Secondo la Cassazione l’aliquota agevolata per i fabbricati «Tupini» non può essere applicata se l’acquirente è una società
Le recenti ordinanze della Corte di Cassazione nn. 3109 del 1° febbraio 2023 e 3716 del 7 febbraio 2023, identiche nelle conclusioni, affrontano il tema dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10% per il trasferimento di case di abitazione c.d. “Tupini” ai sensi del n. 127-undecies della Tabella A allegata al DPR 633/72.
La vicenda in effetti è più articolata in quanto, per entrambe le fattispecie, si trae spunto da una permuta di beni presenti (un terreno edificabile) con beni futuri (i costruendi alloggi “Tupini”) avvenuta tra due società commerciali.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’errata applicazione dell’aliquota agevolata in quanto i beni ceduti non erano ancora esistenti e conseguentemente non potevano essere verificati i requisiti caratterizzanti l’agevolazione.
I fabbricati c.d. “Tupini” ex art. 13 della L. 408/49 sono case di abitazione non “di lusso”, purché non rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 oppure A/9, anche comprensive di uffici e negozi, a condizione che almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra dell’intero edificio sia destinato ad abitazioni e non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.
In presenza di queste condizioni le cessioni dei predetti fabbricati, effettuate dalle imprese costruttrici, scontano l’aliquota agevolata IVA del 10%.
Nel caso di permuta di bene presente con bene futuro, come nella vicenda in oggetto, meglio conosciuta come “cambio camere”, un terreno edificabile (bene presente) viene ceduto in cambio di un edificio che sarà costruito, dall’acquirente, sul bene oggetto di permuta. In tal caso, se poste in essere da soggetti IVA, sia la cessione del terreno edificabile che quella dell’edificio da costruire configurano operazioni imponibili.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la mancata esistenza del bene al momento dell’emissione della fattura obbligava il cedente ad applicare l’aliquota ordinaria salvo la possibilità di ricorrere alla rettifica ex art. 26 DPR 633/72 richiamando anche la Cassazione n. 2057/2002.
Questa tesi, rilevano correttamente le sentenze in esame, non può tuttavia essere confermata. Infatti, la circostanza che i beni, all’atto della permuta, non siano ancora esistenti, non impedisce l’applicazione dell’aliquota agevolata purché nel rogito notarile emerga con chiarezza la tipologia oggettiva del bene da costruire e l’edificazione avvenga con le caratteristiche richiamate dall’art. 13 della L. 408/49. Infatti, se al completamento del fabbricato, questi abbia caratteristiche diverse da quelle agevolabili, l’ufficio potrà procedere alle necessarie verifiche avvalendosi dei suoi poteri.
Tuttavia la sentenza nega l’applicazione dell’aliquota agevolata sulla base di un’ulteriore condizione, rappresentata dalla “qualità soggettiva del cessionario, necessaria ai fini della fruizione dell’agevolazione in parola”.
Infatti, secondo la Suprema Corte, rifacendosi a quanto contenuto nella sentenza n. 28578/2021, l’aliquota ridotta si applica unicamente se l’unità compravenduta sia stata effettivamente utilizzata dall’acquirente per soddisfare esigenze abitative “mirando il legislatore fiscale a tutelare il diritto ad avere un’abitazione e non i commercianti o le immobiliari di rivendita”.
Nel caso specifico, secondo la Cassazione, essendo l’acquirente una società commerciale, questa non può avere alcuna esigenza abitativa e, conseguentemente, non può fruire dell’agevolazione.
L’uso effettivo da parte dell’acquirente non è un vincolo del legislatore
Si ritiene che tale interpretazione non possa essere condivisa in quanto non rispondente al dettato normativo. Infatti il n. 127-undecies fa riferimento esclusivamente alle case di abitazione non di lusso ex DM 2 agosto 69 e ai fabbricati diversi dalle predette case di cui all’art. 13 della L. 408/49, ancorché non ultimati, purché permanga l’originaria destinazione, ceduti dalle imprese costruttrici, senza aggiungere ulteriori condizioni.
La stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare 30 dicembre 2014 n. 31 (§ 24), ripercorrendo le modifiche intervenute alla definizione di “case di abitazione non di lusso” non fa alcun riferimento all’esigenza abitativa del cessionario.
In un successivo documento (risposta a interpello n. 260 del 17 luglio 2019) si fa riferimento alla “effettiva destinazione” dell’unità immobiliare desumibile dalla categoria catastale attribuita.
Appare evidente come la condizione dell’utilizzo effettivo da parte dell’acquirente rappresenti un ulteriore vincolo non indicato dal legislatore che, peraltro, obbligherebbe il venditore a una quasi impossibile verifica “soggettiva” sull’utilizzo del bene al momento della fatturazione del corrispettivo, con i conseguenti rischi di applicazione di una aliquota errata.