Nella circolare n. 24/2022 sono stati raccolti i chiarimenti sul tema
Nella circolare n. 24/2022, nell’ambito della quale l’Agenzia delle Entrate ha raccolto chiarimenti in materia di detrazioni e crediti d’imposta, si trova un’utile ricostruzione in materia di credito d’imposta sul riacquisto della prima casa di cui all’art. 7 della L. 448/98.
La norma appena citata riconosce a favore del contribuente che venda l’immobile, in relazione al quale abbia goduto dell’agevolazione prima casa, il sorgere di un credito d’imposta ove egli acquisti, entro un anno, “a qualsiasi titolo” un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa. Il credito d’imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposte in relazione al “primo” acquisto agevolato, purché esso non sia superiore all’imposta di registro o all’IVA dovute in relazione al “nuovo” acquisto (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 19/2001, § 1.4).
Come ricordato nella circ. n. 24/2022, il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina, oppure:
- per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto (in tal caso, non è necessario dichiarare in atto la volontà di utilizzo in tale modo (ris. Agenzia delle Entrate 11 maggio 2004 n. 70);
- in compensazione delle somme dovute ex DLgs. 241/1997, utilizzando il modello F24; in tal caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nella dichiarazione dei redditi per utilizzarla nei successivi periodi d’imposta (circ. n. 17/2015, risposta 4.9).
Per quanto concerne l’utilizzo in dichiarazione, la circ. n. 24/2022 ricorda che il credito può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, ovvero nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (circ. n. 15/2005 § 2).
Pertanto, ad esempio, in presenza delle condizioni, il riacquisto operato a febbraio 2022 consente di indicare il credito sia nel modello REDDITI PF 2022 (prima dichiarazione successiva al riacquisto), che nel modello REDDITI PF 2023, in quanto acquisto operato nel periodo di imposta 2022.
Per espressa disposizione normativa, il credito eccedente quanto dovuto sul secondo acquisto non dà luogo a rimborsi.
Il contribuente che voglia utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro deve dichiararlo in atto, mediante “espressa richiesta del beneficio”, riportando anche gli “elementi necessari per la determinazione del credito”, ovvero:
- gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile per cui erano state pagate l’imposta di registro o l’IVA agevolate, nonché il loro ammontare;
- ove l’IVA sia stata pagata in misura ridotta pur in assenza dell’agevolazione prima casa, è necessario prestare “la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell’acquisto medesimo” (circ. n. 19/2001, § 1.2);
- ove sull’immobile alienato sia stata corrisposta l’IVA, è necessario produrre le relative fatture;
- gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.
Posto che si tratta di un credito di natura personale, ove l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d’imposta va imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
L’Agenzia ricorda, poi, che il credito d’imposta spetta anche in due casi particolari, che meritano alcune specificazioni:
- l’acquisto della nuova abitazione mediante appalto (posto che le agevolazioni prima casa in campo IVA riguardano anche la costruzione);
- l’acquisto di immobili in corso di costruzione.
Con riferimento all’appalto, la circ. n. 24/2022 rileva la necessità che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato e che ne emerga la dichiarazione concernente il possesso delle condizioni agevolative. In tal caso, il diritto al credito d’imposta nasce al momento della consegna del bene costruito, sicché a tale data dovrà farsi riferimento per la prova dei requisiti di “prima casa” (circ. n. 38/2005).
Per quanto concerne gli immobili in corso di costruzione, l’Agenzia ribadisce che “la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die” di modo che il contribuente deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto (termine peraltro non oggetto di sospensione ex art. 24 del DL 23/2020) e, una volta terminati i lavori, è necessario che l’immobile costituisca una “casa d’abitazione” (ovvero un fabbricato censito nel Catasto dei fabbricati in categoria catastale A, con l’esclusione di A/10, A/1, A/8 e A/9).