Rimarrebbero esclusi anche gli immobili adibiti ad abitazione principale
Da quanto emerge dal Ddl. di bilancio per l’anno 2024 che ha iniziato l’iter in Senato, nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con il superbonus, la vendita di immobili, diversi dall’abitazione principale e da quelli acquisiti per successione, sconta l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza (si vedano “Plusvalenza estesa da 5 a 10 anni con interventi superbonus” del 1° novembre 2023 e “Ritenute sui bonifici per interventi «edilizi» dall’8 all’11%” del 26 ottobre 2023).
Per i rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2024, quindi, si genererebbe (ove venisse definitivamente approvata la norma modificativa degli artt. 67 e 68 del TUIR) una plusvalenza tassata se sugli immobili ceduti sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, anche nel caso in cui dette unità fossero possedute da anni (20, 30 o 40 anni).
Ciò varrebbe nel caso in cui siano stati effettuati interventi per i quali si è beneficiato del superbonus a prescindere dalla sua misura (110%, 90%, 70% o 65%) e a prescindere dal fatto che la detrazione sia stata fruita nella sua forma naturale direttamente nella dichiarazione dei redditi o che si sia optato per la sua cessione o per lo sconto sul corrispettivo, di cui all’art. 121 del DL 34/2020.
La vendita di dette unità immobiliari nei successivi 10 anni dalla conclusione dei lavori superbonus genererebbe una plusvalenza nel caso i lavori siano stati effettuati dai proprietari, ma anche nel caso siano stati effettuati dagli “altri aventi diritto”. In altre parole, anche nel caso in cui le spese per gli interventi siano state sostenute dai detentori degli immobili (locatari, comodatari o familiari conviventi ad esempio) i quali hanno fruito della detrazione fiscale, la vendita nei 10 anni dell’unità immobiliare genererebbe una plusvalenza tassata in capo al possessore.
Rimarrebbero esclusi dalle compravendite da cui si genererebbe la suddetta plusvalenza soltanto gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale.
Affinché l’unità immobiliare ceduta possa essere considerata abitazione principale, tuttavia, deve essere a ciò destinata dal cedente o dai suoi familiari “per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”, a nulla rilevando l’utilizzo fatto dal detentore della medesima unità.
Regole diverse, invece, sono introdotte con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti l’unità immobiliare ceduta sulla quale sono stati effettuati gli interventi con il superbonus.
Modificando l’art. 68 comma 1 del TUIR, infatti, verrebbe stabilito che:
- se gli interventi sono conclusi da non più di 5 anni dall’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui all’art. 121 del DL 34/2020;
- se gli interventi sono conclusi da più di 5 anni ma entro i 10 dall’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni.
Rimane fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.