Ad avviso dei notai, nel caso di oggetto sociale «ampio» occorre verificare l’attività svolta in concreto
Nell’ambito dello Studio n. 44-2023/T in tema di trasformazione agevolata in società semplice il Consiglio nazionale del Notariato torna sul requisito dell’oggetto sociale legato alla gestione passiva dei beni immobili, individuando alcune possibili soluzioni di apertura nei casi di attività immobiliare “mista”.
Si ricorda che le agevolazioni relative alla trasformazione agevolata si applicano, a norma dell’art. 1 comma 100 della L. 197/2022, alle società con “oggetto esclusivo o principale” la gestione dei beni immobili “agevolati” (esclusi gli immobili strumentali per destinazione, ovvero gli immobili utilizzati dalla società nell’esercizio della propria impresa) e che entro il 30 settembre 2023 si trasformano in società semplici.
L’Amministrazione finanziaria (circ. n. 26/2016, Cap. I, Parte I, § 3.1) ha, al riguardo, precisato come possa godere del beneficio in argomento la sola società che svolga attività di gestione passiva, limitata alla mera percezione di canoni di locazione/affitto relativi a una pluralità di beni immobili; viceversa ne sarebbe esclusa la società che eserciti un’attività di gestione attiva, consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali con finalità diverse dal mero godimento (es. villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali).
Ciò premesso, in base allo Studio del Notariato (§ C.1.1.1), limitare l’accesso all’agevolazione alle sole società che abbiano per oggetto esclusivo la gestione immobiliare rappresenterebbe una penalizzazione eccessiva, posto che, nella maggior parte dei casi, l’oggetto delle società immobiliari ricomprende l’attività di costruzione, di gestione e di rivendita.
La verifica del requisito, ad avviso dei notai, andrebbe in questo caso effettuata avendo riguardo all’attività effettivamente svolta, piuttosto che all’atto costitutivo o allo statuto, con conseguente salvaguardia delle società che effettivamente svolgono attività gestoria.
La verifica circa la prevalenza dell’attività immobiliare potrebbe essere affidata ai criteri individuati dall’art. 4 comma 4 del DLgs. 14 settembre 2015 n. 147, in base al quale le “immobiliari di gestione” sono quelle “il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati”.
La norma, come riportato, richiede il soddisfacimento sia del parametro patrimoniale, sia del parametro reddituale. Lo Studio n. 44-2023/T sembra, invece, richiedere il soddisfacimento dei suddetti criteri in modo alternativo; ove tale lettura sia corretta, i notai ammetterebbero al beneficio le società che non presentino canoni di importo “congruo”, perché non riescono a locare gli immobili, pur rappresentando questi ultimi la maggior parte del valore dell’attivo.
Pare possibile concludere che, nei casi di immobiliari con oggetto sociale “ampio”, laddove il requisito dell’attività gestoria sia verificato sotto il profilo “quantitativo”, non sembrerebbe necessario procedere a una modifica dello statuto. Diverso è il caso delle società il cui statuto contempli la sola attività di costruzione, ma che esercitino nella pratica l’attività gestoria; in tal caso, a differenza di quello esaminato dai notai, pur nel silenzio dell’Agenzia, sarebbe invece opportuno procedere a una modifica statutaria.
Il Notariato prende in considerazione un’ulteriore casistica in cui si renda necessario modificare l’oggetto sociale in modo funzionale al rispetto dei requisiti di legge, mettendo altresì in guardia dalle possibili contestazioni dell’Amministrazione finanziaria. In particolare, la ris. dell’Agenzia delle Entrate n. 101/2016 ha escluso ogni profilo di abuso per le operazioni di trasformazione agevolata in società semplice di società che, a loro volta, derivano da una precedente scissione di altre società che avevano un’attività mista.
Al riguardo, lo Studio n. 44-2023/T (§ C. 1.1.2) ha precisato che la modifica dell’oggetto sociale, posta in essere da una società che già svolga, oltre ad altre attività, anche quella di gestione immobiliare, non genererà eventuali problematiche di elusione laddove si proceda solo a escludere qualsiasi riferimento alle ulteriori attività commerciali non compatibili con il nuovo tipo.
In tale ottica, ad avviso dei notai, con riferimento a società che esercitino attività di impresa con organizzazione di persone e cose e che siano proprietarie di beni immobili non usati strumentalmente dalla società sarebbe preferibile, per evitare contestazioni, effettuare una scissione e apportare il ramo immobiliare a una società beneficiaria al fine di trasformare la stessa (con oggetto sociale esclusivamente immobiliare) beneficiando delle agevolazioni.
Viceversa, sempre secondo il Notariato, potrebbe porre problematiche di abuso del diritto la sostituzione o la modifica quasi integrale dello stesso oggetto sociale, mediante la specifica previsione dell’attività di gestione immobiliare in precedenza non esercitata. È il caso in cui una società industriale attiva e con numerosi dipendenti modifichi il proprio oggetto sociale in funzione dell’ottenimento delle agevolazioni.