limitrofe, lo stesso presenterebbe i requisiti necessari per poter essere qualificato quale “condominio sui generis”, con relativa possibilità di beneficiare del superbonus del 110% ex art. 119 del DL 34/2020 applicando la disciplina prevista per i condomini (sul punto sarebbe, tuttavia, auspicabile uno specifico chiarimento di prassi, non avendo attualmente la tematica formato oggetto di analisi da parte dell’Amministrazione finanziaria).