Il ventaglio delle casistiche tecniche che, se non gestite nel modo giusto, potrebbero determinare problemi è ampio
La CILA superbonus è un documento delicato da produrre, in quanto dalle irregolarità a essa collegate può discendere la decadenza dalle agevolazioni fiscali. Un’attenzione particolare è da adoperare con riguardo alla dichiarazione della “titolarità esclusiva” all’esecuzione dell’intervento da parte del proprietario, comproprietario o altro, nonché alla necessità di specificare se le opere da eseguire riguardano o meno “parti comuni” del fabbricato (riquadri A e B, pag. 1, modello CILAS).
Infatti, queste due “dichiarazioni”, rilasciate ai sensi dell’art. 76 del DPR n. 445/2000, vengono differenziate dal legislatore rispetto alle altre “comunicazioni” richieste nel proseguo dello stesso modulo e assumono rilevanza alla luce del fatto che il dichiarante dovrà essere consapevole che, “qualora dai controlli successivi il contenuto delle dichiarazioni risulti non corrispondente al vero, oltre alle sanzioni penali, è prevista la decadenza dai benefici ottenuti sulla base delle dichiarazioni stesse (art. 75 del d.P.R. n. 445/2000)”, come ben specificato nello stesso modulo CILAS.
Si comprende allora quanto sia importante il corretto inquadramento dell’intervento edilizio e dei singoli lavori che si prevede di eseguire per raggiungere i traguardi minimi di prestazione richiesti per maturare il diritto alle agevolazioni fiscali, in particolare al superbonus. Il ventaglio delle casistiche tecniche che, se non gestite nel modo giusto, potrebbero determinare problemi è poi particolarmente ampio ed è evidente che la responsabilità grava non solo sul dichiarante (ovvero il proprietario/detentore dell’unità interessata), ma anche sui professionisti che asseverano la corretta esecuzione dei lavori.
Tantomeno si può escludere la responsabilità del professionista fiscale che, in fase di apposizione del visto di conformità, è tenuto a verificare la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione, tra cui la natura del soggetto beneficiario e, in caso di condomìni, le delibere assembleari di approvazione dell’esecuzione degli interventi. A proposito di questi ultimi due requisiti, tra l’altro, la check list elaborata dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili non prevede la possibilità di avvalersi di dichiarazioni sostitutive dell’atto di notorietà rilasciate dal beneficiario della detrazione.
Pensiamo al caso di un edificio composto da unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, come capita spesso nei condomini orizzontali (es. case a schiera).
La prassi fiscale ha riconosciuto la possibilità del singolo proprietario di eseguire lavori di efficientamento energetico (o antisismici) anche solo su una singola unità immobiliare che compone il caseggiato, fermo restando il rispetto delle norme vigenti e dei diritti dei terzi. In assenza di un accordo collegiale tra i vari proprietari, ad esempio, il singolo potrà avere diritto al superbonus per via autonoma, sempre che i lavori determinino un doppio salto di classe energetica.
Tuttavia, laddove manchi la volontà degli altri proprietari di eseguire i lavori, o addirittura nel caso in cui sorgano contrasti, il singolo si troverà costretto a escludere tutte le opere che, interessando il “decoro” dello stabile, richiedono l’assenso totalitario degli altri condòmini.
Di sicuro il singolo non potrà eseguire autonomamente lavori inerenti al cappotto termico, che, pur rappresentando l’intervento di coibentazione più diffuso ed efficace, ha l’effetto di modificare lo spessore delle pareti. Per ridurre le dispersioni termiche, saranno quindi da valutare interventi di natura differente, che abbiano il vantaggio di non modificare l’estetica dello stabile. Uno tra questi è rappresentato dall’insufflaggio all’interno dell’intercapedine delle pareti di materiali isolanti “sciolti” che, una volta induriti, realizzano uno strato coibente di elevato spessore (pari a quello dell’intercapedine).
Si tratta comunque di scelte da non prendere a cuor leggero. È bene infatti tenere a mente che le pareti perimetrali degli edifici condominiali sono sempre “parti comuni” e pertanto ogni modifica delle relative caratteristiche, non solo morfologiche e dimensionali (come la realizzazione di una nuova apertura), ma anche prestazionali, deve essere dichiarata nella CILAS e autorizzata dall’assemblea dei condòmini.
Così, laddove a seguito degli interventi di efficientamento energetico dovessero emergere squilibri termoigrometrici tali da arrecare danni alle unità immobiliari adiacenti (formazione di muffe, condense, ecc.), il singolo condòmino che li ha eseguiti potrebbe essere chiamato a rimborsare gli eventuali danni arrecati o, addirittura, condannato a ripristinare lo stato dei luoghi.
Analogamente, laddove emerga da un controllo di regolarità fiscale della pratica la non corrispondenza al vero delle dichiarazioni contenute nella CILAS in ordine alla titolarità e all’interessamento delle “parti comuni”, la medesima potrebbe essere dichiarata inefficace, incorrendo nella conseguente decadenza dai benefici fiscali.