Niente IVA sulla caparra pagata alla stipula del preliminare

Se il contratto preliminare non viene adempiuto, le somme corrisposte a titolo di caparra hanno natura risarcitoria

Il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria a corredo di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, rimasto, poi, inadempiuto, determina l’insorgenza del presupposto impositivo dell’. Lo chiarisce la Cassazione nell’ordinanza n. 10306 depositata ieri, 20 maggio 2015.

Come di recente illustrato nell’apposita Scheda (n. 2/2015), la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) viene consegnata allo scopo di garantire l’adempimento di un contratto.
Nello specifico, la caparra “funziona” in questo modo: se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; invece, se risulta inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigerne il doppio. Nel caso di adempimento, per contro, la legge prevede che la caparra “deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.
La caparra assolve, pertanto, natura di anticipata liquidazione forfetaria del danno da inadempimento e ha natura risarcitoria: essa consente alle parti, in caso di inadempimento, di ottenere un rapido risarcimento del danno, senza doverne provare in giudizio l’esistenza né la misura.

Nel caso di specie, la caparra era stata prevista e corrisposta in relazione a un contratto preliminare, ovvero un contratto che obbligava futura stipula di un contratto “definitivo”. Il contratto preliminare, poi, era rimasto inadempiuto, non essendo le parti pervenute alla stipula del contratto definitivo: era, quindi, “scattata” la funzione della caparra confirmatoria, che era stata “trattenuta” dalla parte non inadempiente. Con riferimento a tale situazione, l’Agenzia riteneva che le somme corrisposte a titolo di caparra dovessero essere assoggettate ad IVA, mentre la C.T. Reg. aveva affermato che, dalla natura risarcitoria delle somme corrisposte a titolo di caparra, derivasse esclusione dal campo di applicazione dell’.

La Cassazione conferma la correttezza del principio enunciato dalla Regionale, ribadendo, in particolare, che il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rimasto, poi, inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo IVA.
Per giungere a tale conclusione, la Corte ricorda che la caparra risponde a differenti funzioni: da un lato, configura indizio della conclusione del contratto; dall’altro, configura un incentivo a dare esecuzione al contratto; può avere funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare adempimento del contratto preliminare; in caso di inadempimento, infine, costituisce un risarcimento forfetario del danno, poiché dispensa le parti dalla prova del quantum del danno.

Fatta questa premessa, la Corte chiarisce che:
- in caso di adempimento del contratto preliminare, la caparra (se imputata al prezzo previsto dal contratto definitivo) è assoggettata ad , integrando il presupposto impositivo dell’imposta a norma dell’art. 6 comma 4 del DPR 633/72 e andando a confluire nella base imponibile della cessione;
- in caso di inadempimento, la caparra viene trattenuta (o corrisposta in misura doppia, se è inadempiente la parte che l’ha ricevuta), assolvendo la funzione di risarcire il danno causato dall’inadempimento. In tal caso, è escluso che la caparra possa avere funzione di corrispettivo e ricade, dunque, nella base imponibile .

Ancora – precisa la Cassazione – la caparra configura un contratto autonomo rispetto al contratto cui accede (il preliminare, nel caso di specie), distinguendosi, pertanto, dal versamento di un acconto, che, invece, costituisce soltanto anticipazione del prezzo e, quindi, adempimento parziale anticipato della futura cessione, rilevante ai fini IVA.

Si ricorda, tuttavia, che, per espressa disposizione dell’art. 1385 c.c., in caso di adempimento, la caparra essere imputata a corrispettivo. In breve, è insita nella disciplina della caparra la possibilità che, in caso di adempimento, essa si “trasformi” in acconto (ma questo, come rilevato dal Notariato nello Studio n.185-2011/T, configura un elemento di incertezza nella qualificazione della caparra, bensì un carattere tipico di essa).
A ben vedere, al momento della corresponsione della caparra, non si può sapere se il contratto preliminare sarà adempiuto o meno (mentre l’ordinanza in commento giunge in un momento successivo, quando, ormai, non esiste più l’incertezza sulle sorti del contratto).

Quindi, al momento della sua corresponsione, la caparra va assoggettata ad imposizione tenendo conto della natura sua propria (risarcimento forfetario anticipato del danno da inadempimento), risultando, così, esclusa da IVA e soggetta ad imposta proporzionale registro dello 0,50% Solo in caso di adempimento ed effettiva imputazione a corrispettivo, invece, essa muta natura in acconto, potendo confluire nella base imponibile IVA della cessione.
In caso di inadempimento, invece, l’imponibilità IVA è comunque da escludere.